湖南省湘西土家族苗族自治州中級人民法院

民 事 判 決 書

　　（2003）州民一終字第239號

　　上訴人（原審原告）葉德端，男，一九四七年元月七日出生，土家族，小學文化，農民，住龍山縣苗兒灘鎮星火村四組。

　　被上訴人（原審被告）龍山縣苗兒灘鎮星火村民委員會（以下簡稱村委會）。

　　法定代表人葉立美，主任。

　　原審第三人葉明祥，男，一九六六年十二月二十七日出生，土家族，小學文化，農民，住龍山縣苗兒灘鎮星火村一組。

　　上訴人葉德端因房屋買賣合同糾紛一案，不服龍山縣人民法院二00三年五月八日作出的（2003）龍民初字第830號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審法院認定，一九九四年初，村委會與他人雷吉林終止村禮堂租賃合同后，四月五日，原告葉德端與被告村委會又簽訂了租賃合同，由葉德端承租村委會禮堂，辦油脂加工廠，該合同約定租賃期限為七年，即一九九四年四月五日至二00四年四月五日止；由原告葉德端每年交納租金2400元；同時約定雙方不得違約，否則賠償對方損失，未盡事宜雙方在執行合同中另行協商。合同簽訂后，原、被告雙方均依約履行。一九九七年，因原告加工廠收益減少，葉德端請求村委會減少租金，經當時村支部書記葉德受、村委會主任余正六研究同意，口頭決定每年減原告租金1000元，后每年租金變更為1400元，一九九八年原告交納租金后，一直未向村委會交納。因村禮堂系七十年代修建，多年失修，現已成危房，且開始給村民的人身和財產造成一定程度的損害。一九九八年以來，被告村委會就曾研究處理事宜。二00一年初，村委會集體研究后，五月組織了全村村組干部，共產黨員，歷任村干及所在村退休老干，在苗兒灘鎮政府領導下召開會議，形成了將村禮堂進行公開拍賣的決定。五月二十日，村委會張貼了拍賣村禮堂的公告，公示禮堂拍賣底價為35000元，拍賣時間為六月十日，地點為村禮堂現場。其中一份公告張貼在原告租賃的村禮堂，二十一日，村委會以書面通知的形式對原告進行了通知，五月二十四日，原告葉德端委托葉立書向村委會成員余正六提出口頭申請要求購買村禮堂，同時在公告后給村委會報名要求購買的還有第三人葉明祥。因余正六生病，且沒有向其他村委會成員轉告原告報名情況，致使在六月十日前村委會只知道僅有葉明祥愿意購買，故村委會六月十日就沒有在現場召開拍賣會，后只與葉明祥協商。二00一年十一月十四日，第三人葉明祥委托其父葉立丙與村委會簽訂了房屋買賣合同，由第三人葉明祥以30000元價款購買村禮堂宅基地及殘值，由第三人葉明祥自正墻身給村民讓路1米，折價2000元，實際支付被告村委會購房款 28000元，此款現已分發村民手中。第三人葉明祥在買賣合同簽訂后，于二00一年十一月三十日向龍山縣房地產管理局交納了房屋交易管理費350元，于二 00一年十二月九日向龍山縣苗兒灘鎮財政所交稅契1000元，但納稅金額為2500元，同時向龍山縣國土管理局交納了測繪費、報批費、土地出讓業務費三項共計700元，二00二年五月二日，龍山縣國土局向第三人葉明祥頒發了土地使用權證。自五月二十四日至被告村委會與第三人房屋買賣合同簽訂前，余正六仍未向村委會其他成員通報原告報名情況，葉德端也未向余正六及其他村委會成員詢問房屋未進行拍賣的有關情況及報名要求購買，而于二00一年十月二十三日向村委會交納了九九年度和二000年度所欠租金2800元，二00一年十二月十六日再次交納二00一年上半年租金700元。在原告拖欠被告租金期間，被告沒有提出因此而要求終止合同的要求。買賣合同簽訂后，被告村委會于二00二年元月五日通知第三人拆除房屋，第三人即對房屋進行了拆除，現房頂已被拆除，在拆房過程中原告強烈反對，并與第三人父親葉立丙直接發生斗毆。三月十六日，村委會再次通知第三人拆除，同樣遭到原告反對。二00二年元月二十日原告向本院起訴后，經本院口頭通知，第三人再沒有拆房，但在所購房屋周圍打了圍墻，安了鐵門。第三人在拆房過程中原告沒有對其所有財產采取相應措施，在第三人打圍墻上鎖后，一直未找第三人或相關組織要求轉移或處理其相關財產，致使造成一定的經濟損失。