第二套房貸款新政尚有五大難題待破解

　　現(xiàn)代快報12月25日報道 盡管央行半個月前就出臺了第二套房貸細則，不過各家銀行似乎并不著急。眼看離明年1月1日沒幾天了，到時候銀行該如何確定第二套房標準呢？

　　記者昨天從南京各大銀行了解到，目前工行、農(nóng)行、交行等絕大多數(shù)銀行并沒有接到總行下發(fā)的詳細規(guī)定，而他們也表示，“第二套房貸”細則要在南京落實，至少還存在五大疑難。如果本周內(nèi)央行或建設(shè)部沒有新的說明出臺，那么這項政策很難在明年初執(zhí)行。

　　第一難：

　　誰知道買房人是否已婚

　　記者了解到，近日央行出臺了第二套房貸細則后，江蘇省銀監(jiān)會就曾召集各大銀行討論，大家一致發(fā)現(xiàn)了若干難以界定的問題。

　　首先，央行細則第一條就明確：第二套房貸“以家庭為單位”來判定，但是南京各個區(qū)的民政部門是不聯(lián)網(wǎng)的，因此客戶要拿結(jié)婚證來證明自己結(jié)婚很容易，但客戶如果要謊稱自己沒結(jié)婚，那銀行想核查卻很難。

　　江蘇一家國有銀行房貸部工作人員告訴記者，單位和街道開的單身證明并沒有法律效力。而各區(qū)民政局只能開出“該客戶在該區(qū)沒有結(jié)婚登記”的證明，要在外地登記結(jié)婚的就更查不到了。戶口簿上反映的婚姻狀況往往是滯后的，也不準。

　　“所以我們現(xiàn)在只能讓客戶自己寫個說明。”這位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，一旦其隱瞞真實情況，客戶將承擔(dān)法律責(zé)任。

　　第二難：

　　一家有幾套房查不出來

　　還有一家銀行表示，按照央行細則，如果客戶想以“人均住房面積小于當(dāng)?shù)仄骄健睘槔碛桑笙硎苁滋追康南赂±剩捅仨氉约喝シ慨a(chǎn)部門開證明，否則銀行就按第二套房對待。問題是，銀行沒有時間和精力逐個去房產(chǎn)部門查。

　　現(xiàn)在還有一周時間，南京房產(chǎn)部門打算怎么開這個證明呢？記者昨天聯(lián)系了房產(chǎn)部門有關(guān)負責(zé)人，回答是：“我們真還沒有考慮這個事，出證明是要負責(zé)任的，沒弄清楚，房產(chǎn)部門不會亂開。”

　　為什么會這樣？記者了解到，因為就算是市房產(chǎn)局想要弄清一家人家究竟有幾套房，也不容易。因為目前江南八區(qū)和江北、江寧的房產(chǎn)登記系統(tǒng)都不聯(lián)網(wǎng)，一家人要是在主城一套、江北一套，市房產(chǎn)局只能查到主城的一套，而江北的房產(chǎn)局也只能查到江北的那套。

　　第三難：

　　人均住房面積怎么算

　　就算能弄清一家人一共有多少面積的房子，但怎么看其是否超過地方平均水平呢？央行要求按計部門按上年數(shù)據(jù)來確定地方人均住房面積，昨天南京市房管部門有關(guān)負責(zé)人表示，房產(chǎn)和統(tǒng)計部門最新的聯(lián)合調(diào)查是南京人均住房建筑面積達到32.21平方米，其中11個區(qū)為31.78平方米/人，兩縣（高淳、溧水）為43.53平方米。但銀行卻很疑惑：究竟是全市劃一條線32.21m2/人，還是按11區(qū)和2縣來分別劃，或者主城歸主城，三區(qū)二縣再分別劃呢？畢竟它們之間的差別還是挺大的。

　　第四難：

　　家庭人口該如何界定

　　在計算家庭人均住房面積時，家庭人口怎么界定也是難題之一。有市民就向記者抱怨，自己一家三口和父母一起住在120m2的房子里，人均才24m2，但父母因為是外市內(nèi)退人員，戶口一時轉(zhuǎn)不過來，如果只按戶口本上的“一家三口”算，人均面積就達到了40m2，肯定“超標”了。實際上自己居住并不寬敞，這不公平。但如果把實際居住人口都納入計算，那父母在外地的房子怎么算又是個問題。

　　第五難：

　　公積金貸款怎么查

　　本次央行明確二套房貸應(yīng)包括純公積金貸款，但目前南京銀行卻抱怨：公積金貸款的信息尚未納入央行個人征信系統(tǒng)，銀行除非一筆筆到公積金管理中心去查，否則是看不到的，而這樣做人力投入吃不消。

