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關于房價下跌后業主要求退房及補差價法律研討會的討論意見
關于房價下跌后業主要求退房及補差價法律研討會的討論意見
深圳律師網
最近，受到宏觀調控的影響，深圳房地產市場商品房的價格不斷下降，部分業主基于房價下降而向開發商提出了“退房”和“差價補償”的要求。針對此情況深圳市律師協會房地產專業委員會于舉行了相關問題的法律研討會，邀請了部分房地產專業律師代表進行研討，研討會的討論意見如下：
一、關于房地產買賣合同的法律效力問題
參與研討會的律師認為：從雙方簽訂的房地產買賣合同看，如果簽訂合同的雙方當事人主體合格、內容合法，合同一經簽訂合同即宣告成立和生效，對雙方均具有法律約束力，任何一方不得擅自變更或者解除合同（《合同法》第8條），合同雙方須嚴格按照合同的約定全面誠實地履行自己的義務，未能依約履行自己義務的一方應承擔違約責任。
二、關于業主要求退房的法律分析
（一）業主要求退房的條件
參與研討會的律師認為：只有具備法定或合同約定退房的情形，業主才可以依法或依合同約定解除或撤銷合同。
法定退房的條件
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》（下稱“解釋”）、《城市房地產開發經營管理條例》（下稱“條例”）及《合同法》的規定，法定解除合同或撤銷合同的條件有：
1.下列情形，買受人可主張解除合同：
①合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（解釋第8條）
②合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（解釋第8條）
③因房屋主體結構質量不合格（解釋第12條）
④因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，或者房屋交付使用后房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的；（解釋第13條）
⑤因開發商延遲交付房產，經三個月合理催告后仍未履行交付房產的。（解釋第15條）
2．商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房。（條例32條）
3．下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構機構變更或者撤銷：①因重大誤解訂立的；②在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷。（合同法54條）
雙方合同的約定
如果業主在房地產買賣合同中約定了業主可解除合同的相關情形，當出現合同約定解除合同的情形時，業主可以行使解除權解除合同，否則業主須承擔違約責任。
（二）業主單方面解除合同的法律責任
參與研討會的律師認為：非因法定和合同約定的情形業主不可單方面解除合同，否則業主應當承擔違約責任，合同應繼續履行并承擔由此給開發商帶來的損失。
三、關于業主要求差價補償的法律分析
參與研討會的律師認為：針對業主要求補差價的要求，如果合同有補差價的相關約定，開發商須按合同約定向業主履行補差價義務。除合同約定外，業主有證據證明下列情形之一者，也可要求開發商補償差價。否則，開發商就沒有為業主補差價的義務。具體情形如下：
① 開發商在售樓廣告中做了樓盤保值承諾；
開發商的售樓廣告中承諾涉案樓盤具有保值或升值空間，并因此誘使業主購買，若日后開發商主動降價，則負有賠償義務。
② 簽約時開發商承諾開發商不會降價；
如業主有足夠的證據證明是在聽信開發商不降價承諾的前提下購房，可要求退房或補償差價。
③ 開發商與業主有書面的保值及不降價的約定。
四、關于業主要求“退房”及“補差價”的解決方法及法律分析：
參與研討會的律師認為：房屋買賣是一種市場行為，業主和開發商都應風險自擔。業主購買房子以后房屋價格的漲跌屬于商業風險，而這種風險是隨著購房合同的生效時從開發商轉移至業主承擔。而且，合同一經簽訂便具有法律效力，雙方均應全面履行合同。否則，須承擔違約責任及賠償由于違約給對方造成的損失。從合同的性質和效力看，房屋買賣屬于民事合同，引發的糾紛也屬于民事糾紛，只能通過合法地民事糾紛途徑來解決，即可通過和解、仲裁、訴訟的方式解決爭議。
關于近期深圳個別房地產開發商實行“全額差價補償”及提供其他增值服務的行為，只是企業基于其自身經營的實際情況及發展需要而采取的單方面措施和商業行為，不代表開發商具有法律或合同上的補差價義務。購房者不能借此主張和要求開發商差價補償。
鑒于目前深圳“退房”“補差價”事件的根本原因是由于房價下降導致，而房價下降的是由于宏觀調控和市場波動共同作用的結果，并非法定或合同約定“退房”、“補差價”的情形，業主提出的有關要求缺乏法律和事實上的依據。因為缺乏法定和合同約定的依據，業主基本上不可能通過訴訟的方式獲得勝訴。
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