廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第526號(hào)

　　上訴人（原審被告、反訴原告）：冼顏英，女，1972年12月20日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)桂城花苑廣場(chǎng)17座303房。

　　上訴人（原審被告）：冼杰華，男，1975年7月14日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)桂城花苑廣場(chǎng)17座303房。

　　委托代理人：冼海華，男，1968年7月14日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)桂城花苑廣場(chǎng)17座303房。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）：楊宇清，女，1980年1月28號(hào)出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)羅村鎮(zhèn)羅村管理區(qū)羅南村。

　　上訴人冼顏英、冼杰華因與楊宇清房屋轉(zhuǎn)租合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第21號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：冼顏英、冼杰華是姐弟關(guān)系。2003年1月1日冼顏英與南海市東南通訊發(fā)展有限公司簽訂租賃合同，南海市東南通訊發(fā)展有限公司將位于南海桂城花苑廣場(chǎng)4座地鋪?zhàn)饨o被告使用，租期為5年。合同約定在合同期內(nèi)，冼顏英將全部或部分房屋轉(zhuǎn)讓他人時(shí)需經(jīng)業(yè)主同意。2003年7月，冼顏英、冼杰華將未經(jīng)業(yè)主同意將該鋪位間開，分租給楊宇清使用。楊宇清在2003年7月6日向冼杰華被告支付了4000元頂手費(fèi)、同年7月8日交納了按金2000元及7、8 月份的租金2000元，并為經(jīng)營(yíng)需要申領(lǐng)商號(hào)支出110元、安裝電話費(fèi)301元、繳納物業(yè)管理費(fèi)180元、還購(gòu)置了兩臺(tái)電冰箱、貨架及貨物等。由于南海東南通訊發(fā)展有限公司不同意被告轉(zhuǎn)租且將鋪位轉(zhuǎn)讓，故楊宇清已于2003年10月30日撤出訟爭(zhēng)鋪位，并于11月1日將鋪位鑰匙交給新業(yè)主。楊宇清對(duì)冼顏英反訴的水電費(fèi)沒(méi)有異議，但對(duì)租金有異議，認(rèn)為沒(méi)有正常使用。另外，冼顏英向南海市東南通訊發(fā)展有限公司交租至2003年10月15日。爾后，楊宇清向廣東省佛山市南海區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求：一、確認(rèn)冼顏英、冼杰華將上述佛山市南海區(qū)桂城花苑廣場(chǎng)4座地鋪轉(zhuǎn)租給楊宇清的行為無(wú)效；二、要求冼顏英、冼杰華退還頂手費(fèi)4000元、按金2000元予楊宇清。三、要求冼顏英、冼杰華賠償楊宇清實(shí)際花費(fèi)4410元及其它經(jīng)濟(jì)損失2577.5元。冼顏英為此提出反訴，請(qǐng)求楊宇清支付冼顏英租金2433元、電費(fèi)440元、水費(fèi)55.20元，合共2928.20元。

　　原審判決認(rèn)為：冼顏英向南海市東南通訊發(fā)展有限公司租賃位于南海桂城花苑廣場(chǎng)4座地鋪，冼顏英違反合同約定，在未經(jīng)出租人同意的情況下轉(zhuǎn)租給楊宇清，事后未得到出租人的追認(rèn)，其轉(zhuǎn)租行為無(wú)效。造成轉(zhuǎn)租無(wú)效，過(guò)錯(cuò)在轉(zhuǎn)租人，故冼顏英應(yīng)當(dāng)將其所收取的楊宇清的頂手費(fèi)4000元、按金2000元退回楊宇清。楊宇清因經(jīng)營(yíng)而支付的工商費(fèi)用110元及安裝電話的費(fèi)用301元，應(yīng)當(dāng)由冼顏英賠償。楊宇清主張的裝修費(fèi)及貨物損失費(fèi)等其他損失，沒(méi)有合法依據(jù)，并且電冰箱屬可搬遷物品，貨物是其未有合法經(jīng)營(yíng)手段時(shí)購(gòu)進(jìn)的，故主張其損失的依據(jù)不足，不予支持。至于物業(yè)管理費(fèi)，由于是楊宇清實(shí)際使用鋪位時(shí)支付的，應(yīng)由楊宇清承擔(dān)。楊宇清在9月、10月份實(shí)際占用了鋪位，同時(shí)冼顏英也向業(yè)主支付了相應(yīng)的租金，根據(jù)公平合理原則，楊宇清應(yīng)該支付占用期間內(nèi)的使用費(fèi)按一個(gè)半月計(jì)為 1500元，并支付實(shí)際支出的水電費(fèi)495.20元。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條的規(guī)定，判決如下：一、冼顏英、冼杰華轉(zhuǎn)租佛山市南海區(qū)桂城花苑廣場(chǎng)4座地鋪?zhàn)饨o楊宇清的行為無(wú)效。二、冼顏英、冼杰華應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)退還頂手費(fèi) 4000元、按金2000元予楊宇清。三、冼顏英、冼杰華賠償楊宇清為籌備經(jīng)營(yíng)而支付的工商費(fèi)用110元及電話安裝費(fèi)301元，共計(jì)411元。四、楊宇清應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付冼顏英鋪位使用費(fèi)1500元及水電費(fèi)495.20元。五、駁回楊宇清其他訴訟請(qǐng)求。六、駁回冼顏英其他反訴請(qǐng)求。本案受理費(fèi)530元，由楊宇清負(fù)擔(dān)263元，冼顏英、冼杰華負(fù)擔(dān)267元，反訴費(fèi)127元，楊宇清承擔(dān)90元，冼顏英承擔(dān)37元。

