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寧波
二手房買賣法律問題（八）
注意事項之八：產權關系不清的二手房買賣
由于各種歷史原因或因為不同的機構變動，會導致原來的法律關系的調整。原來法律關系的主體因為歷史的沿革與變化也會導致原來法律關系主體所擁有的房產的歸屬之變動，有時甚至不清。例如原來的某個國家機關經調整，變成公司，以后該公司又一分為二劃人兩個其他公司，而這兩個其他公司又因股份制改造進行資產重組和剝離，有的部分歸人一股份公司，有的部分歸人一成立的有限責任公司或三產。而原來的那個原始國家機關擁有產權的房產，歷經幾次變化，都已劃入不同的公司，但由于原產權單位的名稱仍然是原始的國家機關，所以幾家與原始國家機關有牽連的公司都自稱原國家機關的房產應該歸其所有。現在實際擁有這些舊房產的公司要向新的投資人轉讓這些二手房，到底這些二手房歸誰所有，誰擁有最后處置權，面對這些產權關系不清的房產到底該怎樣辦？
首先應該理清這些舊房產的法律歸屬和法律關系。雖然現在舊房產的產權單位名稱仍是已不存在的原始國家機關，但歷經變故，每一次的變故都會有上級機關的紅頭文件，以及原始國家機關對待機關轉公司，后又因公司分家劃分其財產的內部文件，最后是股份制改造對國有資產人股的法律文件，由此可以推定現在哪個公司才是舊房產真正的所有人。盡管歷經調整，雖然舊房產的產權證名稱沒有變更，但實際擁有人已經改變，并且所有歷史文件都能證明這些舊房產的歷史沿革。所以在理清了這些法律關系之后，投資人就可以與舊房產的實際擁有人一起持轉讓協議和所有歷史文件及相關上級機關的證明到房屋土地管理機構辦理產權轉移手續。
在舊房產轉讓協議里，投資人應要求舊房產實際所有人出具保證函，保證在關于舊房產轉移過程中，如出現權屬爭議時，保證人應該承擔所有法律責任。這就在法律上保障了購買人的合法權益，將可能有的關于權屬的爭議排除在購買人的法律責任之外。對于有的法律關系不清、權屬也不確定的舊房產，建議購房人未理清之前，最好不應貿然與出賣人簽約，以免陷人法律困境。
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