上海市第一中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2005）滬一中民二（民）終第字2158號(hào)

　　上訴人（原審被告）巴富仕國際貿(mào)易（上海）有限公司，住所地上海市外高橋保稅區(qū)富特西一路459號(hào)111室。

　　法定代表人李清，董事長。

　　委托代理人吳惟慧，上海市天源律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）上海公交控股物業(yè)有限公司，住所地上海市建國東路525號(hào)。

　　法定代表人陸旭，董事長。

　　委托代理人范文成，上海市昆侖律師事務(wù)所律師。

　　上訴人巴富仕國際貿(mào)易（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱巴富仕公司）因租賃合同糾紛一案，不服上海市盧灣區(qū)人民法院（2005）盧民三（民）初字第68號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2005年8月23日受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審認(rèn)定，上海公交控股物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱公交公司）、巴富仕公司于2004年7月8日簽訂《巴士大廈房屋租賃合約》，約定：公交公司將位于本市建國東路525號(hào)巴士大廈裙房南側(cè)建筑面積1022.8平方米的房屋出租給巴富仕公司；租賃期自2004年8月1日至2010年5月31日止；2004年8月 1日至同年9月30日屬裝修免租期，但至簽約時(shí)當(dāng)月發(fā)生的水、電等費(fèi)用須月月結(jié)清；2004年10月1日至同年11月30日只付物業(yè)費(fèi)每月人民幣 15，555元；2004年12月1日起按合約正常付費(fèi)，2004年12月至2005年5月31日租金每月人民幣46，665元（含物業(yè)管理費(fèi)），以后每年按約定調(diào)整；簽約時(shí)巴富仕公司支付公交公司押金人民幣46，665元，開始營業(yè)后一個(gè)月內(nèi)支付押金93，330元，押金在合同解除后，由公交公司按合約規(guī)定向巴富仕公司返還，如因巴富仕公司違約，該押金轉(zhuǎn)為違約金；巴富仕公司支付租金等費(fèi)用的方式為按月支付，支付日期為每月初1至10日，電費(fèi)、電話費(fèi)等在接到公交公司付款通知后10日內(nèi)付清，逾期繳付租金等費(fèi)用的，須承擔(dān)滯納金，滯納金為應(yīng)付費(fèi)用的1％，逾期付費(fèi)超過30日時(shí)，公交公司有權(quán)視巴富仕公司為嚴(yán)重違約戶，可收回巴富仕公司所租房屋，巴富仕公司仍須承擔(dān)因違約行為而造成的全部經(jīng)濟(jì)責(zé)任；合約還對(duì)租賃其他相關(guān)內(nèi)容均作了約定。合約簽訂后，巴富仕公司未按約定支付押金人民幣46，665元，但已派人看守租賃的房屋。2004年7月20日因發(fā)生原租賃該房屋經(jīng)營的經(jīng)營者被殺事件，巴富仕公司就未按合約約定支付租金等各類費(fèi)用。2004年11月3日公交公司委托律師發(fā)函給巴富仕公司，要求巴富仕公司支付拖欠的費(fèi)用，但巴富仕公司仍未履行，公交公司交涉未著，遂于2005年1月6日起訴來院，要求解除雙方訂立的租賃合同并由巴富仕公司支付拖欠的租金人民幣155，550元（2004年12月至2005年 4月）、物業(yè)管理費(fèi)人民幣108，885元（2004年10月至2005年4月）、電費(fèi)人民幣8，885元（2004年8月至2005年4月）、電話費(fèi)人民幣372.60元（2004年8月至2004年11月）。

　　原審審理中，巴富仕公司申請(qǐng)證人王潔、戴洪來出庭作證，擬證明在發(fā)生兇殺案后，公交公司口頭表示待兇殺案處理后，再商談公交公司、巴富仕公司間租賃事宜。但兩證人所作的證詞不足以證明公交公司同意暫緩履行合約。

