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已抵押的商品房轉讓有效嗎

來源: 律霸網(wǎng)整理?寧司 · 2020-03-11 · 711人看過

目前，房地產(chǎn)市場空間活躍,房價一路走高。買房人通過抵押貸款購房相當普遍，同時，通過抵押貸款購得的房屋再轉讓的情況也越來越多。那么，已抵押的商品房轉讓有效嗎？律霸網(wǎng)小編為大家做了個整理，希望能幫到大家。

法律依據(jù)

按照我國擔保法第四十九條規(guī)定的規(guī)定,抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

　　擔保法并未規(guī)定轉讓已抵押的房產(chǎn)必須要得到享有抵押權的銀行的同意,這是合理的,因為抵押權是物權,具有追及效力，即使房產(chǎn)已轉讓第三人,債務人到期不履行債務時,銀行仍可以對該房產(chǎn)行使抵押權,第三人因此受到損害的,可以向轉讓人追償。

　　但是, 上海市房地產(chǎn)抵押辦法第四十五條(抵押物的轉讓)規(guī)定：

　　抵押人通知抵押權人時，應當同時提出轉讓抵押物的價格和對轉讓款的處理方式，并與抵押權人就此進行協(xié)商。

　　抵押權人應當在接到通知后的15天內(nèi)書面答復抵押人，并可以向房地產(chǎn)登記機構登記備案;逾期未作答復的視作無異議。抵押權人認為轉讓抵押物的價格明顯低于其價值的，可以要求抵押人提供新的擔保;抵押人不同意提供新的擔保的，抵押權人可以不準予轉讓該抵押物。

　　抵押人向房地產(chǎn)交易管理機構提出過戶申請，或者預購商品房轉讓合同的登記備案申請時，應當提交其與抵押權人關于轉讓款處理方式的協(xié)議或者其通知抵押權人而抵押權人逾期未作答復的證明，房地產(chǎn)交易管理機構據(jù)此移交房地產(chǎn)登記機構辦理房地產(chǎn)轉讓變更登記或者預購商品房轉讓合同的登記備案手續(xù)。

這一條規(guī)定：抵押權人不同意轉讓價格的，可以不準予轉讓該抵押物，另外，轉讓人要與抵押權人關于轉讓款處理方式達成協(xié)議，換句話說，如果不能達成一致，則轉讓人不能轉讓房產(chǎn)，這一條實際上限定轉讓人轉讓已抵押的房產(chǎn)應當征得抵押權人的同意。

其他地方也有類似的規(guī)定。這種規(guī)定，的確減小了銀行的經(jīng)營風險，但與擔保法明顯相悖，妨礙了房產(chǎn)交易的順利進行。

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