第一章　總　則

　　第二章　業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)

　　第三章　物業(yè)管理移交

　　第四章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第五章　物業(yè)維護(hù)

　　第六章　法律責(zé)任

　　第七章　附　則

第一章　總　則

　　第一條　為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序，改善居住環(huán)境，提高城市文明程度，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條　本辦法所稱(chēng)住宅小區(qū)，是指統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)，并達(dá)到一定規(guī)模的居住區(qū)。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類(lèi)房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主根據(jù)合同約定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕等管理服務(wù)的活動(dòng)。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋的所有權(quán)人。

　　第四條　住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　第五條　各級(jí)人民政府應(yīng)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，積極推行住宅小區(qū)物業(yè)管理，為城市居民創(chuàng)造優(yōu)美整潔、舒適方便、文明安全的生活環(huán)境。

　　第六條　各級(jí)建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下稱(chēng)物業(yè)管理主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，配合做好住宅小區(qū)的管理工作。

　　第七條　物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與服務(wù)，協(xié)調(diào)解決有關(guān)問(wèn)題，幫助物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

第二章　業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)

　　第八條　住宅小區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到50％以上時(shí)，物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位召集全體業(yè)主舉行大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第九條　業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的組織。

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員由業(yè)主大會(huì)在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

　　第十條　業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督下，履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I(yè)主大會(huì)，報(bào)告小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　（二）通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選定物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；

　?。ㄈM定公共資金使用計(jì)劃，并按年度公布使用情況；

　　（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理計(jì)劃；

　?。ㄎ澹┞?tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作；

　?。┍O(jiān)督公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的使用；

　?。ㄆ撸I(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十一條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)委員出席，其決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過(guò)方有效。

　　業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)及街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加。

　　第十二條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)本住宅小區(qū)的業(yè)主和非業(yè)主均具有約束力。

　　第十三條　住宅小區(qū)應(yīng)制定業(yè)主公約。

　　業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后生效。業(yè)主公約生效前，業(yè)主和非業(yè)主應(yīng)遵守開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定的住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定。

第三章　物業(yè)管理移交

　　第十四條　住宅小區(qū)竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收合格的，方可辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。

　　第十五條　住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)管理工作由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十六條　住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將住宅小區(qū)的物業(yè)管理移交給業(yè)主委員會(huì)，并提供下列資料：

　?。ㄒ唬┳≌^(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

　　（二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　?。ㄈ┓课菁芭涮坠迷O(shè)施、設(shè)備竣工圖；

　?。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)圖；

　　（五）質(zhì)量驗(yàn)收資料；

　　（六）其他必要資料。

　　上述資料由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保管。

　　第十七條　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在出售住宅時(shí)，按省政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理公共資金。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理公共資金以業(yè)主委員會(huì)的名義一次性存入金融機(jī)構(gòu)，按住宅小區(qū)專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，并接受物業(yè)管理主管部門(mén)的監(jiān)督和管理。

　　第十八條　物業(yè)管理公共資金的所有權(quán)歸本住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有。

　　物業(yè)管理公共資金的使用由業(yè)主大會(huì)決定，專(zhuān)款用于該住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的啟動(dòng)及公用設(shè)施的維修、更新和建設(shè)，任何單位和個(gè)人不得挪用。

　　第十九條　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)提供物業(yè)管理用房和一定比例的商業(yè)用房。

　　商業(yè)用房由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按成本價(jià)提供，其購(gòu)置費(fèi)用可從物業(yè)管理公共資金中暫支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中逐步收回。

　　商業(yè)用房的比例，由城市人民政府確定。

第四章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記注冊(cè)，并取得省建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)后，方可從事物業(yè)管理工作。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同，承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　物業(yè)管理合同應(yīng)明確物業(yè)管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)等條款。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向物價(jià)主管部門(mén)申報(bào)，并接受物價(jià)和物業(yè)管理主管部門(mén)的監(jiān)督檢查。

　　第二十三條　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等代辦性服務(wù)的收費(fèi)，分別按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定項(xiàng)目以外的特約服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用由當(dāng)事人雙方約定。

第五章　物業(yè)維護(hù)

　　第二十五條　全體業(yè)主和非業(yè)主都應(yīng)愛(ài)護(hù)和正確使用小區(qū)物業(yè)。住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

　?。ㄒ唬┷`踏、占用綠化地；

　?。ǘp毀園林；

　?。ㄈ┱加猛ǖ?、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施和場(chǎng)地；

　　（四）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；

　?。ㄎ澹┲圃斐瑯?biāo)準(zhǔn)噪音；

　?。﹣y搭、亂建、亂涂、亂畫(huà)；

　?。ㄆ撸┒逊呕螂S意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

　　（八）政府或業(yè)主公約明令禁止的其他行為。

　　第二十六條　房屋分戶(hù)門(mén)內(nèi)的維修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

　　單體建筑物內(nèi)公用設(shè)施的維修費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)。

　　出租房屋的維修責(zé)任，由當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定。

　　第二十七條　住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主專(zhuān)用的公用設(shè)備和公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)。

　　非業(yè)主專(zhuān)用的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由受益人或有關(guān)部門(mén)承擔(dān)。

　　第二十八條　房屋及其附屬設(shè)施影響市容或危及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)維修；拖延或拒不維修的，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)制維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　第二十九條　住宅小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、通信等社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章　法律責(zé)任

　　第三十條　未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)，可并處1萬(wàn)元以下罰款。

　　第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物價(jià)主管部門(mén)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰。

　　第三十二條　違反本辦法第二十五條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)依法予以處罰；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第三十三條　依照本辦法實(shí)施罰款處罰時(shí)，應(yīng)使用省財(cái)政部門(mén)統(tǒng)一制發(fā)的罰款票據(jù)。罰款全部上繳國(guó)庫(kù)。

　　第三十四條　當(dāng)事人對(duì)依照本辦法做出的行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院提起訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章　附　則

　　第三十五條　本辦法施行前已交付使用的住宅小區(qū)，未按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求進(jìn)行配套建設(shè)的，由原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)建和完善，并按本辦法規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三十六條　城市住宅小區(qū)以外的其他住宅區(qū)、別墅區(qū)、寫(xiě)字樓、綜合樓等實(shí)行物業(yè)管理的，可參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十七條　本辦法委托省建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十八條　本辦法自1997年12月1日起施行。山東省人民政府1989年11月19日發(fā)布的《山東省城市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（魯政發(fā)〔1989〕141號(hào)）同時(shí)廢止。