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二手房買賣：買受方如何回避交易風險
二手房買賣：買受方如何回避交易風險
二手房是現房，由于直觀，選擇的余地大，每年的成交交量大。但由于其產權的多樣性、復雜性及出售方個體的多樣性，故交易中存在諸多法律風險，現在此作一介紹，供準備買房者參考。
首先，在準備購買二手房確定價格前必須進行實地查看，這樣就可以了解該房目前是否處于出租狀態，因法律規定，買賣不破租賃，如果出售的房層處于出租狀態，那么，即使購房房層的產權，買受人也不能馬上使用。另外，實地查看時可對該小區的配套有一個全面了解，該房子四周是否有操音，油煙等環境污染源，房子是否有存在各類缺陷，因為一旦在成交后才發現以上非隱蔽問題，買受方很難再追究出售方責任，一般應推定購買方在購買時是明知這些情況的。
其次，對房地產的權利狀況作一個全面了解，如權屬是商品房、房改房、集資房、經濟適用房等等中哪一類，因了除了商品房其他房子對進入市場交易都有一定的限制條件；土地使用權是屬國有出讓、國有劃撥、還是集體土地使用權，如是國有劃拔各地規定不同，有要求補交土地出讓金的，有不要求的土地性質變更而可以過戶的，如是集體土地使用權或是宅基地的就要小心了，現對集體土地的使用權控制很嚴，一般不允許轉讓。
在了解房屋和土地性質后，可進一步了解該房產權屬方面，第一，查產權證是否有共有人，出售方是否產權人本人，如不是本人是否有可以確信的委托書；第二，查房屋是否已被抵押、查封、轉讓、贈與、出賣給他人或改變房屋使用性質而使本轉讓行為無效的情況；第三，除了商品房以外的房產，是否已取得上市資格和取得相關權利人、優先購買權人的同意等；四查該地區是否進入拆遷范圍等。
確認房屋權屬沒有問題后，可進入簽訂合同的階段。作為買受方，在約定權利義務時首先要防止出售方違約，因在房子沒有過戶前，買受方往往先付了定金但沒有取得房屋產權，相對來說處于被動地位。其次買賣房產涉及的稅費很多，由雙方各自承擔還是由一方承必須約定清楚，不要使用出賣方得凈價這種約定，因這種約定往往理解為賣方的所得稅和營業稅都是買受方承擔的，或者在遇政策調整時的稅費也是由買受方承擔的；第三，合同簽訂后付給賣方的定金不能超過房款20%的，交首付款與過戶的時間最好約定是在同一天，因對于購買方來說，最大的風險是來自付款后房子沒有過戶，（如出賣方因債務等原因被法院查封，或出賣方企圖一房二賣），如過戶已被受理，則買受方的風險會小得多。
在訂立合同時可同時了解各種水、電、有線電視、物業費等是否交清，同時在合同中約定如何交接。雙方的過戶行為經交易中心審核受理后，如購買方不是按揭付款的，則交付房屋和付清房款可以在當天同時進行。
最后一個階段是購買方拿到產權證后，這時法律上產權已經是購買方了，如是按揭付款的，買受方可對各銀行的各類貸款的利率優惠點數、合同是否公證、物業是否要求保險等作一比效，選擇有利于自己的銀行放貸。為了按揭款的安全發放，購方一定要對按揭款如何發放同銀行有明確的約定，最好是直接支付給出售方或放入購買方帳戶再支付給出售方。
以上過程還是比效復雜的，從安全和節約交易成本角度出發，我們建議購買方最好請律師辦理相關的事項。
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