商品房買賣中的幾個(gè)法律問(wèn)題
隨著我國(guó)住房制度改革的深入推進(jìn)和人們對(duì)房產(chǎn)這一重大生活資料的投資價(jià)值的認(rèn)識(shí)深入,我國(guó)的商品房交易量越來(lái)越大。然而,由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育不完全以及房屋買受人在相關(guān)法律知識(shí)上的欠缺,近年來(lái)我國(guó)的商品房買賣糾紛也呈逐年上升的態(tài)勢(shì)。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和《物權(quán)法》以及相關(guān)法規(guī),結(jié)合司法實(shí)踐中的常見(jiàn)商品房買賣糾紛,談一談商品房買賣中的幾個(gè)常見(jiàn)法律問(wèn)題,希望對(duì)商品房買受人避免相關(guān)的法律糾紛能有所幫助。
1. 銷售廣告可以成為商品房買賣合同內(nèi)容。
任何合同的成立都需要經(jīng)過(guò)要約和承諾兩個(gè)程序。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),原則上不能成為商品房買賣合同的內(nèi)容。但是如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約,即應(yīng)當(dāng)成為商品房買賣合同的內(nèi)容,對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在商品房的宣傳圖片和資料的隱蔽位置都會(huì)說(shuō)明該廣告的最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有,“相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最后批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”,但只要開(kāi)發(fā)商的銷售廣告或宣傳資料符合上述關(guān)于要約的條件,那么當(dāng)開(kāi)發(fā)商違反廣告內(nèi)容時(shí),即使廣告中說(shuō)明和允諾的內(nèi)容并未載入買賣合同,其仍要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以,商品房買受人應(yīng)當(dāng)妥善保留相關(guān)廣告和圖片資料,以利于與開(kāi)發(fā)商就宣傳廣告的內(nèi)容而發(fā)生糾紛時(shí)能夠有效維權(quán)。
?。?買受人應(yīng)主動(dòng)申請(qǐng)預(yù)告登記。
為了保證買受人對(duì)其所購(gòu)房屋擁有依法受保護(hù)的所有權(quán),我國(guó)《民法通則》規(guī)定了物權(quán)的“公示公信”原則,《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)也規(guī)定,房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際的商品房買賣過(guò)程中,由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時(shí)間差,不良房產(chǎn)商在此期間可能會(huì)一房多賣,最后也許只有出價(jià)最高的買受者得到了產(chǎn)權(quán)證,買受人的利益因此受到極大損害?!段餀?quán)法》為防止這種情況的發(fā)生規(guī)定了預(yù)告登記制度,即買受人只要和開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售買賣合同,即可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記,保證將來(lái)獲得對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。
?。?小區(qū)車庫(kù)屬于業(yè)主共有。
近年來(lái)小區(qū)車庫(kù)、停車位產(chǎn)生的糾紛已成為物業(yè)管理糾紛中的主要問(wèn)題,但因此類問(wèn)題而提起的訴訟并不多見(jiàn),主要原因就是我國(guó)沒(méi)有相關(guān)的法律、法規(guī)對(duì)小區(qū)車庫(kù)、停車位的歸屬做出具體明確的規(guī)定?!段餀?quán)法》對(duì)此做出了明確規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”這就為解決小區(qū)車庫(kù)、停車位的歸屬問(wèn)題提供了明確的法律依據(jù)?!段餀?quán)法》還規(guī)定,對(duì)外出租小區(qū)車庫(kù)、停車位產(chǎn)生的收益屬于全體業(yè)主共有,至于如何分配這種收益,有約定的從約定,沒(méi)有約定的根據(jù)各業(yè)主房屋所占比例進(jìn)行分配。基于上述法律規(guī)定,建議房屋買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定小區(qū)車庫(kù)、停車位的歸屬和取得方式,并約定小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有收益的分配方式。
?。?精裝修房裝修費(fèi)須繳契稅。
國(guó)家稅務(wù)總局2007年6月18日公布的《關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)》稱,房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款,買賣裝修的房屋,裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。這項(xiàng)規(guī)定意味著,如果購(gòu)買精裝房,計(jì)算契稅時(shí)裝修費(fèi)不能被排除在外,而應(yīng)按照買賣合同總價(jià)計(jì)算契稅。所以,房屋買受人在購(gòu)房過(guò)程中是購(gòu)買毛坯房還是選擇精裝修房就需要慎重思考和選擇。
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