根據(jù)《婚姻法》第十八條的規(guī)定，一方的婚前財產(chǎn)，為夫妻一方的財產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(一)第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外?！被榍耙环揭呀?jīng)支付全部房款購買的房屋，為一方的婚前財產(chǎn)，不會因?yàn)榛橐鲫P(guān)系而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)證僅僅是一個物權(quán)憑證，決定房產(chǎn)歸屬的關(guān)鍵是房產(chǎn)的出資情況，而非房產(chǎn)證的取得時間。即便婚后才取得產(chǎn)權(quán)證，該房屋依然屬于一方的婚前財產(chǎn)。離婚時，另一方無權(quán)要求分割。

公民對個人的財產(chǎn)權(quán)益具有處分權(quán)，雙方可以通過約定，將一方擁有的房產(chǎn)贈與另一方。變更房屋登記，在房產(chǎn)證上加署配偶的名字，就是一種常見的贈與方式。夫妻雙方應(yīng)攜帶相關(guān)證件，辦理變更手續(xù)。如果雙方?jīng)]有對房屋的份額做出特別的約定，而只是簡單地加上另一方之名，則應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)歸夫妻雙方共同所有，各擁有50%的產(chǎn)權(quán)。為了避免將來發(fā)生糾紛，法官建議雙方將各自擁有的房產(chǎn)份額在房產(chǎn)證上注明。

疑惑之二：婚后夫妻一方以個人婚前財產(chǎn)購買的房屋，屬于一方個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)?

夫妻一方用婚前個人積蓄購買的房屋，僅僅是原有財產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，窮流溯源，購房的出資來源是該房婚前的個人財產(chǎn)。如果房屋登記在一方名下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房產(chǎn)為一方的個人財產(chǎn)，離婚時另一方無權(quán)要求分割。如果房產(chǎn)證上登記雙方的名字，應(yīng)視為出資一方對另一方的贈與，認(rèn)定該房屋為夫妻雙方的共同財產(chǎn)。

疑惑之三：一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)如何認(rèn)定?

此類問題主要指房改房等帶有福利性質(zhì)的房產(chǎn)。這類房產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時的市價，且通常與一方的職務(wù)、級別、工作年限等因素有關(guān)。多數(shù)情況下，一方單位會直接將房產(chǎn)證辦理在該方名下，夫妻離婚時極易對該類房產(chǎn)的分割問題產(chǎn)生爭議。

婚后購買婚前由一方承租的公有房屋，可能存在以“共同財產(chǎn)購買”和以“個人財產(chǎn)購買”兩種情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況分別處理：婚后以個人財產(chǎn)購買的該類房屋，屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)購買，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第十九條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。”婚后一方以個人財產(chǎn)購買的此類房屋，是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，法律上沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中也并無定論，通常對此種情況的房屋歸屬問題極其謹(jǐn)慎。筆者認(rèn)為，由一方婚前承租、婚后用個人財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，可以認(rèn)定為一方個人財產(chǎn)。

疑惑之四：夫妻雙方婚后用共同財產(chǎn)貸款購買的房屋，應(yīng)該如何認(rèn)定?

如果雙方?jīng)]有對婚后財產(chǎn)進(jìn)行特別約定，雙方婚后用共同財產(chǎn)購買的房產(chǎn)都屬于夫妻共同財產(chǎn)。無論房產(chǎn)證登記在一方名下還是登記雙方名下，也不問房屋是貸款購買抑或全款購買。

但當(dāng)房產(chǎn)登記在一方名下時，另一方可能會面臨一定的風(fēng)險。根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(三)第十一條的規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。權(quán)益遭受損害的一方只能在離婚時請求擅自處分的一方賠償損失。法官提醒夫妻雙方在購房時應(yīng)該將雙方姓名同時簽署在購房合同、發(fā)票等購房資料上，并將房產(chǎn)證辦理在雙方名下，以避免日后發(fā)生夫妻一方擅自處分的情況。

疑惑之五：夫妻一方婚前通過按揭貸款購買的房屋，登記于一方名下，婚后夫妻共同還貸，離婚時房產(chǎn)如何分割?

