遼 寧 省 沈 陽 市 中 級 人 民 法 院

民 事 判 決 書

　　[2004]沈民（2）房終字第1271號

　　上訴人（原審原告）：陸海發，男，1950年2月9日出生，漢族，無職業。住址：沈陽市和平區光榮街2段5里9-4號。

　　委托代理人：盛亦江，遼寧同方律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）：沈陽市新城子區新城子鄉南臺村民委員會。住所地：沈陽市新城子區新城子鄉南臺村。

　　負責人：朱慶文，該村委會主任。

　　被上訴人（原審第三人）：朱慶民，男，1970年8月6日出生，漢族，農民。住址：沈陽市新城子區新城子鄉南臺村。

　　上訴人陸海發因與被上訴人沈陽市新城子區新城子鄉南臺村民委員會（以下簡稱南臺村委會）、被上訴人朱慶民房屋買賣優先購買權糾紛一案，不服沈陽市新城子區人民法院（2004）新城民房初字第71號民事判決，于2004年10月10日向本院提起上訴。新城子區人民法院于同年11月29日將該案報送至本院，本院于同日受理后，依法組成由本院審判員王志福擔任審判長、代理審判員才玉瑩主審，審判員常振明參與評議的合議庭，于2004年12月13日開庭公開審理了本案，上訴人陸海發及其委托代理人盛亦江，被上訴人南臺村委會負責人朱慶文，被上訴人朱慶民到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

　　原審法院審理查明，朱慶民系沈陽市新城子區新城子鄉南臺村村民。2001年6月1日，陸海發與南臺村委會簽訂房屋租賃《合同書》，約定南臺村委會將其所有的位于沈陽市新城子區新城子鄉南臺村小學校房屋前后十一間及全部圍墻院內土地租賃給陸海發作養殖種狗，租期4年，從2001年6月1日至2005年5月31日，每年租金3，500元。現陸海發已按合同約定將四年租金全部給付南臺村委會。2003年10月1日南臺村委會與朱慶民簽訂《房產交易契約書》，約定南臺村委會將本案訴爭房屋及場院以30，000元的價格全部賣于朱慶民。現朱慶民已取得該房屋《房屋所有權證》及《契證》。

　　2004年7月7日，陸海發以南臺村委會與朱慶民的房屋買賣行為侵犯其優先購買權為由訴至沈陽市新城子區人民法院，要求確認南臺村委會與朱慶民之間的房屋買賣行為無效，并判令南臺村委會將訴爭房屋以同等條件賣于其本人。

　　原審法院認為，優先購買權是特定的權利義務關系的一方當事人依照法律的具體規定享有的、在同等條件下對標的物能夠優先購買的權利。承租人要行使優先購買權必須是在交易發生過程中。但本案系南臺村委會與朱慶民之間的房屋買賣交易完畢，且朱慶民已經取得房屋所有權證。南臺村委會與朱慶民在平等、自愿的基礎簽訂《房產交易契約書》，并非惡意串通，亦未違反法律或者社會公共利益。因此，南臺村委會與朱慶民之間的房屋買賣合同合法有效，朱慶民系善意取得該房屋所有權。無論南臺村委會出賣房屋是否通知陸海發，陸海發在朱慶民善意取得房屋所有權后要求行使優先購買權，均不符合優先購買權成立的實質要件。

　　原審法院判決：駁回原告陸海發的訴訟請求。案件受理費1，210元，實際支出費500元，均由原告陸海發承擔。

　　宣判后， 陸海發不服原審法院判決，向本院提起上訴稱：在租賃的過程中，上訴人投入了大量的錢財和精力，并曾多次向南臺村委會表示愿意購買所租賃的場地及房屋。但南臺村委會卻未向其履行通知義務而將該房屋及場院出賣給朱慶民，因此剝奪了上訴人的優先購買權。要求二審法院依法改判南臺村委會與朱慶民簽訂的房產交易合同無效，并判令南臺村委會在同等條件下將房屋及場院賣與上訴人。

　　被上訴人南臺村委會答辯稱：出賣訴爭房屋前曾通知過上訴人，其表示放棄購買，所以上訴人主張優先購買權不能成立。

　　被上訴人朱慶民答辯稱：原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，要求維持原判。

　　二審查明事實與原審查明上述事實一致。

　　本院另查明，陸海發與南臺村委會簽訂的房屋租賃《合同書》中約定的南臺村小學校房屋前后共十一間，此外，還包括兩間耳房，與朱慶民取得該房屋《房屋所有權證》上登記的房屋十三間完全一致。

