重慶市第一中級人民法院

民事判決書

　　（2004）渝一中民終字第346號

　　上訴人（原審原告）重慶市翔吉物資有限公司萬盛租賃分公司（簡稱翔吉租賃分公司），住所地：重慶市萬盛區(qū)兩河口120號。

　　法定代表人唐渝生，該公司經(jīng)理。

　　委托代理人倪玲，重慶朔源律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人倪曉，重慶朔源律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）南川市對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司（簡稱南川外貿(mào)公司），住所地：重慶南川市新建路93號。

　　法定代表人黃小丁，該公司經(jīng)理。

　　委托代理人余曉源，北信律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審第三人）劉宏，男，1967年3月5日出生，漢族，個體戶，住重慶市萬盛區(qū)觀井灣蓮池村宏鑫賓館。

　　上訴人重慶市翔吉物資有限公司萬盛租賃分公司因房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市萬盛區(qū)人民法院（2003）萬民初字第526號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院認(rèn)為：翔吉租賃分公司與重慶南川市外貿(mào)工業(yè)品公司簽訂的房屋租賃合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。在合同履行過程中，重慶南川市外貿(mào)工業(yè)品公司雖因改制被注銷，但其資產(chǎn)已由其上級主管單位即被告接管，其權(quán)利義務(wù)亦應(yīng)由被告享有和承擔(dān)，故原、被告應(yīng)繼續(xù)履行房屋租賃合同。被告未在合理期限內(nèi)通知原告，引起糾紛，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的訴訟費用。原告承租了被告整幢房屋的少部分，不應(yīng)享有整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán)。故對于原告的訴訟請求，本院不予支持。判決：一、重慶市翔吉物資有限公司萬盛租賃分公司與重慶南川市外貿(mào)工業(yè)品公司于2001年12月29日簽訂的房屋租賃協(xié)議有效。二、駁回原告重慶市翔吉物資有限公司萬盛租賃分公司要求對被告南川市對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司所出售的萬盛區(qū)兩河口120號房屋享有優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請求。本案案件受理費50元，其他訴訟費300元，共計350元，由重慶市翔吉物資有限公司萬盛租賃分公司負(fù)擔(dān)200元，南川市對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司負(fù)擔(dān)150元（此款原告已預(yù)交，本判決生效后3日內(nèi)被告將應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分直接給付原告）。

　　宣判后，翔吉租賃分公司不服上訴，其主要理由：一審判決稱，在所承租部分與整棟樓不可分割的條件下，按照公平原則其承租少部分房屋的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)讓位于出租人的大部分房屋處分權(quán)。此觀點的前提是所承租部分與整棟樓不可分割，而該棟樓早在多年前已被南川外貿(mào)公司分割，其中一半出售給南桐礦務(wù)局。從法律意義上來說，房屋也應(yīng)該是可分物。一審法院的觀點不能成立。即使按一審判決認(rèn)定的局部承租人對房屋整體不享有優(yōu)先購買權(quán)，按照合同法規(guī)定，上訴人對其承租的樓層和庫房也應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。2、一審法院忽略了上訴人作為爭議房屋唯一承租人的事實，該判決以原告只承租了整棟樓的四分之一，不享有整棟樓的優(yōu)先購買權(quán)的理由否定了上訴人的訴訟請求，屬適用法律錯誤，將房屋出售給第三人才是違背優(yōu)先購買權(quán)的立法目的。請求：1、請求撤銷原判決的第二項。2、改判翔吉租賃分公司對南川市外貿(mào)公司出售的萬盛區(qū)兩河口120號房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。3、判令南川市外貿(mào)公司將萬盛區(qū)兩河口120號房屋賣給第三人劉宏無效。

　　被上訴人重慶南川市外貿(mào)公司答辯：上訴人只租了四分之一的房屋，其并非該棟房屋唯一承租人。我司是整體出售房屋，其優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)讓位于產(chǎn)權(quán)人的處分。上訴人以行為表明放棄了優(yōu)先購買權(quán)。我司在法律規(guī)定的合理期限內(nèi)告知了對方要出售房屋。原判正確，請求維持原判。

　　被上訴人劉宏答辯，我是經(jīng)競價購買該房屋，我無任何過錯，請求維持原判。

　　本案在二審審理中，當(dāng)事人對一審法院認(rèn)定的以下事實無異議：

　　2001年12月29日，翔吉租賃分公司與重慶南川市外貿(mào)工業(yè)品公司簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：重慶南川市外貿(mào)工業(yè)品公司將其所有的萬盛轉(zhuǎn)運站房屋租給翔吉租賃分公司使用，租金為每月350元，全年分兩次付清。房屋租賃期限從2002年1月起至2004年12月31日止。之后，重慶南川市外貿(mào)工業(yè)品公司因企業(yè)改制被注銷，其資產(chǎn)轉(zhuǎn)交給上級主管單位南川外貿(mào)公司。