最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(三)第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償?！?/p>

“司法解釋三”向全社會征求意見時，公眾對該規(guī)定的可操作性提出了質(zhì)疑：“難道每次還貸要保留存根和憑條?”我國實(shí)行夫妻財產(chǎn)共有制，除非有特別約定，不論是一方利用個人婚后工資還貸，還是利用雙方婚后工資還貸，均屬婚后利用共同財產(chǎn)還貸，另一方無需舉證證明。針對離婚時雙方共同分割的部分，一些法官在司法實(shí)踐中總結(jié)出一個簡便的公式：離婚時雙方共同分割的部分=共同還貸部分/實(shí)際總房款×離婚時房屋的市場價值。(其中，實(shí)際總房款=房款的本金+利息)不難發(fā)現(xiàn)，“司法解釋三”所確立的享有房屋產(chǎn)權(quán)一方對另一方的補(bǔ)償原則是：還貸越多，補(bǔ)償越多;增值越多，補(bǔ)償越多。當(dāng)然，如果享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方有證據(jù)證明其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為“雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)”。

“司法解釋三”在措辭上反復(fù)推敲，力求精準(zhǔn)嚴(yán)謹(jǐn)。本條規(guī)定采用的是“可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”而非“應(yīng)當(dāng)判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”，就在于司法解釋三的制定者充分考慮到了社會生活的復(fù)雜性，在判決房屋歸登記一方所有明顯不公平的情況下，可以判決房屋為夫妻雙方共同所有。

此外，根據(jù)“合同相對性”的原則，合同僅于締約人之間發(fā)生效力，對合同外的第三人不發(fā)生效力。購房一方在婚前與銀行簽訂貸款合同，離婚后依然由該方償還貸款。銀行與購房方簽訂貸款合同時，考察的是購房一方的資信及其還款能力，繼續(xù)由其償還貸款有利于保障銀行的利益。

疑惑之六：一方父母出資給子女購買的房屋，應(yīng)如何認(rèn)定?

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條的規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

在實(shí)踐中，還有一種情況：在離婚時，一方提出買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的。對此，法院一般的做法是：不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，而是僅僅對涉案的房屋進(jìn)行分割，告知當(dāng)事人針對債權(quán)債務(wù)糾紛另案起訴。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(三)第七條第一款的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)。父母出資為子女結(jié)婚購房往往傾注全部積蓄。依照情理，在夫妻雙方感情尚好的情況下，出資父母并不會通過書面合同明確約定房產(chǎn)只歸夫或妻一方所有。此種情況下，夫妻離婚時一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，勢必有違父母的初衷和意愿，也侵害了出資父母的利益?！八痉ń忉屓奔骖櫫酥袊鴩榕c社會常理，將產(chǎn)權(quán)登記與房屋歸屬相掛鉤，只要“產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的”就視為對己方子女的贈與，認(rèn)定該房產(chǎn)為其子女的個人財產(chǎn)，符合公平原則。但如果房屋登記在雙方名下，則視為一方父母對夫妻雙方的贈與，認(rèn)定該房屋為夫妻雙方的共有財產(chǎn)。

疑惑之七：雙方父母出資給子女購買的房屋，應(yīng)如何認(rèn)定?