　　原審認(rèn)為，公交公司、巴富仕公司簽訂的租賃合約，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且符合法律規(guī)定，故該合約應(yīng)屬有效，當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格按約履行各自義務(wù)。巴富仕公司在簽約后未支付首期押金，但已實(shí)際控制所租房屋，之后又未按約支付租金等各類費(fèi)用，經(jīng)公交公司催討后仍未支付，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。其情形已符合雙方在租賃合約中約定的提前解除合同之條件，故公交公司要求解除合同，法院應(yīng)予支持。因公交公司直接起訴要求解除合同，故本案起訴狀副本送達(dá)巴富仕公司之日視為解除通知到達(dá)之日，巴富仕公司收到起訴狀副本的日期是2005年1月13日，公交公司、巴富仕公司雙方合約自該日起予以解除。公交公司要求巴富仕公司支付租金和租賃期間使用電話的費(fèi)用之訴訟請(qǐng)求，應(yīng)于支持。因公交公司要求巴富仕公司支付電費(fèi)的單據(jù)是自行摘抄，巴富仕公司對(duì)該單據(jù)也不予認(rèn)可，公交公司也無其他證據(jù)證實(shí)該電費(fèi)是巴富仕公司使用，故公交公司要求巴富仕公司支付電費(fèi)的請(qǐng)求，依據(jù)不足，法院不予支持。巴富仕公司在解除合同后，仍占用租賃房屋，還應(yīng)按雙方合約中約定的租金金額支付房屋使用費(fèi)及其他實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。至于證人出庭所作的證詞，不足以證明因發(fā)生兇殺案，公交公司有暫緩履行合約的意思表示。因發(fā)生兇殺案的現(xiàn)場(chǎng)不在租賃房屋內(nèi)，巴富仕公司完全可按約行使其權(quán)利，其自身怠于履行合同卻以公交公司告知其暫緩履約作為抗辯之理由，法院不予采信。

　　原審法院審理后根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第一百零七條之規(guī)定，于二○○五年七月二十二日作出判決：一、上海公交控股物業(yè)有限公司與巴富仕國際貿(mào)易（上海）有限公司于2004年7月8日簽訂的租賃合約，于2005年1月13日予以解除；二、巴富仕國際貿(mào)易（上海）有限公司在判決生效之日起十日內(nèi)支付上海公交控股物業(yè)有限公司租金（含物業(yè)管理費(fèi)）人民幣124，440元（自2004年10月起至2005年1月止）；三、巴富仕國際貿(mào)易（上海）有限公司在判決生效之日起十日內(nèi)支付上海公交控股物業(yè)有限公司電話費(fèi)人民幣372.60元（2004年8月至2004年11月）； 四、上海公交控股物業(yè)有限公司要求巴富仕國際貿(mào)易（上海）有限公司支付電費(fèi)人民幣8，885元的訴訟請(qǐng)求不予支持；五、巴富仕國際貿(mào)易（上海）有限公司在判決生效之日起十日內(nèi)支付上海公交控股物業(yè)有限公司房屋使用費(fèi)（自2005年2月起至判決生效之日止，以約定租金計(jì)）（2005年2月至同年5月租金為人民幣46，665元，2005年6月至2006年5月租金為人民幣49，776元，2006年6月至2007年5月租金為人民幣52，887元，2007 年6月至2008年5月租金為人民幣55，998元，2008年6月至2009年5月租金為人民幣59，109元，2009年6月至2010年5月租金為人民幣62，220元。）案件受理費(fèi)人民幣2，997元，由上海公交控股物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣365元，巴富仕國際貿(mào)易（上海）有限公司負(fù)擔(dān)人民幣 2，632元。

　　判決后，巴富仕公司不服，上訴于本院，訴稱：雙方簽訂的租賃合同因發(fā)生意外經(jīng)公交公司通知而暫緩履行。雙方的租賃合同尚未開始履行，因此，不存在巴富仕公司違約的事實(shí)。巴富仕公司不應(yīng)承擔(dān)暫緩履行合同期間系爭(zhēng)房屋空置期的租賃費(fèi)、使用費(fèi)。據(jù)此，請(qǐng)求二審法院撤銷原判第一、二、五項(xiàng)判決，改判繼續(xù)履行合同，巴富仕公司不承擔(dān)系爭(zhēng)房屋空置期間的租金、使用費(fèi)。