本案在審理過程中，原告變更訴訟請求，要求以現存的房地產價值優先購買村禮堂，同時要求被告村委會賠償加工機械設備及輔助設施閑置，毀壞而造成的經濟損失12423.40元，賠償損壞的菜籽500斤，折價550元，其申請龍山房地產價格估價事務所對第三人拆除房頂后所存的房地產價值進行了評估，其中房屋價值評估為3373元，土地價值評估為12570元，第三人所打圍墻為 1518元，龍山縣價格事務所對原告尚有的榨油設施評估價值為12423.40元，但其估價不能計算出交易中的利潤部分及機械部分在本案中的實際毀損價值。被告村委會在本案審理過程中提出與被告簽訂租賃合同時將原有的機械設備轉交給原告，要求原告返還。原、被告雙方對原移交財產中的大鍋二口、耳鍋二口、瓢瓜一個、大水缸三個、磅稱一臺、漏斗一個、板手三把、啟子一把、1.5馬力電動機一臺、三角皮帶4根、25安電表1塊、開關3個、榨油機1套。但該財產在原告加工過程中，有的已自然滅失損毀或經原告進行了重大修繕，沒有評估且沒有充分依據評估。另被告村委會提出原告提供的租賃合同不是原始合同，但對該合同的主要條款予以確認。但現仍未進行有關鑒定，要求原告賠償名譽、精神損失及訴訟過程開支，沒有交納訴訟費用，第三人在主張房屋所有權時，要求原、被告雙方賠償損失及要求被告對葉立丙人身損害進行賠償，但未提出具體訴訟請求和事實理由。原審法院認為，原告葉德端與被告村委會以村禮堂（包括加工設備）為租賃物而簽訂租賃合同，雖村委會對原告提供的合同書提出異議，但沒有提供有關證據，且對該合同的主要條款內容予以確認，合同已實際履行多年，故原、被告雙方簽訂的租賃合同合法有效。被告提出原告拒交租金，已構成違約，但其沒有在原告違約的情況下口頭或書面提出解除合同，故被告以原告違約而終止合同的理由不能成立。村委會在集體研究決定拍賣后，張貼拍賣公告，并書面通知了原告，應視為被告提出終止合同的行為。現村禮堂已成危房，決定將其拍賣處理符合社會公共利益，屬不可抗力，雖原告對通知未簽收，但村委會作為合同解除權人已將解除合同的意思直接通知了原告，即可發生解除的后果，同時原告未提出異議，而報名參加競買，應視為認可，故原、被告雙方租賃合同已解除。村委會成員余正六在原告報名后沒有向其他村委會成員通報情況，致使村委會只知曉第三人葉明祥報名競買的情況下而沒有按公告時間、地點進行拍賣。且原告葉德端拍賣會議后一直也未找余正六或其他村委會成員了解詢問情況及提出購買要求，放任對自己不利后果的產生、發展，致使村委會只與第三人協商，將禮堂變賣給第三人葉明祥，村委會不知情，故村委會沒有過錯，且在第三人拆除房屋時原告仍未提出購買要求，村委會在公告至變賣房屋時間已有五個多月，未違反法律的強制性規定，故未侵犯原告優先購買的權利。第三人屬善意有償取得村禮堂宅基地及房屋殘質，故其與被告的房屋買賣合同成立。原告在第三人拆除房屋時不采取相應措施，放任損失的產生擴大，其雖申請價格事務所估價，但不能界定具體（拆房至估價時）的損失，只是對現有機械價值的評估，實際損失程度不明確，菜籽原告已變賣，故要求賠償機械設備損失及菜籽損失的訴訟請求不予支持。被告村委會在與原告簽訂租賃合同時所移交的加工設備依法應由原告返還，但因租賃時間較長，機械自然磨損和滅失及原告重大修繕，沒有且不能評出具體價值，可折抵原告維修費用，故其訴訟請求本院不予支持。另提出要求原告賠償名譽、精神及訴訟開支，因原告行使正當的訴訟權利，不存在給被告造成名譽、精神損失，被告也沒有提出具體的訴訟請求和事實理由，故本院不予支持。第三人葉明祥少報買賣合同金額，逃避稅收，應予立即補交，其另提出的要求原、被告賠償損失的請求，沒有提出具體的事實和理由，對葉立丙人身損害賠償的請求不符合本案審理范圍，故本院不予支持。為此判決：原告葉德端的訴訟請求不予支持。案件受理費1200元，由原告負擔800元，被告負擔400 元。一審判決后，葉德端不服，向本院提起上訴稱：一審判決認定的事實不清，村里準備公開拍賣村禮堂后，自己已向村委會主任報名欲參加競買，現村委會將該房屋賣與第三人，剝奪了自己的優先購買權，且拆除房屋給其本人造成了極大的經濟損失，為此請求二審法院撤銷原判，以第三人購買的價格扣減其本人損失后，自己有優先購買村禮堂的權利。被上訴人村委會未有進行書面答辯。