在房價畸高的一線城市，單憑夫或妻一方家庭的力量通常無力購房，雙方父母為子女買房提供資助，是目前普遍存在的一種現(xiàn)象。父母的出資在婚姻法上如何界定?是贈與行為還是借貸行為?這些問題引發(fā)了普遍的關(guān)注。通常情況下，如果有書面借條或口頭協(xié)議能證明父母和子女之間存在借貸關(guān)系，則可以按借貸關(guān)系處理。不能證明借貸關(guān)系存在的，應(yīng)認(rèn)定該項(xiàng)出資為父母對子女的贈與。公眾對此存有疑問，該項(xiàng)出資究竟是對一方的贈與還是對雙方的贈與?根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(二)》第二十二條的規(guī)定，出資的歸屬以出資時間作為標(biāo)準(zhǔn)：如果是婚前出資，原則上該出資視為雙方父母對各自子女的贈與;如果是婚后出資，原則上視為雙方父母對夫妻雙方的共同贈與。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(三)第七條第二款的規(guī)定，雙方父母出資購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額對房屋按份共有。如果房屋登記在雙方名下的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻雙方共同共有。但當(dāng)事人另有約定的除外。

疑惑之八：婚前雙方共同出資購房，產(chǎn)權(quán)證上只登記一方的名字，離婚后房屋如何分割?

在雙方婚前共同出資購房時，購房合同及產(chǎn)權(quán)證上只寫了一方的名字，婚后夫妻因感情破裂離婚時，登記一方極易主張?jiān)摲课轂榛榍皞€人財產(chǎn)，另一方無權(quán)要求分割。如果登記一方不承認(rèn)另一方在購房時的出資行為，另一方又沒有充分的證據(jù)證明其出資行為，法院也無法認(rèn)定房屋為夫妻共同財產(chǎn)，另一方的權(quán)益將無法得到保護(hù)。法官建議婚前共同出資購房的男女雙方，在購房合同及產(chǎn)權(quán)證上簽署雙方的名字，以免日后發(fā)生爭議。

疑惑之九：對尚未取得產(chǎn)權(quán)證的爭議房屋，如何分割?

最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十一條規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。”

如果雙方對尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋的歸屬沒有爭議，能夠協(xié)商一致，人民法院可以對房屋所有權(quán)的歸屬做出判決。雙方不能協(xié)商一致的情況下，法院不判決房屋所有權(quán)的歸屬，而是告知當(dāng)事人待房屋取得完全所有權(quán)后另行起訴。

結(jié)語

長久以來，婚姻法倍受社會各界的普遍關(guān)注，2011年“司法解釋三”的出臺更是引發(fā)了輿論的一片嘩然。公眾對立法的回應(yīng)體現(xiàn)了不同人群的特定立場：在“男婚女嫁”的觀念下，男性期待《婚姻法》在房產(chǎn)歸屬方面能傾向于“誰買歸誰”;女性則在慨嘆婚姻只剩一紙契約的同時，希望《婚姻法》能給予家庭勞動多一點(diǎn)肯定。在當(dāng)前房產(chǎn)價格“大步快跑”、薪金收入“原地踏步”的現(xiàn)實(shí)面前，房子傷了很多適婚男女的心，也扭曲了很多年輕人的婚戀觀。不少男女打出“嫁房不嫁漢”、“娶房不娶妻”的婚戀標(biāo)語，導(dǎo)致有房男“女友扎堆”、沒房男“娶妻無望”、有房女“招婿上門”、沒房女“門庭冷落”的現(xiàn)象。

“司法解釋三”的意義在于厘清了房產(chǎn)歸屬的相關(guān)事宜，當(dāng)夫妻雙方因感情破裂起訴離婚時，“司法解釋三”為法官的審判工作提供了一套標(biāo)準(zhǔn)化的指導(dǎo)。但“司法解釋三”并非年輕男女的婚戀準(zhǔn)則抑或擇偶標(biāo)準(zhǔn)。倘若愛情沾染了過多的銅臭，必然變得丑陋;如果婚姻的天平上加放過多的金錢砝碼，必然失去平衡。沒有房子的愛情可能會經(jīng)歷更多風(fēng)雨，但沒有愛情的房子只是令人窒息的空殼。行文至此，筆者突然對愛情、對婚姻有一個美好的愿景：“讓愛作主，只為最初的堅(jiān)強(qiáng);讓愛作主，只為最終的方向。”