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寧波
按揭貸款買房中的法律關系
一、在按貸款買房中存在三種相關聯的法律關系：一是開發商與購房者之間基于房屋買賣合同產生的房屋買賣關系；二是購房者與貸款銀行之間住房抵押貸款合同產生的抵押貸款關系；三是開發公司與貸款銀行之間的合作關系。
二、合作關系的產生是因為開發商在辦理預售商品房業務時，其必須憑商品房預售許可證與貸款銀行共同商定，簽訂樓宇按揭協議，約定由貸款銀行提供一定限額和期限的貸款服務，而后貸款銀行才據此向廣大購房者提供貸款服務，將貸款款項劃撥開發公司。這種合作關系先于購房者購房、貸款行為存在，因此往往忽視。其實他是抵押貸款購房行為中缺一不可的環節，如果沒有這種合作關系為前提，開發商不能從事商品房預售業務，購房者也無法向銀行貸款。正是這種合作關系把房屋買賣以及抵押貸款這兩種不同的行為連接起來，使貸款銀行在購房者與開發商的房屋買賣糾紛中，無法袖手旁觀，必須參加到訴訟中去，因此，在這種房屋買賣糾紛案件中，應將貸款銀行列為第三人參加訴訟。
三、銀行應作為有獨立請求權的條三人參加訴訟，應由銀行自主決定是否對原、被告雙方提起訴訟，而不能由法院通知參加訴訟。
四、在房屋買賣合同應當解除的情況下，按揭貸款合同也應當解除，而且應由開發商承擔向按揭銀行返還貸款的責任。這是因為，就貸款資金而言，購房人不是真正的權利享有人，僅是名義上的權利享有人，而按揭銀行才是真正的權利享有人。按揭銀行所提供的貸款對購房人來說，是購房人對按揭銀行所負的債務。因此，購房人的債務人直接向購房人的債權人履行債務，具有消滅購房人對其債權人的債務的積極意義，從倆的消滅來說是允許的。另一方面，按揭貸款購房，由于物的擔保的性質，設定于特定物上的擔保，事實上是由開發商設定和承擔責任的。試想，在解除購房合同下，購房人根本不可能最終取得房屋所有權，而由開發商繼續管領所有建成和未建成的房屋，購房人何可來抵押物呢只有物的抵押效力依然存在，才可能有效地保護和實現按揭銀行的權利，這正是按揭貸款購房方式設計的主要目的，且開發商已實際占有貸款的，由開發商承擔返還貸款的責任，是按揭貸款購房方式的特定要求決定的，是合理的。 （轉自法律百科網）
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