原告：金善朝，男，廈門金豐國(guó)際貿(mào)易有限公司、豐臣工貿(mào)發(fā)展公司總經(jīng)理。

　　被告：鄭光榮，男，原新羅國(guó)際貿(mào)易公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，住臺(tái)灣省高雄市三民區(qū)克武路264號(hào)。

　　新羅國(guó)際貿(mào)易公司（以下簡(jiǎn)稱新羅公司）系被告鄭光榮在香港注冊(cè)的獨(dú)資公司，該公司于1995年10月31日結(jié)束營(yíng)業(yè)。1988年7月，新羅公司購(gòu)得廈門市海濱大廈第21層D座房屋，建筑面積173.55平方米，總價(jià)款港幣97萬元。1994年7月9日，新羅公司授權(quán)董新華與原告金善朝辦理該房產(chǎn)買賣事宜，雙方在未實(shí)地察看該房現(xiàn)場(chǎng)的情況下，簽訂了一份《購(gòu)房合同》，約定：新羅公司將海濱大廈第21層D座賣給金善朝，該房建筑面積264平方米，使用面積174.3平方米，含附帶物：高級(jí)裝修、辦公桌、椅、柜等，及電話3部、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)等，總價(jià)款人民幣160萬元（其中房屋原值約港幣123萬元，另加裝修費(fèi)及辦公通訊設(shè)備等費(fèi)用20多萬元）；新羅公司同年7月28日前交房，若未如期交房，每遲一天罰違約金5‰；本合同經(jīng)公證后生效。7月11日，應(yīng)董新華要求，雙方撤銷合同中約定的經(jīng)公證后生效的條款。合同簽訂后，因新羅公司被法院在另案中判決其返還他人100多萬元債務(wù)，若逾期不付，法院將拍賣該房屋，金善朝根據(jù)新羅公司代表董新華的授意，向新羅公司廈門經(jīng)貿(mào)發(fā)展總公司指定收款單位廈門日勝公司前期匯款人民幣33.8萬元抵作房款。隨后，金善朝又分別于1994年7月21日、7月25日和7月30日支付給董新華房款美元63500元（折人民幣548227.25元）、人民幣15萬元、人民幣1萬元及港幣24070元（折人民幣26862.12元）。董新華以新羅公司的名義對(duì)上述款項(xiàng)開具了收據(jù)。金善朝與董新華因業(yè)務(wù)往來，金善朝還支付或借給董新華31萬余元，董新華表示這些款項(xiàng)由其自行承擔(dān)。因新羅公司貸款將房產(chǎn)證抵押在銀行，至同年10月4日，金善朝拿到該房的原所有權(quán)證明，發(fā)現(xiàn)該房建筑面積實(shí)為173.55平方米，即向董新華提出異議。同年11月10日，金善朝開始使用管理該房至今。雙方因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)未達(dá)成協(xié)議，金善朝向廈門市思明區(qū)人民法院起訴，要求確認(rèn)該房歸其所有，由新羅公司返還多收取的房款及承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。因新羅公司經(jīng)公告送達(dá)未到庭參加訴訟，一審法院依法缺席判決，并公告送達(dá)判決書。新羅公司不服提出上訴。二審法院經(jīng)過開庭審理，以事實(shí)不清、證據(jù)不足發(fā)回重審。一審重審期間，因新羅公司已結(jié)束營(yíng)業(yè)，鄭光榮承擔(dān)參加訴訟。

　　原告金善朝訴稱：其與被告于1994年7月9日簽訂購(gòu)房合同，約定由被告將海濱大廈21層D座（建筑面積264平方米）的房屋賣與原告，價(jià)格160萬元，于同年7月28日交付房屋。原告陸續(xù)支付了148萬余元，但被告卻一再違約，遲至1994年11月10日才交付房屋。原告至此才發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際面積與合同約定面積不同。現(xiàn)要求確認(rèn)房屋買賣有效，被告返還多付房款42萬余元，并按每日5‰支付逾期交房的違約金。

　　被告鄭光榮答辯稱：其授權(quán)董新華與原告簽訂購(gòu)房合同。但此后，原告僅陸續(xù)支付了部分款項(xiàng)。原告與董新華之間尚有個(gè)人生意往來，原告所述的148萬余元中有一大部分系董新華與原告的個(gè)人款項(xiàng)，應(yīng)予以剔除。房屋至今尚未辦理過戶手續(xù)?，F(xiàn)要求確認(rèn)房屋買賣關(guān)系無效，將購(gòu)房款返還給原告。購(gòu)房合同尚未發(fā)生法律效力，不存在違約金問題。

