浙江省舟山市人民政府 舟山市人民政府關于印發舟山市物業管理辦法的通知 舟政發(2009)35號 各縣（區）人民政府，市政府直屬各單位： 《舟山市物業管理辦法》已經市政府第26次常務會議通過，現印發給你們，請遵照實施。 二○○九年五月十四日 舟山市物業管理辦法 第一章 總 則 第一條　為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》和有關法律、法規、規章，結合本市實際，制定本辦法。 第二條　本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。 第三條　市人民政府房地產行政主管部門（以下稱市物業主管部門）負責全市物業管理的監督管理工作。 縣（區）人民政府房地產行政主管部門（以下稱縣（區）物業主管部門）負責本行政區域內（市本級直管和賦予縣級社會事務管理權限的管委會管轄區域除外）物業管理的監督管理工作。 市房地產管理局為市物業專項維修資金、物業保修金的管理機構（以下簡稱維修資金管理機構），代為統一管理定海城區（不含鹽倉街道）、新城的物業專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）和物業保修金（以下簡稱保修金）。各縣（區）房地產主管部門為縣（區）維修資金管理機構，代為統一管理轄區內的專項維修資金和保修金。 賦予縣級社會事務管理權限的管委會，負責本轄區內物業管理的監督管理及專項維修資金、保修金的管理工作。 各級有關職能部門按照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理的監督管理工作，協同實施本辦法。 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。 第二章 業主及業主大會 第四條　業主在物業管理活動中，享有并承擔《物業管理條例》規定的權利和義務。 第五條　一個物業管理區域成立一個業主大會。 物業管理區域應當根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素，按以下標準劃分： （一）屬同一規劃地塊且相對獨立封閉的建筑物群體，應當劃歸為一個物業管理區域； （二）相鄰規劃地塊，但區內道路相連，主要配套設施、設備共用的可以劃歸為一個物業管理區域； （三）舊城區內新開發建設的房屋，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經合并區域內2/3以上業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。 物業管理區域的劃分，應當征求物業所在地居民委員會（以下簡稱居委會）的意見。 物業管理區域內，業主少于30戶（含30戶）且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 第六條　一個物業管理區域內，具備召開首次業主大會條件的，所在地居委會應當在轄區物業主管部門和街道辦事處的指導下，牽頭組織建設單位、物業服務企業，以及業主推選的代表(單位或個人)共同組成業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會。 首次業主大會的籌備經費由建設單位承擔。 無故超過兩年未成立業主大會的，業主少于30戶（含30戶）一致同意不成立業主大會的除外，物業服務企業可以決定終止物業服務，但應當提前三個月以公告形式告知，同時書面告知所在地居委會和物業主管部門。 第七條 新建物業交付后，首屆業主大會召開前，所在地居委會牽頭組建由居委會、業主代表、建設單位、物業服務企業組成的物業前期綜合協調管理小組，負責綜合協調、解決前期物業管理、物業服務中出現的各類問題。 建設單位應將業主相關資料抄送所在地居委會。 第八條　業主可以幢、單元或者樓層等為單位推選業主代表。業主因故不能參加業主大會或推選業主代表參加業主大會的，業主代表應當在參加業主大會前，就業主大會擬定的事項書面征求其所代表業主的意見。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權的意見須經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主本人不簽字的，視作未參加業主大會，但業主大會議事規則另有約定的，從其約定。 第九條 業主大會成立后，應根據《物權法》、《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》的規定依法行使管理職能。 業主大會或受業主大會委托的業主委員會應當確定管理區域今后的管理方式，并在業主大會成立后三個月內與前期物業服務企業辦理交接手續。無故逾期不交接的，物業服務企業可以退出管理。 第十條　業主委員會是業主大會的執行機構，對業主大會負責。業主委員會依據《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》的規定成立，并嚴格按照《浙江省物業管理條例》、《業主大會規程》的有關規定行使職能。 第十一條　業主委員會每屆任期為三至五年，具體任期由業主大會決定。 業主委員會任期屆滿二個月前，由上一屆業主委員會組織換屆選舉，逾期未換屆的，由居委會牽頭做好換屆工作。原業主委員會應當按照《浙江省物業管理條例》的相關規定辦理移交。 第十二條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。 業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督。 第十三條　管理規約、業主大會議事規則應當依據《物權法》及物業管理相關法規，對相關事項依法作出約定。 第十四條　非業主使用人在物業管理活動中的權利義務由業主與非業主使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。 非業主使用人違反本辦法和管理規約的，業主應當承擔連帶責任。 第十五條　業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，按照《物權法》相關規定處理。 第三章 前期物業管理 第十六條　新建總建筑面積在10萬平方米以上（含10萬平方米）的商住項目、2萬平方米以上（含2萬平方米）的商業（辦公）項目，應當采取公開招標投標的方式選聘物業服務企業。 投標人少于3個或物業規模小于上述標準的，經物業所在地縣級物業主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。 第十七條 建設單位應當在物業竣工驗收前，將相關資料移交前期物業服務企業，并由前期物業服務企業接管物業及相關設施設備。 第十八條　物業服務企業應與建設單位簽訂前期物業服務合同，履行以下主要職責： （一）熟悉場地，掌握物業管理區域的管網、線路布置及設施設備功能等情況； （二）督促建設單位按設計方案、向業主承諾的內容、招標書所列內容如期完成各項配套設施設備安裝及相關場地建設； （三）查驗物業共用部位、共用設施設備狀況，并提出整改意見； （四）向物業買受人解釋物業管理政策； （五）結合物業管理特點，對設計方案提出建議； （六）做好房屋交付中接待業主入住的各項準備工作； （七）做好交房開始至業主委員會成立止的物業服務工作； （八）做好其它合同約定的服務事項。 