廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民一終字第4號(hào)

　　上訴人（原審被告）佛山市石灣區(qū)雅圖酒店工程公司，住所：佛山市禪城區(qū)江灣一路一號(hào)二樓。

　　法定代表人龐禮河，總經(jīng)理。

　　委托代理人龐禮沛，1950年4月29日出生，漢族，住所：佛山市上沙中街73號(hào)302房。

　　委托代理人陳鑠鴻，廣東經(jīng)緯法律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）佛山市禪城區(qū)張槎鎮(zhèn)弼唐村弼東股份經(jīng)濟(jì)合作社，住所：佛山市禪城區(qū)張槎鎮(zhèn)弼唐村。

　　法定代表人龐甜昶，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人湯燕南，廣東源浩律師事務(wù)所律師。

　　上訴人佛山市石灣區(qū)雅圖酒店工程公司因與被上訴人佛山市禪城區(qū)張槎鎮(zhèn)弼唐村弼東股份經(jīng)濟(jì)合作社租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛石法民一初字第7號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決查明：2000年12月28日，原、被告簽訂租賃合同書，約定被告向原告承租德高酒店舊址的商業(yè)大樓，租賃期從2000年12月20日至2011 年2月28日，其中2001年3月1日至2005年2月28日每月租金20000元，被告在每月20日前交清當(dāng)月租金，逾期交款，按欠款額每月加收 0.5%滯納金，被告連續(xù)拖欠租金超過兩個(gè)月，原告有權(quán)終止合同，被告承擔(dān)違約責(zé)任。被告從使用涉訟房屋期間的2002年5月份起開始拖欠租金。

　　原審判決認(rèn)為：在被告抗辯的情形下，原告未提供涉訟房屋已經(jīng)過竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收的證據(jù)，此種情形應(yīng)認(rèn)定涉訟房屋未經(jīng)過竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收。《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定，建筑工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《中華人民共和國消防法》第十條也規(guī)定，需經(jīng)驗(yàn)收而未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋不得投入使用。原、被告租賃的房屋為商業(yè)用房，屬依法應(yīng)經(jīng)過竣工、消防驗(yàn)收的房屋。原、被告租賃未經(jīng)竣工、消防驗(yàn)收的房屋，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，其租賃關(guān)系無效。但考慮到涉訟房屋是原告財(cái)產(chǎn)，被告已實(shí)際使用了原告出租的房屋，被告使用了原告的財(cái)產(chǎn)謀利，造成原告的損失，被告應(yīng)比照合同約定的租金賠償原告損失。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條的規(guī)定，判決：一、原、被告的房屋租賃合同無效；二、被告在本判決生效之日起十日內(nèi)將涉訟房屋返還原告；三、被告在本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告賠償款120000元。

　　上訴人佛山市石灣區(qū)雅圖酒店工程公司上訴稱：2002年11月17日，被上訴人以上訴人拖欠租金為由，向原佛山市石灣區(qū)人民法院起訴，要求上訴人向其支付租金人民幣120000元。該案經(jīng)審理，佛山市禪城區(qū)人民法院認(rèn)為，上訴人與被上訴人之間所簽訂的房屋租賃合同無效，上訴人應(yīng)將涉訟房屋返還給被上訴人，但同時(shí)又判決，上訴人向被上訴人賠償人民幣120000元。上訴人認(rèn)為，依照《中華人民共和國合同法》有關(guān)規(guī)定，合同無效的，合同當(dāng)事人應(yīng)互負(fù)返還責(zé)任，上訴人應(yīng)將涉訟房屋交還給被上訴人，而被上訴人也應(yīng)該將收取上訴人的房屋租金返還給上訴人。一審法院在確認(rèn)被上訴人已經(jīng)收取上訴人大量租金的情況下，不僅對(duì)被上訴人基于無效合同收取上訴人租金的事實(shí)不聞不問，更在沒有任何事實(shí)證據(jù)、被上訴人也沒有提出訴訟請(qǐng)求的條件下，依被上訴人提出的租金訴求，判決上訴人向被上訴人支付賠償金120000元。一審判決無視事實(shí)，刻意違背法律，判決結(jié)果極其不公，嚴(yán)重?fù)p害了上訴人的合法權(quán)益。補(bǔ)充說明的是，原審法院既然認(rèn)定租賃合同無效，被上訴人就應(yīng)喪失依合同收取租金的合約基礎(chǔ)，由于租賃標(biāo)的物沒有房產(chǎn)證，沒有竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，租賃標(biāo)的物違法，被上訴人應(yīng)喪失根據(jù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行收益的根據(jù)。而租賃合同無效，主要原因是由于被上訴人隱瞞建筑物客觀情況造成的，被上訴人負(fù)有全部過失責(zé)任。對(duì)于損害賠償問題，被上訴人對(duì)建筑物沒有合法權(quán)益的存在，其法律結(jié)果必然是沒有損害結(jié)果的發(fā)生，且被上訴人并沒有提出損害賠償?shù)恼?qǐng)求，原審法院逕行判決違反訴訟原則。且原審法院認(rèn)定上訴人使用被上訴人出租的房屋，但沒有認(rèn)定被上訴人已經(jīng)收取上訴人租金的實(shí)際情況，對(duì)無效合同的實(shí)際履行情況沒有全面審查，是認(rèn)定事實(shí)不清。且原審法院適用法律不當(dāng)，沒有判決被上訴人將已收取的租金返還給上訴人。

