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寧波
關于拆遷中的二手房交易的風險
在購買二手房時，對房屋周邊環境的觀察是必不可少的，因為房屋所處的地段和位置直接決定了房屋的主要用途和市場前景。比如說，有些房屋地處較偏因而幽靜，適合個人居住；有些房屋臨近街道或鬧市區，適合做點生意、經營餐飲和便利店之類。然而，有些投資者在沒有對房屋進行過充分的調查和考慮之前，就急忙購買了城市中心區或者居民集中的鬧市區的商鋪，其目的是通過對舊房屋的裝修來提高原有房屋的市場價值；通常而言，這類房屋一旦翻新，價格走勢是較快的。可是，在目前我國國內城市化建設的浪潮中，舊區的改造勢在必行，而為了改善市民的居住條件，原有的居民區或者鬧市區是規劃和改造的重點。這就容易出現這么一種情況，當投資者購買房屋之后，對房屋也裝好了，新的商鋪正準備經營或者剛剛經營，政府的行政通知就張貼出來了，某開發商已獲準在此處開發建設商品房住宅區。這時候，投資者就會發現不但投資目的實現不了，拆遷的補償金也可能低于原來的購房款和新的裝修費用，前段時間就等于白忙活了。而開發商也不會因為這位投資人的全盤翻新房屋而給與更多的經濟補償。
這種拆遷區的購買二手房的投資風險，是值得投資者重視的。一方面，需要有自我防范意識，在購買房屋之前要對房屋所處區域的發展情況有個清晰的了解和清醒的判斷。另一方面，某些投資的購房人并不是房屋所在區域的當地人，因此購房人有權要求賣方告知的房屋及區域的基本消息；而買房本著誠實信用的原則有義務告知購房人可能存在的風險，如果明知而不告知或者故意隱瞞，就有欺詐的嫌疑，該房屋買賣合同也可能處于被撤銷之列。還有一方面，購房人可以通過訂立合同買賣合同中的風險條款，來讓合同雙方適當分擔買賣風險，規定在某一段內一旦出現拆遷的情況，如何處理。
在實際發生的案例中，還存在一種上述所說的完全相反的情況，房屋買賣合同雙方已簽訂好了合同，交付了房屋，只是沒有辦理房產證的登記手續。政府的拆遷令就下了，而開發商的經濟補償費竟大大高于原有房屋買賣的價款，這個時候買房人就不干了，想反悔，想以承擔違約金的方式替代轉移房屋，那么購房人是否有權要求買方繼續履行合同、辦理登記手續？按照現行我國法院通行的做法，應當認定房屋買賣合同已經生效，只是房屋的所有權沒有發生轉移，并且合同履行存在可能性。因此，購房人有權要求買房辦理過戶登記手續。這與“一房二賣”的情況有所不同，賣方將房屋賣給第二人并辦理登記手續，前面的買方要求賣方履行合同已經不存在現實的可能性，也只能要求支付違約金了。而在拆遷這種情況中，房屋拆遷前還是可以辦理過戶登記的，所以賣房人的交付房屋、辦理登記的義務仍然要履行，不能以支付違約金的方式替代履行合同。（轉自二手房法律網）
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簡介:
孫連永律師，天津得依律師事務所律師，天津律師協會會員，曾擔任過大型央企建筑公司和全國TOP10上市房地產公司的法律顧問，對建設工程領域和房地產領域比較精通。孫連永律師還擔任工商局法律顧問，代理大量工商登記撤銷、工商處罰撤銷案件，對工商系統比較熟悉。孫連永律師擅長領域涉及：建設工程合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、房屋質量糾紛、婚姻家庭糾紛、繼承糾紛、交通事故糾紛、勞動爭議糾紛、借款糾紛、承攬合同糾紛、租賃合同糾紛等，辦理案件幾百起，擁有豐富的辦案經驗，所承辦案件大都以勝訴或有利于當事人的方式結案。孫連永律師還擅長辦理：受賄罪、交通肇事罪、聚眾斗毆罪、尋釁滋事罪、詐騙罪等刑事案件，辦案中通過會見犯罪嫌疑人了解案情，為犯罪嫌疑人辦理取保候審，法庭辯護，提供法律幫助等等，對刑事案件的整個辦案流程、程序非常了解，有著豐富的執業經驗。孫連永律師在工作中，一直以誠為本，立足于當事人的角度分析問題、解決問題，力爭讓每一個案件都做到案結事了，深受委托人的信任和好評。孫連永律師愿以豐富的法律知識和執業經驗，為您提供更專業、更周到、更高效的律師服務！
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