　　審判思明區(qū)人民法院認(rèn)為：原告與新羅公司簽訂購(gòu)房合同后，雖已交付了大部分房款，并實(shí)際使用和管理了訟爭(zhēng)房屋，但雙方至今未能前往房管部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，現(xiàn)賣方反悔，應(yīng)解除原告與新羅公司之間的房屋買賣合同，雙方應(yīng)各自返還因此而取得的財(cái)產(chǎn)。雙方對(duì)此均有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。新羅公司系在香港地區(qū)成立的個(gè)人企業(yè)，且已結(jié)束營(yíng)業(yè)，依法應(yīng)由其業(yè)主鄭光榮行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。雖然原告支付的款項(xiàng)憑證上均蓋有新羅公司的公章，但原告與新羅公司代理人之間除該房屋買賣行為之外，還有個(gè)人其他款項(xiàng)往來，在原、被告雙方對(duì)款項(xiàng)系屬購(gòu)房款或個(gè)人款有異議的情況下，只有注明“香港新羅國(guó)際貿(mào)易”字樣，真正用于房屋買賣和為被告支出的款項(xiàng)，才可確認(rèn)為購(gòu)房款，其余應(yīng)視為董新華等人與原告之間的法律行為，應(yīng)依法另行處理。董新華表示林炳生、劉楚、涂永紅的欠款由其承擔(dān)，予以采納。對(duì)于董新華的個(gè)人欠款，原告應(yīng)另行向董新華追討。原告稱其支付給董新華、林炳生等人的款項(xiàng)全部為購(gòu)房款，缺乏相應(yīng)證據(jù)，不予采納。原告經(jīng)被告代理人要求匯往經(jīng)貿(mào)發(fā)展總公司指定收款單位的款，系用于償還被告欠經(jīng)貿(mào)發(fā)展總公司的債務(wù)，故應(yīng)將該款視為購(gòu)房款。

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)（1983）194號(hào)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條第二款，《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十一條第一款的規(guī)定，該院于1997年7月23日判決：

　　一、原告金善朝與新羅公司之間的房屋買賣關(guān)系無效；原告金善朝應(yīng)于本判決生效后二個(gè)月內(nèi)將上述房屋及屬于被告的設(shè)施歸還被告鄭光榮管理、使用。

　　二、被告鄭光榮應(yīng)于原告搬遷之日返還原告金善朝房款1073089.37元。

　　一審宣判后，原告金善朝不服，向廈門市中級(jí)人民法院提起上訴，訴稱：（1）上訴人與被上訴人1994年7月9日所簽購(gòu)房合同，上訴人已支付大部分款項(xiàng)，被上訴人也于1994年11月10日實(shí)際將房屋交付上訴人使用，該合同依法成立，并已大部分實(shí)際履行，應(yīng)屬有效合同。一審法院以未辦理產(chǎn)權(quán)過戶為理由，判決合同無效是錯(cuò)誤的。依據(jù)經(jīng)濟(jì)合同法和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定，合同經(jīng)過協(xié)商一致就成立，被上訴人的該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)雖未按協(xié)議轉(zhuǎn)移，但反悔無正當(dāng)理由，且合同能夠履行，即具備補(bǔ)辦過戶手續(xù)的條件。請(qǐng)求撤銷原審判決，判令被上訴人繼續(xù)履行購(gòu)房合同。（2）1994～1995年間，上訴人付給被上訴人共計(jì)人民幣1473589.37元，均有被上訴人加蓋印章后出具的收條和借條，一審法院將其中40.05萬元購(gòu)房款認(rèn)定為個(gè)人債務(wù)是錯(cuò)誤的。請(qǐng)求確認(rèn)被上訴人收取上訴人總款項(xiàng)應(yīng)為人民幣1473589.37元。（3）被上訴人在履約中有嚴(yán)重違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定1994年7月28日前交付海濱大廈第21層D座，建筑面積264平方米及附帶物等，被上訴人延至1994年11月10日才交付建筑面積173.55平方米的房屋，一審未對(duì)此予以核定是錯(cuò)誤的。被上訴人應(yīng)返還多收房款553248.37元及利息，承擔(dān)延期交房違約金766266.47元。

　　被上訴人鄭光榮答辯稱：訟爭(zhēng)合同為無效合同，不存在違約問題，被上訴人反悔不愿賣房應(yīng)予支持。請(qǐng)求駁回上訴，維持原審判決。

　　廈門市中級(jí)人民法院認(rèn)為：廈門市海濱大廈第21層D座房屋建筑面積為173.55平方米，系原新羅公司購(gòu)買的產(chǎn)業(yè)。董新華經(jīng)新羅公司獨(dú)資股東鄭光榮授權(quán)，就該訟爭(zhēng)房屋與金善朝簽訂的購(gòu)房合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，買賣雙方雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但金善朝已支付了大部分房款，且鄭光榮還將房屋交金善朝使用，并將房屋所有權(quán)證交付金善朝?，F(xiàn)鄭光榮又以訟爭(zhēng)房屋未辦理過戶手續(xù)為由反悔，無正當(dāng)理由，且合同又能夠履行，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，可由雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。至于董新華多報(bào)房屋建筑面積數(shù)，使房?jī)r(jià)與實(shí)際情況不符的主要責(zé)任在賣方；買方未了解房屋建筑面積的真實(shí)情況，盲目簽訂合同，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。訟爭(zhēng)房屋的價(jià)格應(yīng)調(diào)整為港幣105.67萬元。金善朝實(shí)際已支付房款人民幣1073089.30元，根據(jù)當(dāng)時(shí)港幣兌人民幣的市場(chǎng)牌價(jià)，尚欠房款人民幣109146.60元。金善朝付給董新華等人的其他款項(xiàng)，應(yīng)認(rèn)定為董新華的個(gè)人債務(wù)，雙方另行處理。金善朝請(qǐng)求鄭光榮返還多收取房款及利息的理由，不能成立，應(yīng)予駁回。合同約定逾期交付房屋的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，依法不予保護(hù)，鄭光榮應(yīng)比照銀行同期貸款罰息日萬分之三向金善朝支付違約金。