　　被上訴人公交公司辯稱：不同意巴富仕公司的上訴請(qǐng)求。系爭(zhēng)房屋目前仍由巴富仕公司實(shí)際控制。公交公司與案外人上海攀帝娛樂總匯有限公司（以下簡(jiǎn)稱攀帝公司）之間沒有合同關(guān)系。請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　在本院審理中，巴富仕公司申請(qǐng)證人夏慶龍出庭作證，擬證明在發(fā)生兇殺案后，公交公司口頭表示待兇殺案處理后再商談公交公司、巴富仕公司間租賃事宜。公交公司認(rèn)為2005年7月20日召開的協(xié)調(diào)會(huì)是協(xié)調(diào)攀帝公司內(nèi)部的糾紛，與巴富仕公司沒有關(guān)系。

　　本院認(rèn)為，證人夏慶龍的證詞證明了由于攀帝公司沒有完全撤離系爭(zhēng)房屋，致使巴富仕公司無法實(shí)際使用系爭(zhēng)房屋而由公交公司牽頭召開協(xié)調(diào)會(huì)議解決具體問題。

　　經(jīng)本院審理查明，系爭(zhēng)房屋原租賃者為攀帝公司，2003年11月24日，公交公司與攀帝公司解除租賃合同。嗣后雙方又簽訂了備忘錄，約定，一、乙方（指攀帝公司）由于經(jīng)營等情況所欠甲方（指公交公司）租房款、物業(yè)管理費(fèi)、能源（水電、蒸氣）、電話費(fèi)用由新承租方支付；合計(jì)人民幣373，717.82元。二、原甲方與乙方所簽的裙房三樓浴室、棋牌室、辦公室的合約終止。三、原裙房三樓棋牌室由乙方轉(zhuǎn)讓給張崔偉的經(jīng)營權(quán)及附屬設(shè)施等的合約作廢。其轉(zhuǎn)讓經(jīng)營費(fèi)及所欠甲方的費(fèi)用（詳見清單）由新承租方與張崔偉協(xié)商解決（解決協(xié)議附本備忘錄）……。2004年7月8日經(jīng)攀帝公司原承包人馬如玲的介紹，公交公司與巴富仕公司簽訂系爭(zhēng)房屋的租賃合同。在巴富仕公司進(jìn)駐系爭(zhēng)房屋后遭到攀帝公司原承包人的異議。為此，同年7月20日，公交公司與攀帝公司原承包人進(jìn)行協(xié)商。當(dāng)日馬如玲被攀帝公司的法定代表人李明偉殺害。原審法院認(rèn)定其余事實(shí)無誤，本院依法予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。公交公司與巴富仕公司簽訂的租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，亦不違反法律，應(yīng)為有效。合同的雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守，履行義務(wù)。本案中，雖然公交公司將系爭(zhēng)房屋交付巴富仕公司，但由于原承租人提出異議，致使巴富仕公司不能實(shí)際使用系爭(zhēng)房屋，無法實(shí)現(xiàn)租賃系爭(zhēng)房屋的目的。鑒于本案實(shí)際情況，減少雙方損失的擴(kuò)大，現(xiàn)公交公司提出解除合同可以準(zhǔn)許。原審法院以公交公司具有合同約定解除權(quán)，其解除合同通知到達(dá)巴富仕公司之日為解除日有誤，雙方的租賃合約應(yīng)于本判決生效之日解除。然而，造成租賃合同履行不能的責(zé)任在于公交公司交付的房屋存在瑕疵。故巴富仕公司可以不承擔(dān)由此發(fā)生的租金費(fèi)用。原審法院對(duì)此所作的判決有誤，本院予以糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　一、維持上海市盧灣區(qū)人民法院（2005）盧民三（民）初字第68號(hào)民事判決第三、四項(xiàng)；

　　二、撤銷上海市盧灣區(qū)人民法院（2005）盧民三（民）初字第68號(hào)民事判決第一、二、五項(xiàng)；

　　三、上訴人巴富仕國際貿(mào)易（上海）有限公司與被上訴人上海公交控股物業(yè)有限公司于2004年7月8日簽訂的租賃合約于本判決生效之日解除；

　　四、上海公交控股物業(yè)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　一審案件受理費(fèi)人民幣2，997元，由上海公交控股物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2，697元，巴富仕國際貿(mào)易（上海）有限公司負(fù)擔(dān)300元。二審案件受理費(fèi)人民幣2，997元，由上海公交控股物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。