二手房交易常見糾紛處置（賣方篇下）（接上期）三、賣方以房屋沒有取得權屬證書為由，要求確認房屋買賣合同無效。沒有取得房地產權屬證書的房屋轉讓，實踐中主要是期房轉讓。賣方購買了預售商品房后，在沒有取得房屋產權證的情況下將房屋出售，后來又因為房價上漲要求毀約，請求按照國家《城市房地產管理法》第37條“未依法登記領取權屬證書的，不得轉讓”和本市“期房限轉”的規定，確認房屋買賣合同無效。■律師觀點：目前我國的法律、行政法規并未明文禁止預售商品房再行轉讓。《上海市人民政府關于預售商品房轉讓問題的決定》中規定：“自2004年4月26日起，預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記”。這里所限制的是當事人在取得房地產權證之前的再轉讓行為，即買方可能要承擔實際無法取得房屋登記產權的風險；但并不影響房屋買賣合同的效力。賣方在尚未取得房地產權證之前，雖不能享有房屋所有權，但享有買賣合同上的債權；而債權轉讓是我國《合同法》賦予合同當事人的權利之一，沒有理由不允許當事人轉讓自己的合同權利。因此，賣方將期房再予轉讓并不違反法律的禁止性規定。所以，在實踐中買賣雙方可采用下列兩種方式來處理未取得所有權證的房屋轉讓問題：第一種處理方式是在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件，即告知買方簽訂買賣合同時尚未取得小產證，待賣方取得房地產權證后及時辦理房屋交易過戶手續。《合同法》第45條規定，當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。但是，如果賣方惡意不辦理房地產權證并主張與買方簽訂的房屋買賣合同無效時，根據《合同法》第45條規定，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就。所以，買方可以要求賣方繼續履行房屋買賣合同，賠償違約行為所造成的經濟損失。第二種處理方式是買賣雙方先簽署購買房屋的意向協議書，約定待賣方房地產權證辦理完畢后，雙方再簽署正式的上海市房地產買賣合同以及辦理過戶手續。由于期房轉讓限制頗多、變數不定，建議雙方在買賣合同或者意向協議書中增加違約責任條款，提高違約金金額，加大違約成本，限制惡意違約，以最大限度保護自己的合法權益。四、因房價上漲，賣方反悔毀約。房價因素是二手房糾紛發生的主要原因，司法實踐中經常會碰到房價上漲，賣方不愿意再履行房屋買賣合同，千方百計解除合同的情景；而買方則堅決要求繼續履行合同。甚至還有的房屋已經交易了若干年，賣方仍然希望找到漏洞推翻房屋買賣合同，從而導致糾紛發生。■律師觀點：按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則，《合同法》第60條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”簽訂房屋買賣合同后，賣方不愿意再履行買賣合同，屬于違約行為，買方可以按照合同約定或者法律規定行使房屋買賣合同解除權，并要求賣方支付違約金、賠償金；也可以不行使解除權，要求賣方繼續履行該合同。無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方要求繼續履行的，除符合《合同法》第110條規定的“（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行”的情形外，應責令按照《合同法》第107條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定執行，這是《合同法》賦予守約方的權利。按照法院判例，一般會判令雙方繼續履行房屋買賣合同，辦理該房屋的過戶手續。五、中介公司沒有及時向賣方轉繳定金或者由中介公司暫保管定金約定不明，導致賣方要求確定合同無效。二手房交易往往是通過中介公司牽線搭橋完成的，買方繳付定金的行為，一般是先繳給中介公司，然后由中介公司轉繳給賣方，或者賣方委托中介公司暫保管，買賣雙方在簽訂正式房屋買賣合同時才碰面。因此，如果中介公司操作不規范，就可能讓賣方的解約找到借口。■律師觀點：由于定金合同必須繳付定金方才生效，而本市的交易習慣是，買方往往是把定金繳付給中介公司，再由中介公司轉繳給賣方；賣方則將房屋產權證原件交中介公司保管。因此，為了確保定金合同生效，買方應當在定金合同里面約定，中介公司轉繳定金的義務或者約定定金由中介公司保管視同繳付賣方。同時，必須委托正規的中介公司進行居間買賣，以保證交易的安全和成功。（作者為上海市德-尚律師事務所律師）（未完待續）