商品房買賣中的幾個(gè)法律問(wèn)題

隨著我國(guó)住房制度改革的深入推進(jìn)和人們對(duì)房產(chǎn)這一重大生活資料的投資價(jià)值的認(rèn)識(shí)深入，我國(guó)的商品房交易量越來(lái)越大。然而，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育不完全以及房屋買受人在相關(guān)法律知識(shí)上的欠缺，近年來(lái)我國(guó)的商品房買賣糾紛也呈逐年上升的態(tài)勢(shì)。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和《物權(quán)法》以及相關(guān)法規(guī)，結(jié)合司法實(shí)踐中的常見商品房買賣糾紛，談一談商品房買賣中的幾個(gè)常見法律問(wèn)題，希望對(duì)商品房買受人避免相關(guān)的法律糾紛能有所幫助。
　　1. 銷售廣告可以成為商品房買賣合同內(nèi)容。
　　任何合同的成立都需要經(jīng)過(guò)要約和承諾兩個(gè)程序。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，原則上不能成為商品房買賣合同的內(nèi)容。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，即應(yīng)當(dāng)成為商品房買賣合同的內(nèi)容，對(duì)開發(fā)商具有約束力。絕大多數(shù)開發(fā)商在商品房的宣傳圖片和資料的隱蔽位置都會(huì)說(shuō)明該廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，“相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最后批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，但只要開發(fā)商的銷售廣告或宣傳資料符合上述關(guān)于要約的條件，那么當(dāng)開發(fā)商違反廣告內(nèi)容時(shí)，即使廣告中說(shuō)明和允諾的內(nèi)容并未載入買賣合同，其仍要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，商品房買受人應(yīng)當(dāng)妥善保留相關(guān)廣告和圖片資料，以利于與開發(fā)商就宣傳廣告的內(nèi)容而發(fā)生糾紛時(shí)能夠有效維權(quán)。
　　２.買受人應(yīng)主動(dòng)申請(qǐng)預(yù)告登記。
　　為了保證買受人對(duì)其所購(gòu)房屋擁有依法受保護(hù)的所有權(quán)，我國(guó)《民法通則》規(guī)定了物權(quán)的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際的商品房買賣過(guò)程中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時(shí)間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會(huì)一房多賣，最后也許只有出價(jià)最高的買受者得到了產(chǎn)權(quán)證，買受人的利益因此受到極大損害。《物權(quán)法》為防止這種情況的發(fā)生規(guī)定了預(yù)告登記制度，即買受人只要和開發(fā)商簽訂了預(yù)售買賣合同，即可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，保證將來(lái)獲得對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
　　３.小區(qū)車庫(kù)屬于業(yè)主共有。
　　近年來(lái)小區(qū)車庫(kù)、停車位產(chǎn)生的糾紛已成為物業(yè)管理糾紛中的主要問(wèn)題，但因此類問(wèn)題而提起的訴訟并不多見，主要原因就是我國(guó)沒(méi)有相關(guān)的法律、法規(guī)對(duì)小區(qū)車庫(kù)、停車位的歸屬做出具體明確的規(guī)定。《物權(quán)法》對(duì)此做出了明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這就為解決小區(qū)車庫(kù)、停車位的歸屬問(wèn)題提供了明確的法律依據(jù)。《物權(quán)法》還規(guī)定，對(duì)外出租小區(qū)車庫(kù)、停車位產(chǎn)生的收益屬于全體業(yè)主共有，至于如何分配這種收益，有約定的從約定，沒(méi)有約定的根據(jù)各業(yè)主房屋所占比例進(jìn)行分配。基于上述法律規(guī)定，建議房屋買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定小區(qū)車庫(kù)、停車位的歸屬和取得方式，并約定小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有收益的分配方式。
　　４.精裝修房裝修費(fèi)須繳契稅。
　　國(guó)家稅務(wù)總局2007年6月18日公布的《關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)》稱，房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。這項(xiàng)規(guī)定意味著，如果購(gòu)買精裝房，計(jì)算契稅時(shí)裝修費(fèi)不能被排除在外，而應(yīng)按照買賣合同總價(jià)計(jì)算契稅。所以，房屋買受人在購(gòu)房過(guò)程中是購(gòu)買毛坯房還是選擇精裝修房就需要慎重思考和選擇。