二手房在房產交易的市場中占有者重要的位置。畢竟房產價值大，但并不是現金，大家想要變現就需要出手。買房者也會考慮到二手房的價格、地理位置、房產價值等因素來購買二手房。最近，就有不少向律霸網小編咨詢二手房買賣問題的。有位咨詢者就表示，自己最近看中了一套二手的學區房，但是之前沒買過二手房，想知道里面有哪些坑，需要怎么防范二手房的法律風險。

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那么，律霸網小編就來說一說二手房法律風險的防范吧。

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一、注意出賣人的主體資格。

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首先要審查出賣房屋一方的主體資格，也就是看看他有沒有權利賣房子。在實踐中往往有這樣幾種誤解：

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1.“他是房主的親屬，他當然有權賣這個房子”

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不一定。在法律上，對于民事主體表達意志、行使權利有嚴格的規定。即使是房主的父母兄弟姐妹，只要不是房產的所有權人，也沒有權利賣房子，也就是說，只有房屋所有權人才有權利賣房。如果房主是未成年人，他的財產由他的監護人(一般是其父母)代為管理，但是如果出賣未成年人名下的房子，只有未成年人的簽字或者監護人的簽字都是不能賣房的。這一點是特別需要注意的。

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2.“他雖然不是房主，但是房主說委托他賣房子”

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委托只是說說是不行的。法律是允許委托代理人代為賣房的，但是應當注意委托人應當持有房屋產權人親筆書寫的委托書。有時候賣房子的人手里確實拿著一份委托書，乍一看上面也簽著房主的名字，但是你怎么知道那就是房主的簽名?所以，最好是看著委托人簽名，或者讓賣房的人拿一份經過公證的委托書，否則你最好是等到真正的房主來再訂立合同，交付房款。

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3.“讓房產證上署名的人簽字賣房就行了”

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這也是不對的。在我國，對于共有財產制度沒有作出明確完整的規定，所以，雖然登記在房產證上的只是一個人，可能這份房產還有另外的財產共有人!如果你只讓產權證上的人簽字賣房，其他共有人有可能提出無效之訴，要求宣告房屋買賣合同無效!到時候如果交了房款，合同又無效，那可就“叫天天不應，叫地地不靈”了。例如張某經人介紹買房，與王某訂立合同后交付了房款，但是去辦理手續時得知王某早就與妻子感情不合，房子是夫妻共同財產，妻子不同意賣房。張某找王某要錢時，王某早已把錢還債了。在現實中，一般的財產共有關系有：夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的，共有權人要一致同意才可以轉讓房屋。所以最好讓所有的共有人都在合同及其他過戶手續上簽字，以防有的共有人不同意賣房。

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4.“如果房主去世了，他的孩子有權出賣他的房屋”

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在這種房主去世的情況下，要注意兩個問題：一是，如果房主去世，首先要看遺囑，有遺囑的按照遺囑。沒有遺囑的法定繼承人繼承遺產。法定繼承人不但包括房主的子女，還應當包括房主的配偶、房主的父母。所以，只有房主的孩子賣房是不行的。二是，房主去世后，買賣之前，應當就原房主的房產等財產分家析產，訂立分家析產協議并公證，才可以根據分家析產協議的內容，到房產管理部門辦理買賣手續。

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5.“公司的房子加蓋公司的公章就可以賣了”

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錯!根據規定，如果是國有公司的房屋，應該有國資管理部門的審批才可以出售。如果是民營公司，房屋的出售還要根據公司章程的規定，由股東會或者董事會決議才可以出售。

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二、注意訂立合同之前，最好查看一下對方的房產證，并到市房產局了解房產的狀況以及抵押、查封情況。

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在市面上，曾經多次出現過假造的房產證件。有人持假造的房產證件，訂立合同，收取房款，結果到房產局一查，證是假的。也有的人拿的是真房產證，但是房產證卻是公告作廢的。所以，在查看對方的房產證件時，要記住房主姓名、坐落位置、房產證號、面積等信息，最好是向對方要一份復印件，然后到房產局查一查該房屋是否屬實，查一查是否是抵押了或者被法院查封了。

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三、注意你買的房子是不是正在出租。

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1.“我的房子我作主，沒必要告訴承租人”

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根據法律規定，如果房主賣房，同等條件下，房屋承租人具有優先購買權。如果房主賣房時，沒有告知承租人，承租人可以主張優先購買權，要求撤銷房主與他人訂立的房屋買賣合同。

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2.“我買了房子，租房子的人就得搬走”

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如果房屋租賃期限不滿，這種看法這是不對的。無論在哪個國家，幾乎都存在“買賣不破租賃”的原則。也就是說，雖然你買了房子，法律仍然保護承租人的權利，原房主早已經訂立的房屋租賃合同對新房主仍然是有效的，你作為新房主仍然必須遵守原來的租賃合同的規定，除非你協商與承租人解除合同。在實踐中，有的房主先把房屋出租，租期很多年，先把租金收齊，然后把房子賣了。買房的人如果不查清出租的事實，就容易上當受騙了——買了房子，還要損失很多年的使用權。

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四、注意你的付款方式——最好分幾次付款。

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由于二手房是舊房，出賣前有可能是房主自己在住，有可能是租賃出去了，也有可能有其他不好立即交接的情況，還有可能在過戶的時候缺少這樣那樣的手續。所以，在付款問題上，最好在訂立合同時約定，訂立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，辦理完畢房產登記手續后付清余款。

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想必大家看了上面的說明之后，對二手房法律風險的防范有了一定的了解。大家在購買二手房的時候一定要多多注意以上的幾點問題，不要因為賣家的言辭就輕易地做出購買的決定。大家一定要在多方考察之后，再下手，保證自己買到的房子又對又好。

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以上內容就是關于防范二手房的法律風險的相關回答，如果現實生活中您或您的家人朋友們遇到了這方面的困擾，可以直接找所在地人民法院或公安機關，直接起訴或報警立案，或者在第一時間找律霸網專業律師在線圖文咨詢或電話咨詢。