　　冼顏英、冼杰華不服上述判決，共同向本院提起上訴稱：一、冼杰華不應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任，不應(yīng)成為被告。冼杰華只是受冼顏英的委托辦理具體事宜，收到的錢交還冼顏英，該支出的費(fèi)用由冼顏英支付，冼杰華只是辦事而已。二、判令冼顏英轉(zhuǎn)租行為有效合法。業(yè)主在二樓辦公（也就是鋪位的正上方），每天上下班均看見并知道招貼廣告并間墻用于招租，冼顏英是征得業(yè)主的口頭同意才轉(zhuǎn)租的。《合同法》第十條規(guī)定當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式或其它形式。由此可見，口頭協(xié)議也是有效的合同。業(yè)主的口頭同意，而且一直在收取冼顏英的租金，進(jìn)一步表明業(yè)主的口頭同意不但成為合同有效合法的組成部分，而且雙方一直在履行合同，因此鑒于業(yè)主的口頭同意而出現(xiàn)的轉(zhuǎn)租行為是有效的。三、在未領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的情況下屬于違法經(jīng)營(yíng)，楊宇清應(yīng)自己承但一切損失。四、所謂的“頂手費(fèi)”其實(shí)是因?yàn)榉肿舛l(fā)生的費(fèi)用。4000元頂手費(fèi)是間墻和拆爛玻璃墻的費(fèi)用和損失。是當(dāng)時(shí)雙方商定的，用于抵扣實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用的。五、工商核準(zhǔn)費(fèi)用發(fā)生在5月份，而冼顏英與楊宇清在7月份才發(fā)生租賃關(guān)系。因此該費(fèi)用應(yīng)由楊宇清承擔(dān)。六、楊宇清是次承租人，與冼顏英發(fā)生租賃關(guān)系，楊宇清應(yīng)把鋪位鑰匙交還給冼顏英，未將鑰匙交還還可以認(rèn)定未解除租賃關(guān)系，因此應(yīng)追收楊宇清所欠租金直至2003年11月13日。七、業(yè)主在租金上優(yōu)惠冼顏英交到2003年10月15日，并不等于楊宇清可以只交租到2003年10月15日。綜上所述，請(qǐng)求依法撤銷原審判決，并重新作出裁決，由楊宇清承擔(dān)本案第一、二審費(fèi)用。

