云南省昆明市中級人民法院

民事判決書

（2004）昆民四初字第274號

原告中國華融資產管理公司昆明辦事處。
住所：昆明市金星小區金江路1號。

負責人于秀山，總經理。

委托代理人李仕勇、何學勇，云南道成律師事務所律師，一般授權代理。

被告云南省嵩明縣百貨公司。

住所：嵩明縣城南街。

法定代表人張春華，經理。

委托代理人李廣勝，滇源律師事務所律師，特別授權代理。

原告中國華融資產管理公司昆明辦事處訴被告云南省嵩明縣百貨公司借款合同糾紛一案，本院于2004年6月21日受理后，依法組成合議庭。原告在舉證期限內向本院提交了相關證據材料。2004年8月12日本院公開開庭審理了本案。原告的委托代理人李仕勇，被告的法定代表人張春華、委托代理人李廣勝，到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告起訴稱：1998年9月8日，中國工商銀行嵩明縣支行（以下簡稱：嵩明支行）與被告簽訂（98）0902《人民幣短期借款合同》和《抵押合同》，并辦理了抵押物登記手續。該行向被告貸款90萬元。借款到期后，被告未按約歸還借款本息。雙方簽訂了《借款展期協議書》，同時被告以自有房產辦理了抵押登記手續。

2000年4月18日，中國工商銀行云南省分行與原、被告三方共同簽訂530127－0898－095－1號和530127－0898－095－2號《債權轉讓協議》，協議約定：上述合同項下全部未受清償的債權及抵押權轉讓給原告。依上述協議，被告共欠原告本金90萬元，截止2004年3月20日被告尚欠原告利息394300.15元。協議生效后，原告曾多次向被告催收該筆債權。但被告至今未歸還所欠貸款本息，為此，原告提起訴訟，請求判令：一、被告歸還原告貸款本金90萬元,支付利息394300.15元（截至2004年3月20日）及自2004年3月21日起至還清貸款之日的逾期貸款利息（按日萬分之二點一計）；二、依法確認原告對抵押物［黃龍商場大樓、批發站倉庫大樓、離退休大樓、黃龍商場二門市和座落于嵩陽鎮西街1號、房屋所有權證號0004579、面積4692.86平方米的房屋］享有優先受償權。

被告答辯稱：對原告主張的上述事實無異議，對原告主張的第一項訴訟請求予以認可。但對原告主張的第二項訴訟請求有異議，被告認為，《抵押合同》簽訂時，約定的抵押物是黃龍商場大樓、批發站倉庫大樓、離退休大樓、黃龍商場二門市，在嵩明縣工商行政管理局辦理了登記手續。《借款展期協議書》簽訂后，雙方根據《抵押合同》第十二條：“本合同生效以后，借款人與乙方（抵押權人：嵩明支行）協議延長借款合同履行期限，應事先取得甲方（抵押人：被告）書面同意，甲方有義務向登記機關變更登記。”的規定，雙方重新約定了抵押物，并在嵩明縣房地產管理所辦理了抵押登記，所以本案的抵押物應以第二次變更登記的抵押物為準。但是，在抵押房產審批表上記載的抵押物是0004579房產證項下的第四項4層20間磚混結構房屋，該抵押物的面積是2981.90平方米。4692.86平方米是該房產證的總建筑面積，還包括第一項4層7間（面積900.96平方米）、第二項3層6間（面積是738平方米）、第三項1層4間（面積是72平方米）房屋。由于設置抵押的第四項4層20間房屋，又分為住宅（三、四樓）和非住宅（一、二層商場）兩部分，其中住宅部分，在1996年12月就已房改給職工作為住房，職工享有100％的產權；非住宅部分，已于2004年3月以“帶物分流”的方式折抵給了30名職工，作為轉換身份補償金。故原告對抵押物不享有優先受償權。

本案原、被告雙方爭議的問題是：原告享有優先受償權的抵押物是什么？

針對該爭議，原告向本院提交了下列證據：

1、1998年9月8日，嵩明支行與被告簽訂的《抵押合同》和該合同項下的《抵押物清單》，抵押物名稱是黃龍商場大樓、評估價值200萬元；批發站倉庫大樓、評估價值210萬元；離退休大樓、評估價值210萬元；黃龍商場二門市、評估價值54萬元。

2、1999年5月7日，嵩明支行與被告簽訂的《借款展期協議書》及嵩明縣房地產管理所出具的《昆明市城鎮房屋抵押房產審批表》。

3、第0004579號《昆明市全民房產所有證》。

原告認為，該筆貸款辦理過兩次抵押登記，第一次抵押物已辦理抵押登記。第二次因貸款展期又辦理了新的抵押登記，根據審批表的記載，抵押物應為房屋所有權證號是0004579，總建筑面積4692.86平方米，4層20間磚混結構的房屋。故原告有權對兩次抵押的房屋實現抵押權。

經質證，被告對上述證據的真實性無異議，但認為不能證明原告的主張。被告提交了下列證據：

1、1996年12月24日報批的《嵩明縣深化城鎮住房制度改革公房出售申報審批表（售一）》；

2、《嵩明縣房改公房出售情況分幢一覽表（售二）》；

3、1997年5月12日嵩明縣房地產管理所填發的所有權人為李淑波（房屋座落于嵩陽鎮西街1號）的房產證一份。

被告認為，根據《抵押合同》的約定，貸款展期時雙方重新約定了抵押物，應以變更后的抵押物為準。該房產所有證記載的總建筑面積為4692.86平方米，設置抵押的是4層20間房屋，因抵押物在設置時住宅部分已售給職工，職工享有100％的產權，剩余的商場部分已分流給職工，現由職工自行經營，故原告對抵押物不享有優先受償權。

