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寧波
新冠肺炎疫情下，這樣解決“房屋租賃”糾紛事兒
2019年末，一場突如其來的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情（以下簡稱“新冠肺炎疫情”）徹底打亂了人們的正常生產生活秩序。新冠肺炎疫情具有傳染性強、傳播速度快等特點，在我國武漢地區爆發后，又相繼在全球各國蔓延、爆發。為了保障人們的生命安全和身體健康，我國采取了封國、封城、隔離、延長春節假期、禁止企業復工復產等一系列新冠肺炎疫情防控措施。如今，在全國人民的共同努力下，我國新冠肺炎疫情基本得到控制，人們恢復到往常生活，各地企業也相繼實現復工復產。
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新冠肺炎疫情防控措施對生產生活突然按下的“暫停鍵”，使得很多企業的運營項目無法如期推進、相關合同得不到正常履行，進一步引發了系列法律問題，常見的有房屋租賃糾紛、勞動爭議糾紛、買賣糾紛等等。現筆者圍繞疫情下房屋租賃涉及的常見法律問題，結合我國法律、法規以及相關新冠肺炎疫情政策，撰寫本期文章，以供大家參考。
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新冠肺炎疫情的法律性質
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新冠肺炎疫情在法律上的定性，對解決疫情下房屋租賃糾紛有重要的影響，我們有必要先了解一下新冠肺炎疫情的法律性質。
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根據《中華人民共和國傳染病防治法》的相關規定，我國將此次新冠肺炎納入為乙類傳染病，并采取了甲類傳染病的預防、控制措施。眾所周知，新冠肺炎疫情屬于突發性公共衛生事件，我國政府在疫情發生后采取了系列防控措施。對于此次新冠肺炎疫情的發生，人們沒有預見、不能避免并不能克服，完全符合我國《民法總則》第一百八十條、《合同法》第一百一十七條規定的關于不可抗力的構成要件，對此，全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉也予以了明確。故此次新冠肺炎疫情可依法認定為不可抗力事件。
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新冠肺炎疫情下，房屋租賃涉及的常見法律問題
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為打贏新冠肺炎疫情阻擊戰，解決因疫情引發的相關法律問題，各地有關部門出臺了系列幫扶政策與司法指導意見。筆者將疫情下房屋租賃涉及的常見法律問題及法律意見整理如下：
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一、關于是否可以減免租金、延長租期的問題
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首先，建議審查租賃房屋所在地的政府部門是否出臺了“減免租金、延長租期”的政策性文件。若當地政府部門對此出臺了相關政策的，則根據政策規定申請減免租金或者延長租期。以筆者所在地區浙江省為例，省委省政府于2020年2月10日出臺的《關于堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰 全力穩企業穩經濟穩發展的若干意見》就明確規定：“對承租國有資產類經營性房產（包括各類開發區和產業園區、專業市場、工業廠房、創業基地及科技企業孵化器等）從事生產經營活動的企業，免收2、3月兩個月租金。對租用其他經營用房的，鼓勵業主（房東）為租戶減免租金。對減免租金的開發區、產業園區等各類載體，優先予以政策扶持。”。
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其次，建議審查房屋租賃合同是否約定了發生不可抗力事件的法律后果。若房屋租賃合同有約定發生不可抗力后，可以減免租金或者延長租期的，則按照房屋租賃合同的有關約定執行。
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第三，建議根據公平原則，結合受疫情影響程度，協商確定減免租金或者延長租期事宜。例如：浙江省委省政府、財政廳均鼓勵非國有經營用房的業主為租戶減免租金，浙江省高院在《關于規范涉新冠肺炎疫情相關民事法律糾紛的實施意見（試行）》中亦明確表示，租賃房屋因疫情防控需要暫時無法使用的，承租人要求延長租期、減免相應期間的租金，如確系不可歸責于承租人、出租人的原因所致，可根據公平原則視情適當延長租期、減免租金，合理分擔因疫情防控導致的不利后果。
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二、關于是否可以解除房屋租賃合同以及違約責任的承擔問題
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全國各地為了穩定經濟發展、維護交易秩序，一方面，以鼓勵繼續履行租賃合同為原則。比如，浙江省財政廳在《關于新冠肺炎疫情防控期間減免企業房租措施有關事項的通知》（[2020]27號）中強調：“疫情防控期間，出租方不得隨意終止合同；疫情防控結束后，不得隨意提高租金”。于此同時，浙江省高院也發文表態，疫情期間租賃合同可以履行的，鼓勵合同繼續履行，當事人主張解除租賃合同的，一般不予支持。
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另一方面，以解除租賃合同為例外，根據我國《民法總則》第一百八十條、《合同法》第九十四條、第一百一十七條、第一百一十八條以及《侵權責任法》第二十九條的規定，受新冠肺炎疫情及防控措施、政策影響確實不能履行租賃合同的，可以解除合同，并根據受疫情影響程度，免除部分或者全部責任。受新冠肺炎疫情影響不能履行租賃合同的一方，應當及時通知另一方，以減輕可能給另一方造成的損失，并提供因受新冠肺炎疫情影響而不能履行租賃合同的相關證明材料，以免除責任。
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值得注意的是，新冠肺炎疫情雖然系不可抗力事件，但并非所有的租賃合同當事人均可以以此為由，要求減免租金、延長租期、解除租賃合同并免除責任，我們在審查具體房屋租賃糾紛案件時，應當考量新冠肺炎疫情對履行租賃合同造成的實際影響；若實際影響未達到不能履行租賃合同的程度或者遲延履行后發生新冠肺炎疫情或者只是短時間內無法繼續履行的（包括但不限于承租人短時間內無法使用租賃房屋、經濟收益下降等），不得引用不可抗力的有關規定；若出租人或者承租人堅持要求解除租賃合同的，應當按約承擔違約責任。
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此外，筆者認為，如果租賃合同能夠繼續履行，但繼續履行對一方當事人明顯不公平或者不能實現租賃合同目的的，可以考慮適用情勢變更的有關規定，根據公平原則確定是否變更或者解除租賃合同。
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