　　二審庭審時，陸海發當庭陳述2001年和2002年其與南臺村委會就訴爭房屋的買賣均進行過協商，但未能達成一致意見。

　　上述事實，有2001年6月1日陸海發與南臺村委會簽訂的房屋租賃《合同書》、2003年10月1日南臺村委會與朱慶民簽訂的《房產交易契約書》，收款收據、訴爭房屋的《房屋所有權證》及《契證》等證據及當事人陳述筆錄在一、二審卷宗為憑，經當事人當庭質證及本院審查，予以確認。

　　本院認為，本案的爭議焦點是上訴人陸海發主張其享有優先購買權是否成立。優先購買權是特定人依法律規定，于所有人出賣動產或不動產時有依同等條件優先購買的權利。承租人的優先購買權是基于租賃合同而產生的一種權利。根據《合同法》第230條的規定，承租人行使優先購買權的條件是：出賣人出賣房屋、出賣行為發生在租賃期間內、承租人和其他購買人購買房屋的條件相同、承租人在合理期限內行使權利。

　　首先，是否具備同等條件是承租人行使優先購買權的重要前提。本院認為，同等條件既包括價款數額及價款支付方式的等同，也包括其他交易條件的等同。如出租人與第三人基于親屬關系或其他特殊親密關系、以低于市價出賣房屋，則此時承租人不能行使優先購買權。因為這種轉讓，是出賣人向與其有著親屬關系或其他特殊親密關系的特定人而為之，而非向作為市場主體的不特定第三人為之，所以，出賣人的真正目的，或在于感恩，或在于惠顧，而并非為真正的交易，而且，這種親屬關系或其他特殊親密關系也并非金錢所能衡量。因此，此時承租人不得主張行使優先購買權。在本案中，被上訴人南臺村委會出具的2003年 “黨員村民代表會議”上記載 “大家討論雖（誰）給錢多賣給雖（誰），但本村村民優先”，其含義表明南臺村委會出賣房屋的目的在于優惠賣給本村村民。因被上訴人朱慶民系沈陽市新城子區新城子鄉南臺村村民，而上訴人陸海發是城市戶口，因此，雙方同作為購買人，在身份上則不具有同等性。陸海發作為承租人雖依法享有優先購買權，但在本案的特定情形下，其不具有優先購買權的成立要件。

　　其次，關于合理期限問題。根據《合同法》第230條的規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人享有同等條件優先購買的權利。”本院認為，《合同法》關于出賣人“應當在出賣之前的合理期限內通知承租人”的規定應包含兩層含義，其一是設定了出賣人的通知義務，其二是規定了承租人行使權利的期限。在本案中，上訴人陸海發于二審庭審時當庭陳述“買賣2001年就協商過，但沒談成。”據此可以認定被上訴人南臺村委會于2001年就向承租人陸海發履行了要將訴爭房屋出賣的通知義務。由于《合同法》并沒有規定承租人行使權利的具體期限，實踐中在確定合理期限時都是根據最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第118條關于：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。”的規定確定為3個月。而上訴人陸海發在長達2年的時間里就購買訴爭房屋一事，并未與南臺村委會達成一致意見，則在2003年10月1日南臺村委會將訴爭房屋賣于朱慶民后不能再主張其享有優先購買權。

　　綜上，本院認為，上訴人陸海發要求二審法院依法改判南臺村委會與朱慶民簽訂的房產交易合同無效，并判令南臺村委會在同等條件下將房屋及場院賣與上訴人的上訴請求不能成立。原審判決認定“無論南臺村委會出賣房屋是否通知陸海發，陸海發在朱慶民善意取得房屋所有權后要求行使優先購買權，均不符合優先購買權成立的實質要件”屬適用法律錯誤。但原審判決駁回陸海發訴訟請求的判決結果并無不當。案經本院審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國合同法》第230條、最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第118條的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費1，210元，由上訴人陸海發負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 王 志 福

　　審 判 員 常 振 明

　　代理審判員 才 玉 瑩

　　二00五年二月二十一日

　　書 記 員 韓 鵬