　　2002年8月13日，劉宏向南川外貿(mào)公司交納了購買房屋的定金2萬元，南川外貿(mào)公司與劉宏協(xié)商房屋總價款為20萬元。 2002年9月26日，劉宏交納了房款20萬元，包括交納的定金，共計交納房款22萬元。

　　2003年2月21日，南川外貿(mào)公司與劉宏正式簽訂《房屋買賣合同》。同年3月，雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并先后完清了各種手續(xù)費。

　　2003年6月10日，南川外貿(mào)公司書面通知翔吉租賃分公司其所承租的房屋已賣給劉宏，未交的房租直接與劉宏交結(jié)。2003年7月17日，翔吉租賃分公司遂向法院起訴。

　　南川外貿(mào)公司所有的萬盛區(qū)兩河口120號房屋總面積964平方米。其中倉庫面積為450平方米，廚房面積為67平方米，辦公樓共4層，總面積為447平方米，上訴人承租了辦公樓第二層全部及部分倉庫，其承租的面積占南川外貿(mào)公司所出售房屋總面積的四分之一。

　　本院審理中，翔吉租賃分公司認(rèn)可本案訟爭房屋出售時有兩家承租人，翔吉租賃分公司是其中之一。

　　本案中，上訴人與被上訴人主要有以下幾個方面的爭議，本院評議如下：

　　一、被上訴人南川外貿(mào)公司出售本案爭議房屋是否履行提前通知上訴人的法定義務(wù)。

　　合同法規(guī)定，出租人出賣房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。因此出租人在出賣其已出租給他人的房屋時應(yīng)提前通知承租人，這是出租人的法定通知義務(wù)。它要求出租人履行的通知對象是特定的，即承租人。南川外貿(mào)公司舉示了一張售房啟事證明其對翔吉租賃分公司履行了通知義務(wù)，該售房啟事的內(nèi)容為：因業(yè)務(wù)需要，本單位準(zhǔn)備出售萬盛區(qū)兩河口外貿(mào)轉(zhuǎn)運站，有意者請于2002年7月20日與本單位聯(lián)系。該啟事落款時間為2002年7月11日。從該啟事的上述內(nèi)容可以看出它針對的對象是不特定的，是向不特定人發(fā)出的要約邀請，南川外貿(mào)公司在出售房屋時未對承租人翔吉租賃分公司履行積極的通知義務(wù)。且該通知是7月11號張貼，而被上訴人于8月13日已將該房屋賣給劉宏，因此，被上訴人南川外貿(mào)公司并無充分的證據(jù)證明其出售房屋在法定期限內(nèi)直接通知了上訴人，一審法院認(rèn)定南川外貿(mào)公司在出售房屋時未履行通知承租人的義務(wù)是正確的。

　　二、翔吉租賃分公司作為局部承租人對出租人整體出賣的房屋是否有優(yōu)先購買權(quán)。

　　合同法規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。上述立法的目的是減少買賣糾紛，減少交易風(fēng)險和交易成本，便于房屋的占有、使用和管理。在租賃合同有效的情況下，如果出租人出賣房屋，因法律規(guī)定了“買賣不破租賃”的原則，出租人出賣房屋并不影響承租人對房屋的占有、使用和管理，原出租人與承租人之間的房屋租賃合同仍然要繼續(xù)履行。因此承租人的優(yōu)先購買權(quán)從立法的目的理解，應(yīng)當(dāng)主要側(cè)重于為了減少買賣糾紛，減少交易風(fēng)險和交易成本，局部承租人的優(yōu)先購買權(quán)行使的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)理解為其所承租部分房屋，局部承租人對整體房屋不享有優(yōu)先權(quán)，這樣的理解才符合立法目的。否則在多個局部承租人存在的情形下，會人為造成糾紛，影響出租人交易和增加交易成本，與立法目的相悖。因此本院認(rèn)為上訴人翔吉租賃分公司作為局部承租人不享有整體房屋的優(yōu)先購買權(quán)。翔吉租賃分公司在房屋所有權(quán)人南川外貿(mào)公司并未就其承租的房屋單獨出售的情況下，主張僅購買其承租部分房屋的請求也不能成立。

　　綜上，原審法院判決事實清楚，適用法律正確，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審受理費50元，其他訴訟費用300元，共計350元，由上訴人重慶市翔吉物資有限公司萬盛租賃分公司承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 商雪梅

　　審 判 員 汪　利

　　代理審判員 楊云英

　　二 0 0 四年 三 月 十 日

　　書 記 員 蘭建恒