張先生今年6月由于急需一筆資金周轉(zhuǎn)生意，愿意把在亞運(yùn)村小營(yíng)附近的一套貸款27萬(wàn)元的商品房以低價(jià)出售，但是該房屋在建-行的貸款仍有18萬(wàn)元沒有還清。孫女士看中張先生這套房子，但是孫女士也需要通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)房。(剖析主流資金真實(shí)目的，發(fā)現(xiàn)最佳獲利機(jī)會(huì)!)雙方通過(guò)中介簽訂了房屋買賣合同，同意以30萬(wàn)元的價(jià)格成交該套房屋。孫女士先期支付10萬(wàn)元作為購(gòu)房首付款，然后業(yè)主張先生前往建-行辦理“按揭變更”手續(xù)，即申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。同時(shí)由中介作擔(dān)保，孫女士申請(qǐng)?jiān)谄謻|發(fā)展銀行辦理了20萬(wàn)元的二手房按揭貸款，其中18萬(wàn)元支付給建設(shè)銀行用于張先生提前還貸解除抵押。其后業(yè)主張先生與該中介公司辦理房屋過(guò)戶全權(quán)委托并公證。

待過(guò)戶成功，將孫女士向浦東發(fā)展銀行申請(qǐng)的20萬(wàn)元貸款中剩余款2萬(wàn)元交予張先生。“我愛我家”為孫女士領(lǐng)取到新的房產(chǎn)證后抵押并登記，然后將房產(chǎn)證交予孫女士，至此交易完成。

□風(fēng)險(xiǎn)分析：在本案例中，業(yè)主張先生須先還清其在建-行的剩余18萬(wàn)元房屋按揭貸款，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶。而買方孫女士需申請(qǐng)貸款并由銀行提前放貸才能為張先生還清其在建-行的貸款，而此時(shí)孫女士的房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)尚未辦理。因此，在轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中就出現(xiàn)了以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

1、張先生在建-行的貸款由孫女士還清后，突然改變主意，拒絕過(guò)戶。

2、孫女士拒絕還貸。

3、浦發(fā)銀行不同意提前放貸。

4、交易完成后張先生無(wú)法順利拿到剩余房款。

5、交易完成后孫女士無(wú)法順利拿到房產(chǎn)證。

轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處，在于普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過(guò)戶之后才放貸給業(yè)主，以支付買方的購(gòu)房款。但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無(wú)法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的貸款，取得房產(chǎn)證并解除抵押才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。所以只有選擇正規(guī)大型的房屋中介，才能完成，因?yàn)檫@樣的中介與銀行之間保持著良好的協(xié)作關(guān)系，并且在轉(zhuǎn)按揭交易中能夠幫助業(yè)主、客戶及銀行三方面避免以上可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，起到很好的協(xié)調(diào)和保證作用。