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寧波
前期物業服務合同糾紛案例分析
2013年7月，高某在珠江帝景小區購買聯體別墅后，雖然辦理了交付使用手續，但一直未裝修入住，誰知今年8月，高某收到了法院傳票，小區物業公司要求其給付物業管理費24760元。高某認為自己沒有入住，沒有享受到服務，且物業服務合同是開發商與物業公司簽訂的，與自己無關，因此拒絕支付物業費。
原告方認為，前期物業服務合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當事人，但是高某向房產開發商買受房屋就視為高某已經概括承受了房產商在前期物業服務合同中的權利義務，對高某產生拘束力，故高某應當按約支付物業管理費。被告方則認為，高某沒有簽訂物業服務合同，不應受該合同約束，且高某沒有入住，故不必支付合同對價，應當駁回原告的訴訟請求。最終法院認為判決支持了被告的訴訟請求。
【律師評析】
1、開發商不能為物業服務企業創設義務。
開發商與住宅買受人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅臨時管理規約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件，因此業主購買房屋時將同時與開發商及前期物業服務企業分別建立兩種法律關系：一是與開發商之間的商品房買賣合同關系;二是與物業服務企業的物業服務合同關系，而開發商與物業服務企業之間并未因此產生權利義務關系。
所以，開發商的“贈送物業費”的承諾，其本質是一種為物業服務企業創設義務的行為，該承諾在與業主的商品房買賣合同關系中作出，根據合同的相對性原理，物業服務企業并非該合同的當事人，除非明確表示同意，否則當然不受該承諾的約束。
2、業主概括承受開發商相對于物業服務企業的權利義務。
《物業管理條例》第21條的規定，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第22條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第23條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第25條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
前期物業服務合同的主體是建設單位和物業服務企業，業主不是合同的主體。從合同相對性原理而言，房產開發商與物業服務企業簽訂的合同不能對業主產生拘束力。但是依據《條例》25條，房產開發商同物業買受人簽訂物業買賣合同時，包含了雙方之間轉讓前期物業服務合同的合意。因此，前期物業服務合同對業主產生拘束力的根據在于業主概括承受了合同的權利義務。
在實際中，對業主減免物業費的承諾要符合法律規定或合同的約定，并應取得物業服務企業的同意。如果您有其他問題，歡迎咨詢律霸網專業律師。
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