近日由北京晚報舉辦的個人購房房展會讓2550個家庭圓了安居夢，同時，把消費者的目光吸引到商品房買賣、交付等方面，樓宇周刊熱線電話中咨詢的話題也主要集中在房屋交付等問題上。有些市民對于商品房買賣合同不是很了解，擔(dān)心在購房過程中在經(jīng)濟上會受到損失，為此，樓宇周刊特別請來顧問魏曉東，著重介紹在此方面應(yīng)當(dāng)注意的一些法律問題。

房屋交付準(zhǔn)備條件

在商品房買賣合同中明確規(guī)定了商品房交付的期限和條件以及交接的手續(xù)。例如合同中明文規(guī)定：第八條，出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋交付的具體時間前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列條件，即北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表并符合合同約定的商品房交付買受人使用。第十一條規(guī)定了交接的程序：商品房達(dá)到交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購買商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

例如：房屋交付時間為2002年9月30日前。因所購買商品房為住宅，房屋交付時需要具備的文件是：

-北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表；

-《住宅質(zhì)量保證書》；

-《住宅使用說明書》。

交付過程相關(guān)程序

第一步：商品房具備合同規(guī)定的條件后，開發(fā)商應(yīng)書面通知買受人。

首先發(fā)出該通知的時間要在房屋交付期限之內(nèi)，其次該通知必須是書面形式，最后是發(fā)出該通知的時候，合同所規(guī)定交付條件應(yīng)具備的文件均應(yīng)完備。如果是僅僅是口頭通知或者在不具備交付條件的情況下發(fā)出的通知，均應(yīng)視為無效的通知，購房者可以不予接受，由此造成的延期交房責(zé)任應(yīng)由出賣人承擔(dān)。

律師在此提醒購房者，應(yīng)注意通知的有效性。

第二步：雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。而所購買商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。根據(jù)合同規(guī)定，上述文件應(yīng)當(dāng)向購房者“出示”，但鑒于大多數(shù)購房者不是房地產(chǎn)專家，很多人還是頭一次見到這個文件，所以律師建議購房者向開發(fā)商索要一份復(fù)印件到相關(guān)政府部門進一步核實后比較穩(wěn)妥，而不僅僅是簡單地看一眼。

律師提醒購房者在這里應(yīng)注意的是不要急于進行房屋實體的驗收，而要先審查上述文件的真實性、有效性，本案則主要看北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表是否真實有效。

第三步就是實際收房了，此時應(yīng)注意的大多是建筑、裝修、裝飾方面的問題。

有些購房者經(jīng)濟上之所以受到了損失，主要是沒有注意法律問題而匆忙入住，如已經(jīng)超過交付日期、不具備相關(guān)文件、甚至是虛假文件等。根據(jù)實踐經(jīng)驗，如果開發(fā)商通知入住的時候房屋不具備交付條件而購房者實際入住就是實際接收了房屋，那么再以延遲交房來進行索賠就比較困難，這也是本文反復(fù)強調(diào)通知本身的合法有效以及相關(guān)文件的真實有效的原因。更為重要的是不經(jīng)審查而匆忙入住有可能喪失退房的權(quán)利。

交付逾期如何處理

商品房買賣合同一般約定：第九條，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時間，分別處理(不作累加)。

-逾期不超過90日(該日期雙方約定)，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。

-逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。

由此看來，開發(fā)商交付房屋逾期達(dá)到一定的天數(shù)，如90日之后，購房者是可以退房的，此時的前提條件是購房者沒有接收此房屋，如果已經(jīng)實際入住接收了房屋，那么只能接受開發(fā)商支付違約金的補償方式了