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寧波
2006版房地產買賣合同（預售）示范文本下開發商的責任與對策
2006年版深圳市房地產買賣合同（預售）于2006年3月15日正式啟用。新版的預售合同最大的一個亮點我認為就是對以往預售合同中容易產生糾紛的環節做出了更為合理的規定，而這些環節往往是購房者利益相對容易損害的地方,新版預售合同中為此特別增加了規范市場、限制開發商和加重開發商責任的條款。作為開發商既要遵守政府有關部門制定的游戲規則，又要在遵紀守法的基礎上如何最大地獲取超過市場的平均利益，新版合同無疑為開發商在經營中的守法意識提出新挑戰，而且對開發商的經營管理能力、人員素質等提出了新的課題。下面就新版合同中開發商的新責任和對策作一簡要總結。
新版預售合同中，對開發商新規定的責任與義務主要有：1、共用設施必須一并建成交付。規定共用設施必須隨房地產一并建成交付，經批準分期建設的，應按批準的進度建設并經驗收合格。2、共有部位權益同時轉移。新版合同第4 條：“本房地產轉讓時，轉讓人（賣方）對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺等共有部位或其它共用設施設備所擁有的權益同時轉移。”3、建筑容積率概念第一次寫入合同。房地產開發商如再擅自改變，則屬違約行為，業主可根據合同約定向仲裁委申請仲裁甚至向法院起訴。4、新版合同增加了賣方在交付房地產時應同時提供給買方的文件，如法定測繪機構出具的預售面積測繪報告和竣工面積測繪報告、竣工驗收合格證明文件、《收樓意見書》、《業主臨時公約》和前期物業管理企業出具的物業共有部位、共用設施設備接管查驗清單以及雙方約定的其它文件等。5、對開發商必須交付的文件資料、必須交付的合格產品質量、共用設施及裝置、裝修、裝飾標準符合合同約定等作出了明確的界定，并約定了違約責任和買方主張權利的途徑。6、對規劃改變作詳細規定。房地產專有部分的變更，賣方應征得買方書面同意，并向規劃設計主管部門申報；共有部位、共用設施的用途、設計和項目名稱等的變更，賣方應當征得全體受讓人五分之四以上的同意并經公證后，向規劃設計主管部門申報，經批準后方可變更，并應自變更方案獲批準之日起15日內書面通知所有購房者；7、保修內容正式列為合同條款。新版文本將有關保修的內容直接列為合同條款（合同第16條），增加規定裝修等材料必須符合國家強制性規范，如危及買方健康，買方有權要求賣方予以更換、處理（合同第18條）8、開發商負擔空置房物管費。合同規定已竣工但尚未出售或尚未交付的房地產，由賣方交付本體維修基金、物業管理費及公用設施專用基金等。
針對以上情況，開發商應從以下方面作出應對：1、預售房產交付使用前，嚴格按照新版預售合同做好相關法律文件的起草及準備工作。在交付使用和驗收時交給業主查閱、復印和簽收，并逐一歸檔以備使用，以切實保護廣大購房者的知情權。2、針對新版預售合同中的具體情況，召集相關部門制定切實可行的補充協議作為合同的附件。結合新版合同和自己開發樓盤的實際需要，著重對贈送面積戶型、入伙的通知和辦證通知及形式、開發商在按揭手續中的義務、入伙的交接手續、買方的入伙驗收及有關款項的繳付等作出更為明確的約定。3、防患于未然。針對預售合同中新的義務與責任，開發商應加強企業經營管理能力的培養。通過對房產開發、銷售、物業管理等系統化運作和流程管理與設計，綜合統一開發、銷售和售后服務過程中的每個環節和每個專業，將各種法律風險控制在一定范圍。借助職工年度培訓，將法律知識及法律風險防范培訓覆蓋到每一個員工，以保證業務穩健進行和維護公司的信譽，保持公司的良好形象。4、嚴格交付責任。新版合同對開發商的交付責任明顯加重了規定，違約責任更加細致、明確。對開發商逾期交付，增加了超過90天買方可以解除合同的約定，而且買方一旦決定解除合同，開發商除應返還本金、支付利息外，還應承擔總房款10%的違約金，違約金不足以彌補損失的，還要補其差價。因此開發商必須嚴格按照程序和合同約定的時間開發，特別在預售合同簽訂時應綜合各部門意見和充分考慮不可預見因素，留有充分余地，做到工期不變、基本建設程序不變、質量要求不變、工程投資概算不變，否則未按約定時間交付房屋除具有法定免責事由和約定免責事由外開發商應承擔逾期交房的違約責任。
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作者：蘇軍華 律師
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