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寧波
適用商品房買賣合同懲罰性賠償的5種情況
我國最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八、九條規定了出賣人承擔懲罰性賠償責任的5種情形：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋賣給第三人；3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明；4.故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；5.故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。符合上述5種情形的，賣房人在承擔締約過失責任或違約責任后，買受人還可以同時要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任。需要注意的是： 首先，可適用懲罰性賠償責任的僅限于該5種情形，其他違約或欺詐行為均不得適用。由于懲罰性賠償責任是超出實際損害數額的附加性賠償，目的不在于傳統損害賠償責任中的補償損失，而是一種懲罰，故只能在法律、司法解釋明文規定的情況下適用。 其次，商品房買賣合同懲罰性賠償所適用的條件包括：買賣合同已經成立；合同成立后發生的5種情形，必須是已經導致商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除；買受人無法取得房屋。只有同時滿足上述3個條件才可以適用懲罰性賠償責任。如果在發生上述5種情形后，賣房人能夠及時補救，使得商品房買賣合同仍可實際履行，則不應適用懲罰性賠償責任。例如：開發商將已經抵押的房屋出賣或者在出賣后又抵押的情形下，如果開發商能夠將抵押及時解除，則即使其確實存在惡意抵押的行為，也不應令出賣人承擔懲罰性賠償責任；訂立合同時有故意隱瞞沒有商品房預售許可證明或者提供虛假證明的行為，但其在起訴前取得商品房預售許可證明，預售合同有效，也不應令出賣人承擔懲罰性賠償責任；一房二賣情形下，未實際取得房屋的買受人可以請求出賣人承擔懲罰性賠償責任，而實際取得房屋的買受人則不能主張。 與此同時，“不超過已付購房款一倍的賠償責任”與返還利息、賠償損失可以同時并用，且并不是所有的案件一律賠償已付購房款一倍的損失，而是應有法院依據不同案件的不同情況在一倍以以內自由裁量。同時，法院在自由裁量時還會主要依據出賣人的過錯程度、情節輕重、所得利益大小、造成損失的大小、社會影響等來決定賠償數額。當然，還會考慮出賣人的經濟承受能力，甚至于買受人的經濟能力等等。 |
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