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寧波
遭遇一房二賣購房者如何維權
在現實生活中，一些開發商或房主為了從房屋買賣中獲得巨大利益，會出現“一房二賣”的行為。“一房二賣”的行為勢必給購房者造成或多或少的損失。那么，如果遭遇一房二賣時購房者怎么維權呢?接下來將由找法網小編為您介紹相關方面的知識，希望能夠幫助大家解決相應的問題。
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一房二賣，指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。
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房屋買賣合同關系成立后，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現，也是出賣人最主要的義務。但在一房二賣情況下，由于標的物的特定性，一般而言，不可能出現出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合同后，對另一合同的履行必然產生違約問題。
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“一房二賣”，應依《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
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如賣房者是非房地產開發企業的一般人，對其違約的處理與法律適用。這種情況下，爭議的處理應以作為基礎，向違約者主張違約責任。這時，不能主張懲罰性賠償責任，而只能主張返還購房款及利息并賠償損失。
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對一房二賣糾紛，實務中應分別不同情況予以不同的處理：
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1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。
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在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的：后買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。
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前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉于后買受人，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎，構成無權占有，應負返還房屋的義務。
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出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律后果。也就是說，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。
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2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產權過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。
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此時，由于房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。不屬于出賣人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。關于無權處分制度，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。
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最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
第八條
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具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
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（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
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（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
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以上便是律霸法律網為您帶來的關于遭遇一房二賣如何維權的相關知識，為了防止這種情況的發生，給您造成巨大的損失，建議您在購買時仔審查看房屋，看看是否有一房二賣的情況。
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如果你不知道如何區分，建議你咨詢房產領域的專家律師。如果現實生活中您或您的家人朋友們遇到類似的問題，可以直接找所在地人民法院或公安機關，或者在第一時間找律霸網律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問題的也可以咨詢律霸網相關律師。
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