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寧波
[離婚房產]離婚案件中貸款購買的房屋如何分割
夫妻離婚案件中貸款購買的房屋如何分割
對于一方以向銀行申請抵押貸款的形式購買的房屋在離婚時如何分割問題，一直以來是離婚爭議中的焦點亦是難點。
例如：兩人結婚2年后因感情不和準備離婚，但雙方居住的房屋是用按揭貸款購買的，并且尚未還清貸款。怎么處理這種事情？
按揭貸款購買的房屋在離婚時如何分割是離婚案件中常見的問題。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》雖然對離婚時如何分割房屋做出了原則規定，依據有關法律、法規和司法解釋精神，離婚案件中，對婚前由一方簽訂購房合同并出資償付首付款，其余房款向銀行貸款購買的房屋如何處理，要分以下幾種情況：
1、婚前取得房屋所有權證書的，此房屋應確認為個人婚前財產，不能作為夫妻共同財產分割。婚前一方以自己的名義與開發商（新房）或出賣方（二手房）簽訂房屋買賣合同，并按照合同的約定按時足額交付了首付款，同時銀行根據購房人的申請已經向開發商或出賣方發放了貸款。從該買賣過程上看，開發商或出賣方已經收取了全部買房款，無論最終的房產證是在結婚登記日之前還是之后下發的，購房人已經實際取得了房屋的所有權，應當認定為個人財產。因為在我國房地產登記制度采用的是登記對抗主義而非登記生效主義，未進行產權登記，只是不能取得對抗善意第三人的效力，但是不影響買賣合同的效力。
2、離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。
3、離婚后，房屋取得完全所有權，雙方有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
4、婚后一方以自己的名義與開發商（新房）或出賣方（二手房）簽訂房屋買賣合同，交付首付款，申請貸款，除非夫妻之間有特別約定，該房屋應當認定為夫妻共同財產，在離婚時可以進行共同財產的分割。
5、貸款房屋在夫妻關系存續期間升值，對升值部分如何分配，成為隨之而來的另一個焦點，在實踐中對于該問題仍存在很大爭議。本律師認為婚后償還的貸款及相應的增值部分，應屬于夫妻共同財產，在離婚時應當分割。具體分割方法是，先計算出共同償還的貸款數額在房屋原價款中的比例，然后對房屋作出估價或雙方議價，根據這一比例，計算出共同還貸部分的現價，作為夫妻共同財產分割。比如房屋原值為80萬元，離婚時已還貸為20萬元，那么，婚后償還的貸款數額在房屋總價款中的比例為25%。如果房屋估價為100萬元，則共同還貸部分的現價應為25萬元，在這種情況下，這部分由夫妻雙方平分。這種方法把房屋增值部分視為共同收益，避免了夫妻雙方共同還貸，一方獲利的情況，我認為這樣比較公平。
上述幾種情況，凡是最終確定為一方財產，婚后償還銀行貸款的，房屋不屬于夫妻共同財產，歸個人所有，不能分割，但是婚后償還的貸款及相應的增值部分，應屬于夫妻共同財產，在離婚時應當分割。
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