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二手房交易中買賣雙方簽訂合同應注意的問題
二手房交易中買賣雙方簽訂合同應注意的問題 相關合同的簽訂對二手房交易各方至關重要。如果各方的權利、義務約定不具體，責任不明確，則不僅容易發生糾紛、合法權益受侵害時維權難度加大，并且會縱容弄虛作假、暗箱操作等行為的發生。因此認真協商簽訂相關合同是保障交易順利進行和預防糾紛發生及維護自身合法權益的有力保障。在二手房交易中，買賣雙方主要需簽訂下列兩種合同： ? ? ?一、《居間合同》 ? ? ?如果買賣雙方通過中介公司進行交易，則買方或賣方與中介公司之間應簽訂《居間合同》。 根據我國《合同法》及相關法律法規的規定，居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。 在居間合同中，接受委托服告訂立合同機會或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委托人。 ? ? ?居間人是經過有關國家機關登記核準的從事居間營業的法人或公民，具體是指從事房地產經紀業務的房地產經紀公司。該類特種行業公司不僅要在國家工商行政管理機關登記注冊，而且還要經國家建委核準才能從事專門居間營業活動，不是任何企業法人或個人均能從事房地產經紀活動。因此，審查一家公司是否是合法中介，不僅要看它是否有營業執照，而且還應看它是否有市建委發的資格證書，這兩種證書每年須通過年審才有效。 ? ? ?居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯系中一起，以促成交易后取得合理傭金的服務。居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。 ? ? ?根據我國居間合同的相關法律規定，居間合同的履行過程中，居間人必須實事求是地就自己掌握的信息，如實地向委托人提供，并保證提供的信息真實和可靠，沒有任何隱瞞或摻雜任何自己主觀臆測，對于有影響的事項及商業信息，如標的物是否有瑕疵等，居間人都必須據實、公正地報告，而不得弄虛作假，從中盤剝漁利，不得與第三人惡意串通損害委托人的利益，也不得惡意促成委托人與第三人訂立合同。如果居間人沒有盡到以上這些忠實的義務，反而為獲取居間報酬而故意作虛假介紹、或者是與一方當事人事先串通好，故意告知虛假事實以促成委托人與第三人訂立合同，從而損害了委托人或者第三人的合法利益，這些情況一旦發生，居間人非但無權向委托人請求居間報酬，而且還應當就自己因其故意提供虛假情況而給委托人造成的損失承擔賠償責任。 目前，在北京市由于沒有標準、規范的居間合同示范文本，各中介公司自行制定的合同文本五花八門，名目繁多，如《房屋買賣合同》、或《委托購/售房合同》，無論合同名稱是什么，其合同性質只能是居間合同，因為法律賦予房地產經紀公司的法律地位就是居間人的地位。作為居間人的中介公司不是委托人的代理人，而只是居于交易雙方當事人之間起介紹、協助作用的中間人，雙方的權利義務應適用我國居間合同的相關法律規定，而不適用委托代理合同的相關法律規定。 ? ? ?二、《房屋買賣合同》 ? ? ?無論買賣雙方是否通過中介公司進行交易，雙方最終必須簽訂《房屋買賣合同》才能進行房產交易。該合同是買賣雙方建立房產買賣法律關系的依據。國家行政機關也是憑該種合同征收有關稅費及辦理房產轉移登記手續。 ? ? ?現在購房人在北京市向開發商購買期房、現房時必須使用北京市建委和北京市工商行政管理局制定的《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房現房買賣合同》。而在北京進行二手房交易時則沒有房屋買賣合同標準示范文本，各區縣建委只向公眾提供一種很簡略的、框架性的買賣合同參考文本(除東城區外，市建委及各區縣建委對《房屋買賣合同》的版本沒有硬性規定，均由交易雙方自行提供)，因此合同中具體的相關條款需交易雙方自行協商約定。為了避免在交易過程中發生糾紛，買賣雙方應在最初建立買賣關系時認真協商簽訂房屋買賣合同，雙方對交易中涉及到的每個環節都應進行充分的協商和約定，從而為以后合同的順利履行奠定良好的基礎。如果合同一方出現欺詐或違約導致產生糾紛，該合同就是如何解決糾紛、違約方如何承擔責任的依據。 ? ? ?目前有些不良中介公司為了賺取差價，阻止買賣雙方見面，要求買方或賣方與其簽訂《房屋買賣合同》、或《委托購/售房合同》，暗箱操作，欺騙買方或賣方“你只針對我中介公司，只同我公司簽訂合同就行了，不用同對方簽訂什么合同，對方也只針對我公司，你們不用直接打交道！”這種說法是十分荒謬的！因為房屋買賣合同中的賣方只能是房產證上登記的所有權人，中介公司不是房產的賣方，所以中介公司不能以其自己的名義與買方簽訂房屋買賣合同，國家認可和保護的是真實建立房產買賣關系的房屋買賣合同，僅憑買賣任何一方與中介公司之間簽訂的居間合同性質的合同，是根本無法辦理房產過戶手續的！如果房產交易的當事人具有一定的法律知識，就不會受不法中介如此愚弄和欺騙。 ? ?相信隨著國家行政機關監管力度的加大、中介行業組織自律的加強和廣大民眾的法制觀念及維權意識的提高，我國房地產經紀行業必將結束混亂、無序的局面，逐漸走向規范的發展之路! ?
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