上訴人（原審被告）：李興厚，男，1947年2月2日出生，漢族，系沈陽電力機械廠退休工人，住沈陽市鐵西區重工街六段四里4-423號。

　　委托代理人：李曉蕾，系遼寧申揚律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：祁巖，女，1961年10月29日出生，漢族，系沈陽造紙廠下崗人員，住沈陽市鐵西區衛工街五段二里1-15號。

　　委托代理人：張衛東，男，1961年7月10日出生，漢族，系沈陽市釀酒廠工人，現住沈陽市沈河區九緯路27-1號2-3-2.

　　委托代理人：王波，女，1944年10月26日，漢族，系遼寧省沈陽第一監獄教師，住沈陽市大東區東北大馬路六段9-39號。

　　被上訴人（原審被告）：馮錦儒，自然情況不詳。（未到庭）

　　上訴人李興厚與被上訴人祁巖、馮錦儒確認房屋買賣合同效力糾紛一案，前由沈陽市于洪區人民法院作出（2001）于民初字第1918號民事判決。宣判后，李興厚不服，向本院提起上訴。本院于2003年8月23日作出（2002）沈民（2）終字第179號民事裁定，將此案發回沈陽市于洪區人民法院重審。沈陽市于洪區人民法院重審此案后，作出（2002）于民初字第1875號民事判決。宣判后，李興厚不服，于2003年11月6日向本院提出上訴。本院于2003年12月18日受理此案后，由審判員董菁擔任審判長，與審判員馬巖、代理審判員李方晨共同組成合議庭，于2004年4月1日公開開庭審理了此案。上訴人李興厚及其委托代理人李曉蕾，被上訴人祁巖的委托代理人張衛東、王波到庭參加了訴訟。被上訴人馮錦儒經本院合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審法院認定，祁巖與馮錦儒原系相處朋友關系，祁巖與李興厚系上、下樓鄰里關系。祁巖于1993年3月12日從沈陽市于洪區房屋土地開發公司購買了坐落在沈陽市于洪區于洪南里洪湖街5棟261號房屋（建筑面積86.68平方米）。購房后由于工作需要祁巖在外地工作，在這期間馮錦儒于 2000年6月14日與李興厚簽訂了房地產經濟合同，將上述房屋轉讓給李興厚，雙方約定價款為70，000元，李興厚于2000年7月6日前購將房款付清，并于同年10月7日由馮錦儒將房屋相關手續交給李興厚。簽訂合同當日李興厚交給馮錦儒預定金10，000元。合同簽訂后李興厚將余款60，000元于同年7月5日付給馮錦儒，馮錦儒將房屋相關手續即購房發貨票等相關手續交給了李興厚。李興厚購房后到有關部門辦理、簽訂了住宅租賃證及供暖合同。在辦理相關手續過程中李興厚交納了1998年-2001年采暖費5，000元（供暖合同約定按建筑面積每平方米19元收取采暖費），2000年6月20日簽訂托管合同并于2000年6月21日交納了五年的房屋托管費1，040元。后祁巖發現房屋已被轉讓，故訴至法院，要求確認馮錦儒與李興厚之間簽訂的房地產經濟合同無效，李興厚騰出住房。

　　原審另查明，在案件審理過程中李興厚不主張裝修費用的請求。

　　原審法院認為，李興厚與馮錦儒之間買賣的房屋所有權歸祁巖所有。馮錦儒對該房屋并無處分權，其擅自處分祁巖所有的房屋，將房屋賣給李興厚，故李興厚、馮錦儒之間的買賣合同無效。馮錦儒應承擔主要民事責任，且李興厚應該知道馮錦儒對該買賣的房屋無處分權，因此李興厚也有一定責任。祁巖要求李興厚騰房訴訟理由成立，應予以支持。李興厚提出的祁巖對該買賣合同明知并同意的主張，因未能舉出有效證據，不予支持。對于李興厚交納的采暖費5，000元中含98年-2000年采暖費3，293.84 元系替祁巖墊付行為，祁巖應予返還；對李興厚交納的托管費1，040元，李興厚已住三年，三年托管費為624元，余款416元祁巖應予返還。原審法院判決：一、被告李興厚在判決書發生法律效力之日起十日內將坐落在于洪區南里洪湖街5棟261號房屋騰出并返還給原告祁巖；二、被告馮錦儒在判決書發生法律效力之日起十日內返還給被告李興厚購房款70，000元；三、原告祁巖在判決書發生法律效力之日起返還已交付的托管費416元（計算方法1040元― 1040元÷5年×3年）；四、祁巖在判決書發生法律效力之日起返還已交付的采暖費3，293.84元（計算方法86.68元×19元×3年）；五、駁回祁巖、李興厚、馮錦儒其他的訴訟請求。案件受理費100元，其他訴訟費300元，由被告馮錦儒承擔，并直接給付原告祁巖。