　　被上訴人佛山市禪城區(qū)張槎鎮(zhèn)弼唐村弼東股份經(jīng)濟(jì)合作社答辯稱：1、從上訴人提出的上訴請(qǐng)求可以看出，上訴人至今未返還房屋給被上訴人；2、本案的訟爭(zhēng)房屋經(jīng)過了竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收；3、關(guān)于原審法院認(rèn)定合同無效的問題，若法院認(rèn)定無效，則實(shí)際使用人應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)，并且使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)款進(jìn)行計(jì)算。這里可引用一下廣東省高級(jí)人民法院2001年10月30日的（2001）粵高法發(fā)42號(hào)文件中的第21條作參考，原審法院在認(rèn)定租賃合同無效的情況下，比照合同的約定所作出的判決是符合法律規(guī)定的；4、雙方簽訂的租賃合同第7條約定，若上訴人認(rèn)為租賃合同無效致使其無法達(dá)到租賃目的，可以向被上訴人提出，但其并沒有提出，而是采用拖欠租金的行為，并且始終占有上訴人財(cái)產(chǎn)。綜上所述，被上訴人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。

　　被上訴人在二審期間，提供訟爭(zhēng)房屋的竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收的證明文件材料作為新證據(jù)。

　　經(jīng)質(zhì)證，上訴人對(duì)其與本案的關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為有關(guān)資料不能反映是涉訟房屋。

　　經(jīng)審查，被上訴人提供的證據(jù)關(guān)聯(lián)性無法證實(shí)，本院不予采信。

　　雙方當(dāng)事人對(duì)原審認(rèn)定的事實(shí)沒有異議，但上訴人認(rèn)為原審認(rèn)定事實(shí)不完整。對(duì)原審查明的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：被上訴人雖擁有訟爭(zhēng)房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，但其出租沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，也沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)證的房屋給上訴人使用，違反有關(guān)法律的禁止性規(guī)定，其與上訴人之間簽訂的出租房屋合同無效。合同無效，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，雙方當(dāng)事人應(yīng)互負(fù)返還責(zé)任，即上訴人應(yīng)返還其現(xiàn)在使用的房屋給被上訴人。由于被上訴人實(shí)際使用了被上訴人提供的雖未驗(yàn)收但權(quán)屬合法的房屋，上訴人對(duì)房屋的使用并因此而取得的收益是無法返還的（亦即被上訴人的損失），因此上訴人應(yīng)當(dāng)向上訴人支付相應(yīng)的使用費(fèi)（使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)可參照房屋租賃合同標(biāo)準(zhǔn)確定），原審判決將上訴人對(duì)房屋的使用處理為被上訴人的損失，并判令上訴人支付拖欠的使用費(fèi)，并無不當(dāng)，因此應(yīng)予維持。上訴人上訴認(rèn)為根據(jù)無效合同互相返還的法律規(guī)定，被上訴人應(yīng)返還其已支付的租金，其上訴理由不充足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費(fèi)4412元，由上訴人佛山市石灣區(qū)雅圖酒店工程公司承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 張 雪 潔

　　二○○四年一月十二日

　　書 記 員 邱 雪 碧