　　“我們只要在個人征信系統(tǒng)中查詢了，而且沒發(fā)現(xiàn)有公積金貸款，那么我們?nèi)匀灰曌鞯谝惶追俊！蹦暇┮患毅y行表示，現(xiàn)在他們只能這樣辦。

　　■相關(guān)新聞

　　商品房預(yù)告登記今起實施

　　遏制商“一房多賣”

　　從今天起，南京市房產(chǎn)部門將正式推行商品房預(yù)告登記制度，并在預(yù)售購房合同中新增相關(guān)內(nèi)容。這樣，買房人在購房簽訂合同的同時，就可以申請房屋產(chǎn)權(quán)的預(yù)告登記，在開發(fā)商對房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之后的90天內(nèi)，開發(fā)商想“一房二賣”或“一房多賣”都是不可能的。

　　合同備案時一并辦理

　　“這次推行商品房預(yù)告登記，主要是配合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定。”南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場處有關(guān)人士解釋說，預(yù)告登記制度從本月25日起正式施行，為了在實際操作中提醒買房人，房產(chǎn)局已經(jīng)要求開發(fā)商在南京市商品房預(yù)售合同中增加4條約定的條款：1、甲（開發(fā)商）、乙（買房人）雙方按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)（即合同鑒證），同時申請預(yù)購商品房預(yù)告登記。2、甲方應(yīng)在房屋初始登記后及時告知乙方。3、乙方應(yīng)在甲方辦理初始登記后及時申請房屋轉(zhuǎn)移登記。4、預(yù)告登記有效期為：自預(yù)告登記之日起至甲方辦理初始登記后三個月內(nèi)。房產(chǎn)局表示，這一規(guī)定主要是為了防止開發(fā)商“一房多賣”。

　　那么，買房人應(yīng)該從什么時候開始申請預(yù)告登記？房產(chǎn)局表示，買房人在和開發(fā)商簽訂購房合同后，需要到房產(chǎn)局進行合同鑒證備案，預(yù)告登記和這一程序是“一并辦理”的。有效時間為“開發(fā)商在商品房竣工后，辦理初始登記那天起之后的90天”，在這90天內(nèi)，如果購房人沒有及時辦房產(chǎn)證，預(yù)告登記就失效了。

　　預(yù)告登記可以自己去申請

　　在12月25日之前購買商品房的市民，他們合同鑒證時并沒有申請預(yù)告登記，這該如何處理？房產(chǎn)局表示，這分兩種情況，一種是已經(jīng)竣工交付的，買房人可隨時辦理房產(chǎn)證，不存在預(yù)告登記的情況；另一種是已辦理商品房合同備案登記，但房屋尚未竣工交付的，買房人想要預(yù)告登記，要自己到房產(chǎn)登記機構(gòu)領(lǐng)取“南京市商品房預(yù)告登記申請書”。

　　萬一市民沒有辦預(yù)告登記或登記過期失效了，開發(fā)商又把房子賣給其他人，第三人再到房產(chǎn)部門要求備案怎么辦？房產(chǎn)局表示，其實沒必要擔(dān)心這個問題，因為原則上在第一個買房人備案之后，如果開發(fā)商想備案第二份合同是行不通的，除非第一個買房人自愿退房。快報記者尹曉波

　　開發(fā)商元旦期間急著賣房

　　快報訊（記者孫潔）或許是因為年底回籠資金的需要，或許對明年形勢缺乏把握，年底南京幾乎有10多家樓盤都推出了新房源。記者了解到，由于央行“第二套”細則出臺等調(diào)控措施對購房人心理的影響，上周除了個別樓盤取得60%以上的率外，多數(shù)樓盤開盤并不好賣。記者昨天探詢獲悉，幾乎所有有房源的樓盤元旦三天都已經(jīng)確定開門賣房，而且“優(yōu)惠正在制定中”。

　　記者昨天詢問了東郊晶典、賽世香樟園、融僑中央花園、淺草明苑等一批樓盤，這些樓盤近期都推出了新房源，以往最搶手的80～90m2的二房（最大100m2），現(xiàn)在幾乎家家都“有售”，而且有三家都還在延續(xù)一周以前的開盤優(yōu)惠。至于元旦怎么賣？銷售人員十分熱情：“您哪天來看房都可以，我們都開門。”至于優(yōu)惠，公司還沒有對外宣布。但有三家表示：應(yīng)該會有。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，趕在此時賣房，一方面應(yīng)該是年前沒賣光的房源正常賣；另一方面，明年樓市政策難測，因此及早出手一批房源，回籠部分資金未必不是“上策”。如此看來，元旦期間，南京樓市房源應(yīng)當(dāng)比較充足。 (本文來源：現(xiàn)代快報 作者：記者王海燕孫潔)