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二十二、土地使用權(quán)與地上建筑物分別抵押的效力如何認(rèn)定？

來源: 律霸網(wǎng)整理蘇瑩 · 2020-07-27 · 369人看過

答：不動(dòng)產(chǎn)管理和處分過程中，債權(quán)人往往會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為充分發(fā)揮其不動(dòng)產(chǎn)抵押的擔(dān)保效益和融資功能或基于其他原因，與抵押權(quán)人協(xié)商合意將房、地分別抵押。該等房地分押的法律效力如何認(rèn)定，在司法實(shí)踐中引起相當(dāng)大的爭(zhēng)議，大致有如下幾種不同的意見：
第一，房地分押的兩個(gè)行為均無效，理由為：我國(guó)《擔(dān)保法》第36條明確規(guī)定“房隨地押、地隨房押”，將房地分別抵押違反了該法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)兩個(gè)抵押合同均為無效;
第二，房地分押的兩個(gè)行為均有效，理由為：我國(guó)《擔(dān)保法》第36條規(guī)定的“同時(shí)抵押”，系法定抵押，以房、地的任何部分設(shè)定抵押時(shí)，其效力法定及于其他部分，但該項(xiàng)行為屬于“一物二押”性質(zhì)的重復(fù)抵押，應(yīng)以登記時(shí)間先后確定抵押權(quán)的順位;
第三，房地分押分別辦理抵押登記手續(xù)的同時(shí)，分別同時(shí)設(shè)定了兩個(gè)獨(dú)立的抵押權(quán)，抵押均為有效，并且不屬于重復(fù)抵押，理由是：①《擔(dān)保法》及相關(guān)行政法規(guī)規(guī)定的“同時(shí)抵押”或“隨之抵押”，系法律倡導(dǎo)性規(guī)范;②我國(guó)憲法和法律承認(rèn)建筑物與土地構(gòu)成獨(dú)立的物權(quán)客體，而僅僅強(qiáng)調(diào)的是房地在歸屬主體問題上應(yīng)遵循一體化原則，至于建筑物與土地使用權(quán)由于其分別具有我國(guó)法律上的獨(dú)立的交換價(jià)值，其分別設(shè)立抵押權(quán)并不違反兩者歸屬主體一體化的原則（抵押權(quán)支配的是抵押物的交換價(jià)值，而非抵押物本身）;③我國(guó)《擔(dān)保法》禁止“流抵押契約”，分別抵押自身也不會(huì)造成房地權(quán)屬不一致的現(xiàn)象;④我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一一現(xiàn)狀導(dǎo)致房地應(yīng)同時(shí)抵押的愿望和要求與實(shí)踐難以吻合，另外，由于公示方式的缺乏，將《擔(dān)保法》第36條規(guī)定解釋為法定抵押權(quán)也將造成擔(dān)保實(shí)踐的愈加混亂。
我們同意第三種意見，同時(shí)認(rèn)為，在金融資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)處置實(shí)踐中，由于個(gè)案情況的千差萬別，以及由于法律規(guī)定不明確導(dǎo)致法律解釋模糊狀態(tài)，針對(duì)不同的情形，辦事處可在相應(yīng)情況下作出有利于自己的解釋，上述列舉的三種不同的觀點(diǎn)可作為解釋基礎(chǔ)。
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