刑事案件與物業(yè)管理

—— 律師以案說法

河南德英杰律師事務(wù)所 亢銀忠

案例一、2003年5月10日晚，鄭州某小區(qū)發(fā)生了一起業(yè)主被刺事件。據(jù)被害人熊女士講，當(dāng)時(shí)她手里提著東西，右肩挎著包正往門洞走去，走至離自家單元門口30米遠(yuǎn)時(shí)，遭到一名不明身份的人襲擊，身體多處被刀刺傷。隨后，她被送往醫(yī)院。經(jīng)診斷，熊女士身體有8處被刺傷。
　　熊女士認(rèn)為，自己在小區(qū)內(nèi)被刺傷與小區(qū)物業(yè)公司疏于管理有直接關(guān)系：當(dāng)時(shí)小區(qū)通道光線很暗。門口只有一名管理員值班，缺少巡邏人員。另外，兇手是如何進(jìn)來的？行兇后又如何順利逃走？顯然與保安措施不力有關(guān)。熊女士認(rèn)為，自己交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該負(fù)責(zé)她的人身安全。因此，物業(yè)公司應(yīng)該向她賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)共計(jì)４萬元。
　 案例二、　鄭州某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜，財(cái)產(chǎn)損失達(dá)2萬多人民幣。王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容，因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

律師觀點(diǎn):

河南德英杰律師事務(wù)所法學(xué)碩士亢銀忠律師認(rèn)為：此類刑事案件在全國(guó)物業(yè)管理過程中較常見，具體案件要具體分析，全國(guó)法院判決結(jié)果各不一樣。

一、首先從法律上界定刑事案件與物業(yè)管理服務(wù)合同是不同的法律關(guān)系

根據(jù)《刑法》規(guī)定，刑事案件是刑事法律關(guān)系，侵權(quán)的主體是犯罪嫌疑人，承擔(dān)刑事責(zé)任的法律主體是實(shí)施犯罪活動(dòng)行為并達(dá)到刑事責(zé)任的人，物業(yè)公司一般不承擔(dān)刑事案件的賠償責(zé)任，但有例外；根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同是平等主體之間的委托合同法律關(guān)系，承擔(dān)合同違約責(zé)任的法律主體是合同約束的違約當(dāng)事人。

對(duì)物業(yè)服務(wù)的相關(guān)法律法規(guī)有：

1、同法》：第21章委托合同第396條：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。

　　第397條：委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。

　　第398條: 委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費(fèi)用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費(fèi)用，委托人應(yīng)當(dāng)償還該費(fèi)用及其利息。

2、法》：第81條：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　第82條： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第83條： 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

3、業(yè)管理?xiàng)l例》：第36條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第46條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

　　第47條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

4、河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》：第34條規(guī)定：物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)可以包括下列內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理；

　?。ǘ┪飿I(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理；

　?。ㄈ┉h(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通等協(xié)助管理的事項(xiàng)；

　　（五）車輛停放及場(chǎng)地管理；

　　（六）雙方約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。

二、賠不賠，要看合同是否有約定保障人身和財(cái)產(chǎn)安全
以上案件，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)在合同中，是否在“保障人身和財(cái)產(chǎn)安全”方面有約定，如果有，就對(duì)業(yè)主有利，如果沒有，對(duì)業(yè)主索賠就不利。
如果業(yè)主與物業(yè)公司在合同中沒有保障人身和財(cái)產(chǎn)安全的特別約定，且物業(yè)服務(wù)費(fèi)中也未約定包含保障業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的費(fèi)用，法律、法規(guī)并無規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)對(duì)刑事案件的義務(wù)性規(guī)定，因此，物業(yè)管理企業(yè)一般不對(duì)刑事案件承擔(dān)賠償責(zé)任。
但物管在與業(yè)主簽訂合同時(shí)，明確約定在合理情況下，物管公司有保障業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，如果有了這些約定，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受損，業(yè)主就可要求物管公司做出相應(yīng)賠償。

依據(jù)以上法律法規(guī)，要明確物業(yè)管理企業(yè)主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：
（1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲(chǔ)有明顯標(biāo)志和防范措施；
（2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；
（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；
（4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；
（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。
物業(yè)管理企業(yè)原則上不對(duì)業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司的義務(wù)是保證住宅區(qū)物業(yè)的合理使用、維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，職責(zé)僅限于維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所的公共秩序，包括巡視、門崗執(zhí)勤等，配合有關(guān)部門預(yù)防制止違法犯罪，維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通秩序，一旦發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為，應(yīng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門處理。物業(yè)公司不具備公安機(jī)關(guān)維護(hù)治安的社會(huì)責(zé)任和義務(wù)，不負(fù)有保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的責(zé)任。物業(yè)管理費(fèi)中所包含的是公共秩序維護(hù)費(fèi)，而不是業(yè)主的私人保鏢費(fèi)，也不是人身安全保險(xiǎn)費(fèi)。《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)公共秩序維護(hù)也有明確的解釋。
三、賠不賠，要看物管是否履行物業(yè)管理合同義務(wù)
業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。因此，案例二中，物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)視具體情況。如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責(zé)，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，則根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第106條：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！比绻飿I(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責(zé)，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處。則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物管理應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。因此，只要業(yè)主有證據(jù)顯示，或者法院查明物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)中未認(rèn)真履行合同約定的安全防范義務(wù)，給業(yè)主造成了損失，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任；如物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)中認(rèn)真履行合同約定的安全防范義務(wù)，仍然出現(xiàn)了刑事案件，給業(yè)主造成了損失，就不承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

物業(yè)公司提供的保安服務(wù)主要是負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序，只能最大限度地預(yù)防及發(fā)生案件以后的及時(shí)救助，難以防止入室盜劫、搶劫等刑事案件的發(fā)生，一般的物管也沒有提供 “公安”服務(wù)，因此，小區(qū)業(yè)主在家被盜或被搶，物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)，主要看物管是否盡到了合同中約定的義務(wù)。

（作者簡(jiǎn)介：亢銀忠，鄭州大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)士、民商法碩士學(xué)歷，律師、經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)為河南德英杰律師事務(wù)所律師、合伙人?！逗幽衔飿I(yè)網(wǎng)》法律顧問；《經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)》首批專家律師團(tuán)律師；《河南電視臺(tái)》9套《新農(nóng)村頻道》律師專家點(diǎn)評(píng)；鄭州市律師協(xié)會(huì)公司法、合同法、金融證券、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法、刑事辯護(hù)委員會(huì)委員。0371-68066569）