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二手房買賣:買受方如何回避交易風險

來源: 律霸網整理?寧司 · 2020-07-13 · 317人看過

二手房買賣:買受方如何回避交易風險

二手房是現房,由于直觀,選擇的余地大,每年的成交交量大。但由于其產權的多樣性、復雜性及出售方個體的多樣性,故交易中存在諸多法律風險,現在此作一介紹,供準備買房者參考。

首先,在準備購買二手房確定價格前必須進行實地查看,這樣就可以了解該房目前是否處于出租狀態,因法律規定,買賣不破租賃,如果出售的房層處于出租狀態,那么,即使購房房層的產權,買受人也不能馬上使用。另外,實地查看時可對該小區的配套有一個全面了解,該房子四周是否有操音,油煙等環境污染源,房子是否有存在各類缺陷,因為一旦在成交后才發現以上非隱蔽問題,買受方很難再追究出售方責任,一般應推定購買方在購買時是明知這些情況的。

其次,對房地產的權利狀況作一個全面了解,如權屬是商品房、房改房、集資房、經濟適用房等等中哪一類,因了除了商品房其他房子對進入市場交易都有一定的限制條件;土地使用權是屬國有出讓、國有劃撥、還是集體土地使用權,如是國有劃拔各地規定不同,有要求補交土地出讓金的,有不要求的土地性質變更而可以過戶的,如是集體土地使用權或是宅基地的就要小心了,現對集體土地的使用權控制很嚴,一般不允許轉讓。

在了解房屋和土地性質后,可進一步了解該房產權屬方面,第一,查產權證是否有共有人,出售方是否產權人本人,如不是本人是否有可以確信的委托書;第二,查房屋是否已被抵押、查封、轉讓、贈與、出賣給他人或改變房屋使用性質而使本轉讓行為無效的情況;第三,除了商品房以外的房產,是否已取得上市資格和取得相關權利人、優先購買權人的同意等;四查該地區是否進入拆遷范圍等。

確認房屋權屬沒有問題后,可進入簽訂合同的階段。作為買受方,在約定權利義務時首先要防止出售方違約,因在房子沒有過戶前,買受方往往先付了定金但沒有取得房屋產權,相對來說處于被動地位。其次買賣房產涉及的稅費很多,由雙方各自承擔還是由一方承必須約定清楚,不要使用出賣方得凈價這種約定,因這種約定往往理解為賣方的所得稅和營業稅都是買受方承擔的,或者在遇政策調整時的稅費也是由買受方承擔的;第三,合同簽訂后付給賣方的定金不能超過房款20%的,交首付款與過戶的時間最好約定是在同一天,因對于購買方來說,最大的風險是來自付款后房子沒有過戶,(如出賣方因債務等原因被法院查封,或出賣方企圖一房二賣),如過戶已被受理,則買受方的風險會小得多。

在訂立合同時可同時了解各種水、電、有線電視、物業費等是否交清,同時在合同中約定如何交接。雙方的過戶行為經交易中心審核受理后,如購買方不是按揭付款的,則交付房屋和付清房款可以在當天同時進行。

最后一個階段是購買方拿到產權證后,這時法律上產權已經是購買方了,如是按揭付款的,買受方可對各銀行的各類貸款的利率優惠點數、合同是否公證、物業是否要求保險等作一比效,選擇有利于自己的銀行放貸。為了按揭款的安全發放,購方一定要對按揭款如何發放同銀行有明確的約定,最好是直接支付給出售方或放入購買方帳戶再支付給出售方。

以上過程還是比效復雜的,從安全和節約交易成本角度出發,我們建議購買方最好請律師辦理相關的事項。

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畢業于吉林大學法學院。從事法律工作17年。具有深厚的法學理論基礎、豐富的從業經驗,具有良好的協調溝通能力。一直秉承“恪守誠信、委托人利益至上的原則”,把每一個案件都當作一個項目來做,發揮個人最大的優勢,堅定捍衛當事人的合法利益,努力通過法律渠道幫助當事人維護合法權益,取得了良好的實踐效果。

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