經質證，原告對上述證據的真實性無異議，但認為第二份證據不具備證據的效力，同時，李淑波的一份房產證也不能證明其他的住房都取得了房產證，被告的舉證不完全，不能作為定案的依據。此外，關于抵押物效力問題，根據被告的自認，表明被告在設置抵押時就知道住房已經進行了房改，并且在1997年就已經完成了房改工作，之后，被告仍用不屬于自己的財產進行抵押，屬欺詐行為。

本院認為，對原告提交的證據，因被告對其真實性無異議，本院予以確認。對被告提交的證據，因原告對其真實性無異議，本院予以確認。本院認為，原告無證據證明雙方在簽訂《抵押合同》后，已辦理抵押物登記手續，故該《抵押合同》成立不生效。雙方在簽訂《借款展期協議書》時，重新約定了抵押物并辦理了抵押物登記手續，故本案的抵押物應以已辦理登記的抵押物為準。對已登記的抵押物，本院首先確認當時設置的抵押物是第0004579號《昆明市全民房產所有證》項下的第四項：4層20間磚混結構房屋，建筑面積是2981.90平方米。該部分房屋又分為住宅（面積1369.81平方米）和非住宅（面積1612.09平方米）兩部分。其中住宅部分中的1059.96平方米的房屋，根據被告提交的證據，可以證明該部分房屋早在1996年12月就已房改給職工作為住房，而且職工在1997年12月23日已取得100％的產權，因此被告在1999年5月7日辦理抵押登記時，該抵押行為事前沒有得到產權人的同意，事后也未得到追認，屬無權處分，該部分抵押屬無效。原告無權就該部分房產行使抵押權。但對住宅部分剩余的309.85平方米的房屋，原告仍享有優先受償權。

關于非住宅部分房產的現狀，庭審后，經本院到被告處進行調查，查明：2003年12月17日嵩明縣綜合體制改革委員會下發嵩改字［2003］9號《關于同意嵩明縣百貨公司實施“帶物帶資分流、企業注銷”的改革的批復》，同意嵩明縣百貨公司采取職工實施帶物帶資分流，企業注銷的改革方式。2004年4月1日被告制定了《嵩明縣百貨公司帶資帶物分流實施細則》，將黃龍商場即設置抵押的非住宅部分（面積1612.09平方米），以“帶物分流”的方式分給30名職工，作為職工分流的條件，現房產證尚在辦理當中。本院認為，該部分房屋在抵押時屬被告所有，現雖已分給職工作為帶物分流的物品，但由于原告對該物享有抵押權，根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條第一款規定：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權。”現被告不能證明房屋分給職工時已通知了原告，因此原告對該部分非住宅（面積1612.09平方米）房屋仍可以行使抵押權。

綜上所述，原告對0004579房產證項下的第四項4層20間中面積為1921.94平方米的磚混結構房屋，享有優先受償權。

根據庭審和質證，本院確認如下事實：

1998年9月8日，嵩明支行與被告簽訂（98）0902號《人民幣短期借款合同》，合同約定：由被告向嵩明支行借款90萬元，借款期限自1998年9月8日至1999年5月8日止，借款利率為月息6.1025‰。同日，雙方還簽訂《抵押合同》，合同約定：用被告的黃龍商場大樓、評估價值200萬元；批發站倉庫大樓、評估價值210萬元；離退休大樓、評估價值210萬元；黃龍商場二門市、評估價值54萬元作為抵押物，為該筆貸款提供抵押。合同簽訂后，嵩明支行按約發放了該筆貸款。1999年5月7日，嵩明支行與被告簽訂《借款展期協議書》，約定展期期限至2000年1月8日止，借款利率為月息6.14‰。1999年5月7日，在嵩明縣房地產管理所辦理了抵押物登記手續，并領取了《昆明市城鎮房屋抵押房產審批表》，該審批表登記的抵押物是座落于嵩陽鎮西街1號，房屋所有權證號0004579，總建筑面積4692.86平方米，4層20間磚混結構房屋。該房屋又分為住宅和非住宅兩部分，其中，住宅部分中的1059.96平方米的房屋，1996年12月已房改給職工作為住房，職工在1997年12月23日已取得100％的產權；非住宅部分（面積1612.09平方米），被告于2004年4月以“帶物分流”的方式分給了30名職工。借款展期期限屆滿后，被告未按約歸還借款本息。

2000年4月18日中國工商銀行云南省分行與原、被告三方共同簽訂530127－0898－095－1號和530127－0898－095－2號《債權轉讓協議》，協議約定：上述合同項下至2000年4月18日全部未受清償的債權及抵押權轉讓給原告。依上述協議，被告共欠原告本金90萬元，截止2004年3月20日被告尚欠原告利息394300.15元。2002年4月9日、2004年4月5日原告在《云南日報》上刊登了《債權轉讓暨催收公告》，向被告催收該筆債權。

本院認為，原告依法受讓該筆債權，享有債權人的權利。被告未按約歸還貸款，已構成違約，被告應承擔歸還貸款本息的責任。對原告要求被告歸還貸款本息的訴訟請求，本院依法予以支持。

原借貸雙方對抵押物辦理了抵押登記手續，原告受讓該筆債權的同時，依法受讓了抵押權，原告對房屋所有權證號0004579、總建筑面積4692.86平方米項下的4層20間中面積為1921.94平方米的磚混結構房屋，享有優先受償權。4層20間中其余部分因抵押無效，原告無權享有抵押權。

綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第一百零八條，《中華人民共和國擔保法》第四十九條、第五十三條，最高人民法院《關于適用