國有企業利用土地與他方合作進行房地產開發過程中面臨許多法律問題。由于我國在房地產合作開發和項目轉讓方面沒有專門的立法，所以在合作開發房地產項目的實踐中，由于當事人難以掌握的法律問題以及合同內容訂立的問題，導致在合作開發過程中出現很多糾紛。盡管有土地使用權出讓、土地使用權轉讓合同等推薦使用的示范文本，但實用性差，究其原因有三點：

　　1、文本合同的主體一方大多為土地管理部門，而另一方為普通的法人，從這一角度上講，合同設定的權利、義務和平等主體的當事人之間簽訂合同所設立的權利、義務有較大差別；

　　2、文本合同嚴格依法定制，與現實當中千差萬別的實際操作情況相差甚遠，如依照文本合同簽訂，往往達不成合作-協議；

　　3、該文本合同欠缺房地產合作開發、項目轉讓方面的基本合同要素；有較大的內容缺陷。以上眾多原因造成雙方在合作當中會出現許多糾紛，而這些糾紛往往對出地方更為不利，以下主要從保護出地方權益角度來闡述合作開發房地產項目中的問題及對策。

　　歸納國有企業利用土地與外單位(公司)合作進行房地產開發的方式有幾種，以下主要談兩種：一、雙方組成合作公司，即組成項目公司。一般是出地方以土地的使用權作為合作條件，而另一方以投入資金作為合作條件；二、聯建，即以前的國企涉及最多的一種聯建方式是：以土地方的名義建房，雙方用合同約定各自所占的份額。

　　聯建中存在的主要問題及對策。

　　聯建是前幾年土地資源不透明的情況下的一種合作方式，目前出現的問題，大多是遺留問題，具體主要體現在：所有權劃分不清；雙方在共用設施的使用、維護上扯皮；單方進行所有權轉讓困難等。目前關注這些問題對于以其它形式，比如：以項目公司的形式進行合作的房地產項目仍有實際意義，因為這些問題都是合作開發中面臨的基本問題，也是必須面對的主要問題。

　　1、所有權劃分不清的問題

　　雙方對所有權的劃分通常表現為：籠統地約定雙方各自擁有總面積的百分之幾，而沒有具體到各個建筑單元歸誰所有。這是聯建合同中存在的最大問題，其不利后果是：如屬于共同所有，一旦其中一方的所有權被采取法定措施，馬上會殃及到另一方合法所有權的行使。比如說：法院對聯建項目中一方的財產采取查封措施時，通常是先把整個聯建項目查封。這是因為雖然雙方對于聯建項目的所有權在合同中有劃分，但在具體建筑物上根本無法區分出哪一部分是出地方的財產，哪一部分是出資方的財產，所以法院在采取法定措施時，只能先就全部項目采取措施，這樣就容易導致另一方合法所有權的行使受到影響。

　　由于房屋的價值與樓層、朝向、功能等有密切聯系，所以，僅僅在合同中約定各方所分面積的數額是不夠的，應具體到各個建筑單元歸誰所有。如合同簽訂初期，由于設計圖紙沒出來而無法劃分得非常詳細，則應先確定劃分所有權的比例，待圖紙確定后，再細分歸屬?？傊M可能早的簽訂一份詳細的所有權約定是非常明智的做法。這樣，在實際操作過程中，聯建項目中哪一部分歸誰所有在具體操作中是非常清楚的，對某一部分采取法定措施，不影響其他部分的占有、使用及權利的行使。

　　2、其中一方欲行使轉讓權困難的問題

　　該問題在合同中也應予以規定。如在合同中詳細列明在某些情況下出地方有權優先購買另一方擁有的所有權份額，從而取得全部項目，將對出地方非常有利。

　　項目公司存在的問題及對策

　　項目公司(在實踐中一般只稱為公司)的發展表明，其合作經營的成敗，除合作各方的資信情況和房地產市場的狀況外，合作合同的設計也是重要因素，它表現在：合作合同對重要事項是否有明確的約定和可操作的規定。應在開發的全過程中注重法律的作用，所有的防范措施均應力爭根據有關法律規定，用法律文件的形式確定下來，合作合同中應特別注意規定：項目公司成立前后的權利義務的轉移問題，包括項目公司成立前所發生費用的補償、土地使用權的轉移手續辦理；項目合作建設的規模、速度等。

　　項目公司有兩個優點可利用：1、項目公司是一個獨立法人單位，自負盈虧，這樣在項目操作中可以防止項目公司產生的糾紛和債務波及到合作雙方的母公司。2、如果項目公司不幸虧損了，那么，一切的債權債務都在項目公司范圍之中解決；如果項目公司盈利，那么合作各方又可以以股東的名義進行分紅或在項目公司清盤時分得項目公司的凈資產。但因目前經濟體制處于變革時期，所以項目公司的方式也出現了一些問題。主要問題有：1、項目因出資方的資金不到位而緩建、停建，而土地方已經提供土地，再收回土地或與其他人合作面臨著許多實際困難。2、由于違約條款以及解除合作合同的條件設定得不完善，使出地方無論是想追究出資方的違約責任還是想盡早解除合同挽回損失都很困難。

　　防止因資金不到位造成影響的第一個辦法是：出地方分期、分批并設定條件的給予對方土地上的利益，而不要采取一次性給付對方可利用的土地，而由對方分期付款給自己的方式。比如說出地方可以訂立如下給付土地權益的條款：“給付多少萬元之日起多少日內，出地方承諾完成土地上的拆遷安置任務；給付多少萬元之日起多少日內，出地方保證土地達到七通一平；給付多少萬元之日起多少日內，出地方協助辦理完畢土地出讓手續等?！?/span>

　　另一種方法是：規定土地使用權更名的詳細條件。出地方可以將土地使用權更名作為監督投資方投資和其他合同條款的履行、或在具體利益上討價還價的手段。因為依照法律規定的登記要件主義，未經依法登記的轉讓行為不發生效力，因而在發生爭議后、雖有合作公司已經利用土地的事實，但因土地，使用權證未轉至合作公司名下，因此從法律上不能認定合作公司已經取得土地使用權，土地使用權仍屬于出地方。實際上在具體案件的審理過程中，如果合作合同未明確規定土地使用權更名的具體期限，判定出地方違約也并不容易，因而這對出地方非常有利，出地方對此應充分予以把握。

　　出地方容易忽視的另一個問題是違約條款和解除合作合同的條款的設定。實際上如果這兩個條款設定得好，是非常有利于保障出地方利益的。在分期、分批給付土地權益的時候，出地方應約定：一旦資金不到位，出地方有權收回土地，繼續自行開發，或另尋合作伙伴進行開發。并約定對方已付出的資金在賠償土地方的實際損失的情況下的處理辦法。建議把實際損失的具體項目，比如：拆遷廠房、安排周轉房等的支出，以及具體數額(或有依據的估算數額)，都事先列入合作合同當中，只要對方認可并簽訂在合同當中，就為將來出地方主張權益帶來有利的依據。