　　本院審理查明的事實與原審法院判決認定的事實相一致，可以認定。

　　本院認為，上訴人葉德端與被上訴人村委會簽訂的租賃村禮堂合同合法有效，雙方應予履行。由于村禮堂已成危房，村委會集體研究將其拍賣處理符合社會公共利益，屬不可抗力，村委會在決定拍賣后已給葉德端下發了書面通知，且在村禮堂張貼了拍賣公告，村委會作為合同解除權人已將解除合同的意思直接通知了葉德端，葉德端并沒有提出異議，且報名參加了競買，因此可發生解除合同的后果，應視為葉德端已認可，雙方即可解除租賃合同。但村委會成員余正六在葉德端報名后沒有向其他成員通報情況，致使村委會在只知曉原審第三人葉明祥報名競買的情況下而沒有按公告的時間、地點、價格進行拍賣，致使葉德端未能充分行使優先購買權，同時房屋拆除時也未書面通知葉德端搬走內中機械設備，致使葉德端受到損失，為此村委會有一定過錯，對此應對葉德端造成的損失給予一定賠償。而葉德端在給余正六口頭報名后沒找其他村委會成員了解詢問拍賣情況提出購買要求，在原審第三人葉明祥拆除房屋時仍未提出購買要求，放任對自己不利后果的產生和發展，對其所造成的損失，自己應承擔主要責任。現村委會已將房屋變賣給原審第三人葉明祥，且葉明祥在購買后已辦理了相關的手續，因此葉德端提出購買村禮堂之請求依法不予支持。對其提出的損失，雖申請價格事務所評估，但不能界定具體（折房至估價時）的損失，只是對現有機械價值的評估，實際損失程度不明確，且菜籽已經變賣，同時在葉明祥購買村禮堂拆除房屋時，不采取相應措施放任損失的產生擴大，因此對其損失自己應承擔主要責任。原審判決認定事實基本清楚，但責任劃分不明，實體處理不當，為此依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項，《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條、第七十二條之規定，判決如下：

　　一、撤銷龍山縣人民法院（2002）龍民初字第830號民事判決；

　　二、由村委會賠償葉德端損失4000元。

　　一、二審案件受理費2400元，由葉德端承擔1600元，村委會承擔800元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 麻玉瓊

　　審 判 員 谷平衡

　　審 判 員 彭 健

　　二00三年十一月六日

　　代 理 書 記 員 王 波