第十九條　建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，并明確物業小區內附屬設施、附屬用房的所有權歸屬。物業管理區域內的附屬設施、附屬用房不得改變使用性質，并應向業主開放，以業主為主要服務對象。 第二十條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建設單位應在物業銷售合同中約定車位、車庫的歸屬。 物業交付滿1年，業主仍未明示購買或承租車位、車庫的，建設單位有權將車位、車庫向物業管理區域外的單位或個人出租，但業主擁有優先承租權。向物業管理區域外的單位或個人出租的，租期不得超過3年；租期屆滿，在無業主購買或承租情況下，可以續租。 第二十一條 建設單位不得向購房人承諾降低或減免物業服務費。已作出承諾的，應作為不良行為記入建設單位誠信檔案，其降低或減免部分款項須由建設單位向物業服務企業補足。 第二十二條　在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交《浙江省物業管理條例》第二十六條規定的相關資料，同時還應移交綠化的相關資料。 第二十三條　物業管理用房應當安排在區域內交通方便處，其具體位置應在建設工程規劃許可證中明確標注。 物業管理區域的物業為住宅（或商住）的，按照不低于建設工程規劃許可證載明的可確權總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房；物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房的配置比例為不低于建設工程規劃許可證載明的可確權總建筑面積的千分之三。物業管理用房不包括門崗、監控室、設備房等配套用房。 物業管理用房的經營收入用途由業主大會決定，主要用于共用設施設備維修，也可用于補充物業服務經費。 第四章 物業服務、物業的使用與維護 第二十四條　物業服務企業應當建立企業負責人業主接待日制度，定期接受業主的咨詢與投訴，并做好相應的記錄。 第二十五條 物業項目負責人應當接受物業主管部門組織的定期培訓。物業服務企業聘請未經培訓合格的人員擔任物業項目負責人的，取消該項目的評優、評先等資格。 第二十六條　業主應當根據物業服務合同的約定按時、全額交納物業服務費用。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。 已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額交納。 第二十七條 住宅物業區域內非營業性的公共用水、用電應當以居民生活類價格標準收取費用。 第二十八條 物業主管部門應當建立物業服務企業誠信檔案，企業的誠信情況作為企業資質升級、評先、招投標的主要依據。 第二十九條 業主、非業主使用人應當按照房地產權屬證書載明的用途和規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得改變物業使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規劃、國土資源等有關部門批準，依法辦理相關手續。 第三十條 業主或非業主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和省、市有關規定以及臨時管理規約、管理規約。 確需改變建筑物外形外觀的，不得侵占公共空間，并且應當經物業區域內三分之二以上業主同意，由整幢業主共同申請，經規劃部門批準后實施。 第三十一條 給排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。 專業單位實施共有設施設備維修、養護、更新改造，應當提前7日公示，告知物業區域內全體業主與物業服務企業。 專業單位在實施維修、養護、更新改造過程中確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共有部分、其他設施設備的，應當事前公示告知全體業主并征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意，依法辦理相關手續；業主、物業服務企業應當給予配合和支持。 專業單位臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共有部位、其他設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。 第三十二條 住宅小區內公共照明等費用由業主共同承擔。 第五章 物業專項維修資金 第三十三條 2000年12月31日前已按相關規定在市、縣（區）范圍內統籌使用的物業維修費用應在此日前交存的統籌區域內所有物業專項維修資金的增值部分中列支。 在本辦法實施前，根據有關規定已在物業小區范圍內統籌使用專項維修資金的，仍以小區為核算單位，在小區范圍內統籌使用，業主大會另有決議的，按業主大會決議施行。 第三十四條 專項維修資金由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。 定海、普陀二區普通低層、多層商品住宅物業及與之相連的非住宅物業、住宅小區內的非住宅物業的按50元/m2交存；設有電梯的多層和中高層住宅及與之相連的非住宅物業，按70元/m2交存；高層住宅及與之相連的非住宅物業按90元/m2交存。 岱山、嵊泗兩縣物業維修資金的交存標準由物業主管部門會同同級財政部門確定，報經縣人民政府批準后公布。 專項維修資金的交存標準需要調整的，由市、縣維修資金管理機構提出意見，物業主管部門會同同級財政部門確定后，報市、縣人民政府批準后執行。 第三十五條 住宅小區內物業管理用房及其他配套用房的專項維修資金由建設單位交存并設立分戶帳。 第三十六條 交存的專項維修資金自資金實際到達管理機構專項維修資金專戶之日起計息。 當年交存或使用部分的專項維修資金按活期存款利率計息，其余部分按一年期定期存款利率計息。專項維修資金利息實行一年一結，定期計入業主分戶帳內。 第三十七條 管理機構的管理費用，從專項維修資金增值部分扣除業主分戶帳增值部分后，提取一定比例使用，納入維修資金管理機構部門預算。管理費用應與專項維修資金分賬核算。 實行業主自主管理的，管理費用由業主大會決定。 第三十八條 業主分戶賬內專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應當續交專項維修資金。實施物業管理且已成立業主大會的小區由業主大會制定續籌方案；未實施物業管理或未成立業主大會的小區，由社區居民委員會會同相關業主制定續籌方案。續籌方案須經維修資金管理部門核準后組織實施。 實行業主自主管理的，續籌方案由業主大會決定。 第三十九條 業主委員會（居委會）應將以下情況向全體業主公示： （一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存金額； （二）專項維修資金的使用方案、施工項目及其預結算； （三）發生列支的其他項目、費用分攤情況；