一、開發商根本違約的情形有哪些

開發商的根本違約行為具體包括：逾期交房超過一定期限;開發商單方面變更設計;房屋結構有重大質量問題，不能修復或者經修復仍不能得到約定的質量標準;由于開發商的過錯，買房人不能依法取得房屋所有權證書。

(1)延遲交付房屋

這種情況是目前購房者最可能遇到的一種情形。到了開發商與購房者在合同中約定的房屋交付日后，卻遲遲得不到開發商的交房或入住通知。一般超過三個月開發商還不能交房，購房人就可以要求開發商退房，并要求雙倍返還定金或支付房款利息。

(2)開發商沒經購房者同意變更設計

在購房者與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商構成違約行為，購房者有權要求退房。發生開發商未經購房者同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房者可以依據合同約定要求開發商予以退房。

(3)房屋質量不合格

房屋質量不合格是房屋安全存在隱患，房屋的質量是重中之重，出現這種情況，首先是開發商難以通過竣工驗收及驗收備案，無法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房者可以要求退房。?根據最新司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常使用，購房者可以要求退房并要求開發商賠償損失的。一般認定房屋質量問題嚴重影響正常使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因導致房屋質量差影響室內居住人的健康、影響居住等。

(4)拿不到產權證

由于開發商的原因，買房人在合同約定的期限內無法取得房屋的產權證，若雙方約定此條件可退房，買房者就可以要求退房。另外由于前幾年一些房地產運營不規范，一些開發商拖欠土地出讓金等問題時有發生，導致購買這些樓盤的購房者入住多年也無法取得房屋產權證。購房者也可以要求退房。

二、開發商違約怎么索賠

如果買賣雙方沒有約定辦理房產證的時間，以下時間視為開發商應當辦理房產證的時間：期房買賣為自房屋交付使用之日起90日，現房買賣為自合同訂立之日起90日。

開發商不按時辦理產權證將承擔相當于預期貸款利息的違約金。

如果沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。當然了，開發商賠償了購房者損失后并不是就可以不辦理房產證了，賠償金的目的是督促開發商及時履行相關辦證義務，開發商只有在給購房者辦理了房產證后才是義務履行完畢。

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