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二手房交易風(fēng)險與防范

來源: 律霸網(wǎng)整理蘇瑩 · 2020-07-23 · 199人看過

二手房交易風(fēng)險與防范

相對新商品房，二手商品房的優(yōu)勢更明顯：二手房大都在市中心或商業(yè)繁華地段，交通方便，能滿足大部分人的地段要求；即買即住，房屋質(zhì)量有保證；社區(qū)成熟，不必生活在塵土飛揚的二期、三期……“建設(shè)工地”；不用交納公共維修基金等等。

二手房雖然具有以上種種優(yōu)勢，但因其交易特性，在交易中往往存在一些容易忽略的法律風(fēng)險。
一、 來自出賣人方面的風(fēng)險,
主要表現(xiàn)為出賣人不是房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，導(dǎo)致雙方簽訂的房屋買賣合同無效，甚至在交付房款后，買受人不能取得房屋。或者出賣人只是房屋的共有人之一，其出賣房屋的行為沒有得到其他共有人的同意，其他共有人對房屋買賣行為提出異議。這其中以夫妻一方擅自處置房屋導(dǎo)致買賣行為無效最為典型。因為登記產(chǎn)權(quán)人的配偶根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定往往共有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)證上沒有對配偶予以登記。而按照法律規(guī)定，共有財產(chǎn)必須經(jīng)所有共有人的一致意思表示，處置行為才為有效。

為了防范此類風(fēng)險，在交易時要注意取得其他登記的共有人或隱性共有人，比如夫或妻另一方的同意或授權(quán)。在購買產(chǎn)權(quán)人為成年人的房屋時，要注意同時查看其結(jié)婚證或到婚姻登記部門核實其婚姻狀況，并分析該房屋是否屬于夫妻共有財產(chǎn)。

二、來自房屋方面的風(fēng)險。
此類風(fēng)險中最常見的是在買賣前房屋的交易已受到限制。主要有：用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；已抵押,又不能得到抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓；已被司法機關(guān)查封。

在以上幾種情況下，房屋將不能從出賣方過戶到買方名下，買受人可能面臨房、錢兩空的結(jié)局。

有的房屋已出租他人，但出賣人未依法通知承租人，侵害了承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，在交易后可能由于承租人主張優(yōu)先購買權(quán)而導(dǎo)致交易無效；或者租期未到，由于買賣不破租賃，造成買受人在購買房屋后不能即時入住，必須等到租賃結(jié)束，才能自行居住。有的房屋甚至還有大量的物業(yè)及水電等費用沒有結(jié)清，買受人在入住后要替出賣人的此類支出買單。

一般來說，房屋的產(chǎn)權(quán)變更是否受到限制，房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門都有記載，為了防范此類風(fēng)險，買受人可以在交易前到房地產(chǎn)管理部門查看房屋的產(chǎn)權(quán)登記檔案，核查房屋產(chǎn)權(quán)交易是否受到限制，以防無法過戶。同時要到房屋中現(xiàn)場查看使用狀況，如果其中有人租住，則要詢問租住人是否有購買意愿，如果租住人表示也要購買房屋，則要讓其行使在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)利；如果表示不購買，則應(yīng)當(dāng)要其出具書面意見，以免日后反悔。如果租期未到，則要做好購買后不能立即入住的心理準(zhǔn)備。

三、來自產(chǎn)權(quán)變更登記過程中的風(fēng)險。
在二手房交易稅費調(diào)整后，有的買賣雙方為了避免由于交易房屋建成之后未滿五年，而要支付較高交易成本，會在交易中約定在房屋建成滿五年后再辦理過戶手續(xù)，這一約定對于買受人一方風(fēng)險較大。如果在過戶之前出賣人出現(xiàn)意外，喪失了行為能力，則無法為過戶出具必要的手續(xù)；如果出賣人在此期間因其他債務(wù)被人民法院強制執(zhí)行，由于這套房屋仍登記在出賣人名下，可能被人民法院認(rèn)定為出賣人的財產(chǎn)，進(jìn)而被查封或拍賣。

為了防止日后夜長夢多，出現(xiàn)以上的交易風(fēng)險。買受人可以要求出賣人在日前出具授權(quán)委托書，委托一到兩個買受人信任的人代為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，以避免由于出賣人的意外原因，造成無法完成產(chǎn)權(quán)變更登記。買受人還可以要求出賣人先暫時將房屋抵押給買受人，待建成期限滿五年后再解除抵押，辦理過戶手續(xù)，這樣一來，只需花費少量抵押登記費用，就避免了由于出賣人的其他債務(wù)，造成買受人房錢兩空。

二手房交易相對于其他房屋交易方式而言，可以說是優(yōu)勢與風(fēng)險并存，一時疏忽有可能造成房錢兩空，最好是聘請律師參與購房過程；如果是自行操作，也要多咨詢相關(guān)專業(yè)人士，多問幾個為什么，做到理性消費，安全購房。

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