　　宣判后，李興厚不服，向本院提出上訴，請求撤銷原審判決，判令二被上訴人共同返還購房款70，000元。其上訴理由是：1、原審認定事實不清、證據不足，適用法律錯誤，被上訴人祁巖未出示無瑕疵的房屋所有權證明；2、二被上訴人從未到庭，導致該案事實認定不清；3、二被上訴人是非法同居關系，房屋屬于二人的共同財產，故房款應由二被上訴人共同返還。

　　被上訴人祁巖辯稱：上訴人既要撤銷原審判決，又要被上訴人共同返還購房款，其主張是矛盾的。對于馮錦儒與上訴人之間的房屋買賣交易，被上訴人并不知情。現在上訴人侵占我房屋3年多，要求上訴人將房屋恢復原樣，返還給被上訴人。

　　被上訴人馮錦儒沒有到庭參加訴訟，也未提出答辯意見。

　　經本院查明的事實與原審認定事實基本一致。

　　本院另查明，2001年9月14日祁巖取得了訴爭房屋的房屋所有權證書，在本案審理期間，李興厚向沈陽市于洪區人民法院提起行政訴訟，請求法院判令撤銷祁巖的房屋所有權證。沈陽市于洪區人民法院作出（2003）于行初字第19號行政判決，撤銷了沈陽市于洪區房產局頒發給祁巖的房屋所有權證書。宣判后，祁巖不服，向本院提出上訴。本院作出[2003]沈行終字第570號行政裁定，將該案發回于洪區人民法院重審。于洪區人民法院在重審過程中，于2003年2月4日作出（2003）于行重初字第6號行政裁定，以該行政案件的審理須以本案的審理結果為依據為由，中止了行政案件的審理。

　　上述事實，有雙方當事人的陳述以及購房發票、房屋經紀合同、供暖合同、托管合同、供暖費收據、托管費收據、房屋所有權證書、（2003）于行初字第19號行政判決、[2003]沈行終字第570號行政裁定、（2003）于行重初字第6號行政裁定等證據，經當事人質證，本院予以確認，在卷佐證。

　　本院認為，本案訴爭房屋的所有權系被上訴人祁巖所有，其合法權益應予保護。關于上訴人李興厚與被上訴人馮錦儒之間簽訂的房屋經紀合同的效力問題，因被上訴人馮錦儒系在未經訴爭房屋所有權人同意的情況下，擅自處分訴爭房屋，將房屋轉讓給上訴人李興厚，其行為侵害了被上訴人祁巖的合法權益，故其與上訴人李興厚之間簽訂的房屋經紀合同系無效合同。對于合同無效，被上訴人馮錦儒應承擔主要的民事責任。根據上訴人李興厚的陳述，結合馮錦儒在簽訂合同時提供的相關手續，上訴人李興厚在簽訂合同時，應當知道馮錦儒對于轉讓的房屋并不具有處分

　　的權利，故對于合同無效，上訴人李興厚亦有過錯。對于上訴人李興厚提供的署名為馮錦儒的情況說明，因李興厚不能證明該情況說明的來源，也不能證明該情況說明的真實性，故對于該情況說明，本院不予采信。關于上訴人李興厚提出被上訴人祁巖與馮錦儒系同居關系，訴爭房屋系雙方的共同財產的主張，根據購房發票、托管合同等證據，不能證明該訴爭房屋系祁巖和馮錦儒的共同財產，也不能證明該房屋系馮錦儒出資購買，且上訴人李興厚也不能提供證據證明被上訴人祁巖與馮錦儒具有合法的夫妻關系，故對于上訴人李興厚的該項主張，本院不予支持，故對于返還上訴人李興厚購房款的義務，應由被上訴人馮錦儒承擔。綜上，原審判決并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費100元，由上訴人李興厚負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 董 菁

　　審 判 員 馬 巖

　　代理審判員 李 方 晨

　　二0 0四 年 五 月 九 日

　　書 記 員 韓 鵬