未經消防驗收房屋出租合同效力應怎樣認定（《合同法》有效期限截止于2020年12月31日）

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案情：

×××(化名)與**現代公司于2009年11月4日簽訂營業房租賃合同一份，約定由×××承租**現代公司位于×××農副產品物流中心的副食品交易市場的2號市場1樓2-1-130、198、199號三間營業房，租賃期限一年，時間自所在市場正式開業當天起計算，年租金36278元。合同還約定了其他事項。同時，根據該租賃合同的約定，×××與現代公司委托管理市場的浙江食品市場另行簽訂營業房管理合同一份。合同簽訂當天，×××支付了租金及其他費用。2009年12月，×××對所承租的營業房進行了裝修。合同期屆滿后，雙方未再續簽租賃合同。

×××以**現代公司開辦市場的建設工程未經消防驗收，違反法律的強制性規定為由，訴至浙江省×××市余杭區人民法院，要求認定雙方租賃合同及管理合同無效。

另查明，現代公司開辦的副食品交易市場2號市場于2009年12月28日正式開業，該市場建設工程經×××市公安消防局進行消防驗收，×××市公安消防局于2011年10月8日向被告出具了工程消防驗收合格的意見書。

裁判：

余杭法院經審理認為，原、被告之間的房屋租賃合同系當事人的真實意思表示，且合同租賃期限已屆滿。現原告×××以被告開辦市場的建設工程未經消防驗收，違反法律的強制性規定為由，要求認定雙方租賃合同及管理合同無效。但被告2號市場的建設工程在本案法庭辯論終結前已經消防驗收合格，且原、被告之間的租賃合同已經屆滿，原告×××主張租賃合同無效已沒有必要。據此，一審法院判決駁回原告×××的訴訟請求。

宣判后，原告×××不服一審判決，向×××市中級人民法院提起上訴。

×××中院經審理認為，原審法院根據現代公司提交的《×××市公安消防局建設工程消防驗收意見書(杭公消2011第0262號)》，作出現代公司開辦的副食品交易市場2號市場已于2011年10月8日經消防驗收合格的事實認定，符合證據所反映出的客觀情況，故對×××針對事實認定提出的上訴理由不予支持。原審法院鑒于現代公司的上述工程項目在本案的法庭辯論終結前已經消防驗收合格，且雙方之間的租賃合同也已經實際履行，故認定×××與現代公司之間的租賃合同有效，并無不妥，故亦不支持×××針對合同效力提出的上訴請求。

×××中院判決：駁回上訴，維持原判。

評析：

1.以未依法經消防驗收合格的房屋為標的物訂立的房屋租賃合同，因違反標的確定、可能和合法的合同有效要件之規定，應當認定無效

關于以未依法經消防驗收合格的房屋為標的物訂立的房屋租賃合同的效力問題，我國消防法第十條和《建設工程消防監督管理規定》規定，建筑總面積大于1萬平方米的賓館、飯店、商場、市場等人員密集場所，建設單位在工程竣工后，應當向公安機關消防機構申請消防驗收，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。該規定內容是出于行政管理和建筑物使用安全的考慮，應認定為管理性強制性規定。本案所涉的現代公司建設經營的副食品交易市場土地使用面積為80941.9平方米，建筑總面積大于1萬平方米，該市場在出租使用前必須要經消防驗收合格，被告在市場未經消防驗收合格的情況下與原告簽訂營業房租賃合同，該租賃合同應屬無效。

2.一審法庭辯論終結前經消防驗收合格，租賃標的物符合了法律規定，無效合同經過瑕疵補正而變為有效

無效合同效力補正，是指根據有關法律法規規定，有些合同原本應當被認定為無效，但是允許當事人在一定期限內采取措施對合同效力加以完善，或者因某些客觀事由使合同中的無效情形自動消除，從而使原本無效的合同轉化為有效合同。

無效合同補正需滿足以下要件：應當是一個無效合同；無效合同的無效原因必須已經消滅；當事人須對無效合同作出承認；合同的補正不能違背法律規定該行為無效的基本宗旨；補正的最后時限必須在一審法庭辯論終結前。

無效合同發生效力補正后，合同的性質發生了根本性的變化，合同的效力由無效轉換為有效，轉換后的合同成為具有法律約束力的有效合同。根據合同法原理，雙方當事人必須按照合同約定的內容，全面履行各自承擔的義務。但這里產生一個如何認定合同生效的時間問題，即無效合同補正是否具有溯及力的問題。

具體到本案，涉案房屋在一審法庭辯論終結前經消防驗收合格，營業房業已合法化，通過這種補正，使房屋租賃合同滿足了合同的全部有效要件。同時，該租賃合同已經履行完畢，所以對原告×××要求確認租賃合同無效的訴請不應予以支持。

3.關于合同效力制度價值與合同自由原則

合同本是交易關系在法律上的體現，鼓勵交易是合同法應有之意，是合同法一項重要的功能。合同自由原則是合同法的基本原則，其中當事人意思自治是合同自由原則的核心內容和集中體現。就司法的價值取向而言，淡化對合同效力的國家公權力干預(包括司法干預)，充分尊重和保護當事人的意思自由，盡可能地擴大有效合同的范圍，是人民法院在案件審理中貫徹能動司法理念的具體體現。本案房屋租賃合同標的物在合同訂立時未經消防驗收，具有一定的違法情節，但在一審法庭辯論終結前驗收合格，違法情節已消失，且合同已經履行完畢，國家干預的理由消失，據此不應再認定為無效合同。否則，對于保護交易安全和維護誠信的交易秩序均是無益的。此外，本案所涉市場內同類商鋪有300余間，之前已有部分商戶因租賃合同糾紛向政府部門及新聞媒體反映過類似訴求，本案審理引起了眾多商戶(承租人)的關注，案件最終認定租賃合同有效，從而駁回原告×××訴訟請求的做法，穩定了市場的正常經營，較好地實現了審判的法律效果和社會效果的統一。

相關法律知識：

房屋出租合同又叫房屋租賃合同，是當事人一方將租賃物交付另一方使用，另一方為此支付租金并于期滿后歸還租賃物的協議。房屋租賃合同是租賃合同的一種，具有租賃合同的一般特征，應適用《合同法》有關租賃合同的一般規定。　房屋出租合同合同與一般租賃合同不同之處，主要在于合同標的物是屬于不動產的房屋，由此也帶來某些法律規則上的特殊性，如房屋的承租人有優先購買權，同住人享有同住權以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租賃要向房屋管理部門登記備案等。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。