　　依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》和《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）、（三）項(xiàng)的規(guī)定，該院于1997年11月30日判決：

　　一、撤銷廈門市思明區(qū)人民法院一審民事判決。

　　二、雙方當(dāng)事人應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)一起到廈門市土地房產(chǎn)管理部門補(bǔ)辦房產(chǎn)交易手續(xù)。

　　三、金善朝應(yīng)付給鄭光榮房款人民幣109146.60元，鄭光榮應(yīng)償付金善朝逾期交房的違約金人民幣33480元，兩項(xiàng)相抵扣后，金善朝應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)付給鄭光榮款項(xiàng)人民幣75666.60元。

　　四、駁回金善朝請(qǐng)求確認(rèn)“總房款”及“延期交房違約金”超出的部分。

　　評(píng)析本案的爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)在于如何認(rèn)定合同效力問題。

　　一種觀點(diǎn)主張，本案訟爭(zhēng)房未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，根據(jù)最高人民法院（1987）民他字第42號(hào)、（1989）民他字第50號(hào)的批復(fù)以及建設(shè)部關(guān)于《城市公有房屋管理規(guī)定》，應(yīng)允許一方反悔確認(rèn)該合同無效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣雙方雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但買方已交付大部分房款，且入住使用訟爭(zhēng)房，并積極替賣方所在公司清償債務(wù)，對(duì)訟爭(zhēng)房做出了貢獻(xiàn)，根據(jù)民法通則自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用之原則，應(yīng)判決合同有效，雙方繼續(xù)履行合同。二審法院采納了后一種意見，其理由是：

　　一、登記是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序和要件，而非房屋買賣合同成立的要件。因?yàn)?，房屋買賣合同能否成立，取決于合同當(dāng)事人的意思表示是否真實(shí)、合同訂立的程序是否合法、合同的內(nèi)容是否違反法律和社會(huì)公共利益。而登記作為房屋買賣合同所追求的法律后果，是房屋產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移的要件，而非房屋買賣合同生效的要件，二者為兩個(gè)不同的法律問題，不能混淆。

　　二、賣方因經(jīng)濟(jì)糾紛，須在十日內(nèi)返還他人100多萬元債務(wù)，若逾期不還，將被拍賣本案訟爭(zhēng)房折價(jià)償債。在這種情況下，買方以高于拍賣價(jià)款購(gòu)入訟爭(zhēng)房，并首期支付了33.9萬元為賣方償付債款。后買方根據(jù)簽訂的買賣合同，又陸續(xù)支付了大部分的房款共107萬余元。此間，雙方對(duì)此均未有異議。而到案件審理時(shí)，賣方以未辦理過戶手續(xù)為由反悔，顯然理由不足，有失公允。

　　三、從導(dǎo)致訟爭(zhēng)房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)一直未辦理的原因分析，其主要責(zé)任在賣方。因?yàn)?，雙方簽約后，賣方因貸款而將產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行無法取出，買方直到同年10月才拿到產(chǎn)權(quán)證明。而此時(shí)，買方經(jīng)核對(duì)產(chǎn)權(quán)證，才發(fā)現(xiàn)房屋建筑面積與雙方簽約時(shí)賣方所稱的面積不一，買方因此向賣方提出異議，產(chǎn)生糾紛。

　　四、買方雖為房屋面積提出異議，但其在取得產(chǎn)權(quán)證后即開始實(shí)際管理使用該訟爭(zhēng)房屋至今?？梢?，買方與賣方爭(zhēng)議的是房屋面積與房款問題，而沒有解約之意。對(duì)此，買方之訴求可印證，而此前賣方也一直未表示異議。所以，房屋買賣是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。

　　綜上所述，該買賣合同應(yīng)為有效合同，該買賣合同在補(bǔ)辦房產(chǎn)登記手續(xù)后能夠履行，應(yīng)繼續(xù)履行。據(jù)此，二審法院根據(jù)民法通則及有關(guān)法規(guī)，改判本案買賣合同有效，并判令當(dāng)事人補(bǔ)辦房產(chǎn)交易登記手續(xù)是正確的。