　　楊宇清答辯稱：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零三條之規(guī)定，冼杰華作為冼顏英的受托人，應(yīng)當(dāng)向楊宇清披露受托人與委托人之間的代理關(guān)系。但到一審終結(jié)為止，冼杰華并未向楊宇清及法院提交過(guò)任何委托文件及聲明，有意隱瞞事實(shí)，造成楊宇清無(wú)法選擇相對(duì)人主張其權(quán)利；冼杰華不應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任，不應(yīng)成為被告之說(shuō)，不能提供充分證據(jù)，只憑主觀想象，法院應(yīng)予以否定。二、楊宇清向法院提供的業(yè)主出具的《不同意轉(zhuǎn)租證明》，已充分說(shuō)明了冼顏英、冼杰華的轉(zhuǎn)租行為未得到業(yè)主同意。口頭協(xié)議缺乏法律依據(jù)，其轉(zhuǎn)租行為無(wú)效。三、由于冼顏英、冼杰華的違約，造成冼顏英、冼杰華不能領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，無(wú)法經(jīng)營(yíng)。根據(jù)《中華人民共和合同法》第七章第一百零七條、第一十三條之規(guī)定，冼顏英、冼杰華應(yīng)對(duì)楊宇清的直接經(jīng)濟(jì)損失和可預(yù)見經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任。四、“頂手費(fèi)”的用途，冼顏英、冼杰華沒(méi)有向楊宇清提供任何說(shuō)明，也不曾有過(guò)任何商定；而且冼顏英、冼杰華的轉(zhuǎn)租行為屬于違約，更在明知違約的情況下，瞞騙楊宇清承租，因此，冼顏英、冼杰華為了違約而作出的投入，更不應(yīng)由受害方楊宇清分擔(dān)。五、工商核準(zhǔn)費(fèi)發(fā)生在5月份，更能說(shuō)明楊宇清為了合法經(jīng)營(yíng)、依法納稅作出了充分的準(zhǔn)備。由于楊宇清的違約行為，造成楊宇清無(wú)法經(jīng)營(yíng)，該費(fèi)用屬于楊宇清的其中一項(xiàng)直接經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)由楊宇清承擔(dān)賠償責(zé)任。六、楊宇清在10月15日前就為交還鋪位鑰匙等善后工作不斷聯(lián)系冼顏英、冼杰華，務(wù)求達(dá)成共識(shí)，把損失盡可能減至最低，但冼顏英、冼杰華采取關(guān)閉手提電話等措施避而不見。甚至公證部門前來(lái)辦理公證工作也無(wú)法與冼顏英、冼杰華取得聯(lián)系，最后只得召集數(shù)十名群眾后強(qiáng)行開鎖才能完成公證工作：由于無(wú)法與冼顏英、冼杰華取得聯(lián)系，冼顏英、冼杰華更在10月 30日晚深夜在鋪位門上加上兩把掛鎖，把楊宇清安排在鋪內(nèi)看守的哥哥反鎖鋪內(nèi)，企圖達(dá)到某種報(bào)復(fù)行為，更揚(yáng)言如果楊宇清敢到法院對(duì)其提出訴訟就打死楊宇清（注：冼顏英、冼杰華以上的行為證據(jù)：一、可提取業(yè)主部分員和鄰近商戶的證詞。二、一審開庭前一天，冼顏英、冼杰華曾強(qiáng)行砸開鋪位上“清之驛”的招牌作為報(bào)復(fù)，當(dāng)時(shí)有群眾撥打110報(bào)警，110中心應(yīng)有當(dāng)時(shí)的處理記錄。）楊宇清懾于冼顏英、冼杰華的恐嚇，把鋪位鑰匙交還業(yè)主的行為無(wú)可厚非；七、楊宇清無(wú)法正常使用鋪位營(yíng)業(yè)，不應(yīng)支付任何租金。綜上所述，一審程序合法，適用法律、法規(guī)明確，懇請(qǐng)法院就冼顏英、冼杰華對(duì)楊宇清造成的直接經(jīng)濟(jì)損失和可預(yù)見經(jīng)濟(jì)損失、依法追究其賠償責(zé)任。

　　經(jīng)審查，本院對(duì)于原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：冼顏英承租房屋之后，又與冼杰華將其轉(zhuǎn)租給楊宇清，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租行為有效。原審對(duì)于本案轉(zhuǎn)租行為的效力認(rèn)定錯(cuò)誤，本院予以糾正。但是，由于房屋出租人南海東南通訊發(fā)展有限公司不同意冼顏英轉(zhuǎn)租，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同應(yīng)予解除，對(duì)此，洗顏英、冼杰華應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由此而造成的損失也應(yīng)當(dāng)由洗顏英、冼杰華承擔(dān)。洗顏英、冼杰華主張其轉(zhuǎn)租已征得業(yè)主的口頭同意并且頂手費(fèi)是間墻和拆爛玻璃墻的費(fèi)用和損失，均依據(jù)不足，本院不予采信。洗顏英、冼杰華上訴主張應(yīng)追收楊宇清所欠租金直至2003年11月13日一節(jié)，因楊宇清已于2003年10月30日已遷出訟爭(zhēng)房屋，并于2003年11月1日將房屋鑰匙交給新業(yè)主，故洗顏英、冼杰華的該主張不能成立，本院不予支持。關(guān)于冼杰華是否應(yīng)當(dāng)在本案承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題，因鋪位承租回來(lái)的是冼顏英，而收取租金并出具租金收據(jù)的是冼杰華，原審認(rèn)定冼顏英與冼杰華是轉(zhuǎn)租的共同責(zé)任人并無(wú)不妥，本院予以維持。綜上，冼顏英、冼杰華上訴理由不成立，依法應(yīng)予駁回。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　一、維持廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第21號(hào)民事判決第二、三項(xiàng)；

　　二、撤銷廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第21號(hào)民事判決第一項(xiàng)；

　　三、變更廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第21號(hào)民事判決第四項(xiàng)為：楊宇清應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付冼顏英鋪位租金1500元及水電費(fèi)495.20元；

　　四、解除冼顏英、冼杰華與楊宇清之間的佛山市南海區(qū)桂城花苑廣場(chǎng)4座地鋪轉(zhuǎn)租合同關(guān)系。

　　二審案件受理費(fèi)657元，由冼顏英、冼杰華承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 吳 建 興

　　審 判 員 林 義 學(xué)

　　審 判 員 陳 秀 武

　　二○○四年十月十五 日

　　書 記 員 余 珂 珂