二手房交易風險與防范 |
相對新商品房,二手商品房的優勢更明顯:二手房大都在市中心或商業繁華地段,交通方便,能滿足大部分人的地段要求;即買即住,房屋質量有保證;社區成熟,不必生活在塵土飛揚的二期、三期……“建設工地”;不用交納公共維修基金等等。 二手房雖然具有以上種種優勢,但因其交易特性,在交易中往往存在一些容易忽略的法律風險。 為了防范此類風險,在交易時要注意取得其他登記的共有人或隱性共有人,比如夫或妻另一方的同意或授權。在購買產權人為成年人的房屋時,要注意同時查看其結婚證或到婚姻登記部門核實其婚姻狀況,并分析該房屋是否屬于夫妻共有財產。 二、來自房屋方面的風險。 在以上幾種情況下,房屋將不能從出賣方過戶到買方名下,買受人可能面臨房、錢兩空的結局。 有的房屋已出租他人,但出賣人未依法通知承租人,侵害了承租人在同等條件下的優先購買權,在交易后可能由于承租人主張優先購買權而導致交易無效;或者租期未到,由于買賣不破租賃,造成買受人在購買房屋后不能即時入住,必須等到租賃結束,才能自行居住。有的房屋甚至還有大量的物業及水電等費用沒有結清,買受人在入住后要替出賣人的此類支出買單。 一般來說,房屋的產權變更是否受到限制,房屋產權登記管理部門都有記載,為了防范此類風險,買受人可以在交易前到房地產管理部門查看房屋的產權登記檔案,核查房屋產權交易是否受到限制,以防無法過戶。同時要到房屋中現場查看使用狀況,如果其中有人租住,則要詢問租住人是否有購買意愿,如果租住人表示也要購買房屋,則要讓其行使在同等條件下的優先購買權利;如果表示不購買,則應當要其出具書面意見,以免日后反悔。如果租期未到,則要做好購買后不能立即入住的心理準備。 三、來自產權變更登記過程中的風險。 為了防止日后夜長夢多,出現以上的交易風險。買受人可以要求出賣人在日前出具授權委托書,委托一到兩個買受人信任的人代為其辦理房屋產權變更登記手續,以避免由于出賣人的意外原因,造成無法完成產權變更登記。買受人還可以要求出賣人先暫時將房屋抵押給買受人,待建成期限滿五年后再解除抵押,辦理過戶手續,這樣一來,只需花費少量抵押登記費用,就避免了由于出賣人的其他債務,造成買受人房錢兩空。 二手房交易相對于其他房屋交易方式而言,可以說是優勢與風險并存,一時疏忽有可能造成房錢兩空,最好是聘請律師參與購房過程;如果是自行操作,也要多咨詢相關專業人士,多問幾個為什么,做到理性消費,安全購房。 |
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