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寧波
非產權人出賣房屋的行為分幾種情況對待
對于非產權人出賣房屋的行為，通常分為以下幾種情況，區(qū)別對待：
非產權人作為合法代理人在賣房過程中有不當行為怎么辦?
非產權人得到產權人書面授權即成為合法代理人。如果其在賣房過程中，行使了產權人沒有授予的某項權限，如，將未經批準出賣的房屋附屬物賣出;行使產權人已經表示收回的某項權限;行使條件未成就的某項附延緩條件的權限;未經產權人同意，轉托第三人代賣等等，這些都構成不當行為。只要產權人不予追認，就應當由該非產權人對法律后果承擔責任。如果買方不知道該非產權人有上述不當行為，而買賣合法，手續(xù)完備，可以承認買賣的效力，由該非產權人賠償因不當行為給原產權人造成的損失。如果非產權人是多人，除原產權人另有表示的，應承擔連帶責任。
非產權人無權代理，卻完成了買賣手續(xù)怎么辦?
1、無其他違法情節(jié)，對產權人有利，能體現產權人意思的，一般產權人予以追認，即有效;如不追認，仍舊無效。
2、有其他違法行為，或者對產權人不利，不能體現產權人意思的，一般產權人不予追認，當然無效。如予追認，違法情節(jié)不影響部分有效的，可部分有效;如產權人發(fā)現過晚，雖然賣房行為是無效的，房屋已經由于各種原因不能退還的，該產權人應當賠償損失。如系該非產權人與買方惡意串通的，買方應負連帶責任。如原房屋系多余的出租房，產權人認為價格合理，對方又需要房屋自住的，可以補辦合法手續(xù)，不收回房產，由該非產權人退賠價款。
產權人在委托非產權人賣房過程中有不當行為怎么辦?
雖然該非產權人合格，但產權人意思表示與真實意思不一致，或買賣合同內容違法、形式不合法，所導致無效的買賣關系與產權人的不當行為有關時，該非產權人的責任應當酌情減免。
1、非產權人受產權人全權委托的，如果產權人明知該非產權人缺乏賣房的知識，一般可以免除該非產權人的責任。但不知道該非產權人的無知或者輕信其保障，而該非產權人有重大過錯、誤解，未盡應有的責任的，應酌情負相應責任。
2、產權人授予非產權人的權限不明確的，該非產權人發(fā)現了對產權人不利的情況沒有告知產權人即實施代理權的，應對導致的損失酌負責任;但告知后，產權人逾期未作答的，推定默認，免除該非產權人的責任。如果產權人以任何誘發(fā)該非產權人的過失或者誤解，對該非產權人應免除責任。
總之，應當提倡賣房盡可能由產權人親自進行，以適應賣房交易的復雜變化，防止非產權人極易出現的糾紛。
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