上海市第一中級人民法院

民事判決書

　　（2005）滬一中民一（民）再終字第12號

　　抗訴機關上海市人民檢察院。

　　原審上訴人（被告）曹明強，男，1950年8月14日出生，漢族，住本市閔行區七莘路2855弄130號302室。

　　原審被上訴人（原告）上海萬歡物業管理有限公司，住所地本市閔行區七莘路2855弄20號。

　　法定代表人葉衛兵，執行董事、總經理。

　　委托代理人何正大，上海何正大律師事務所律師。

　　原審上訴人曹明強與原審被上訴人上海萬歡物業管理有限公司（以下簡稱萬歡公司）物業管理糾紛一案，本院于二ΟΟ三年十二月八日作出（2003）滬一中民一（民）終字第3082號民事判決，已經發生法律效力。二ΟΟ五年六月二十七日，上海市人民檢察院以滬檢民行抗字第（2005）12號民事抗訴書向上海市高級人民法院提出抗訴。上海市高級人民法院指定本院再審。二ΟΟ五年九月九日，本院以（2005）滬一中民抗字第8號民事裁定書，中止原判決的執行，對本案進行再審。二ΟΟ五年十一月一日，本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。原審上訴人曹明強，原審被上訴人萬歡公司的委托代理人何正大到庭參加了訴訟。上海市人民檢察院第一分院代理檢察員方珠敏出庭支持抗訴。本案現已審理終結。

　　原一審法院查明，曹明強系本市閔行區原“黎明花園”即七莘路2855弄130號302室業主，該房屋建筑面積84.68平方米，系曹明強向上海市閔行區杜行沿浦房地產經營有限公司（以下簡稱杜行公司）購置。 2001年，因“黎明花園”區域附近進行“疊彩人家”小區的房地產開發，影響了曹明強房屋所在區域居民的生活，經上海市閔行區房屋土地管理局、杜行公司及 “疊彩人家”的物業管理單位萬歡公司協調，該區域劃入“疊彩人家”，由萬歡公司實行物業管理。2001年6月14日，杜行公司與萬歡公司簽訂《前期物業管理服務合同》，約定自2001年7月1日至小區業主委員會成立止，“黎明花園”由萬歡公司進行物業管理，并約定管理費、保潔費、保安費按建筑面積每月每平方米人民幣0.85元（以下幣種相同）向業主收取，房屋設備運行費、維修費按建筑面積每月每平方米0.05元向業主收取等。2001年7月起，萬歡公司對該小區進行了物業管理，并按合同約定的金額向業主收取物業管理費。在收費過程中，曹明強對收費標準產生異議，故自2001年7月至當年年底萬歡公司按每套 25元收取物業管理費。自2002年1月起，萬歡公司要求曹明強按照每月每平方米0.70元繳納物業管理費，曹明強予以拒絕。故萬歡公司提出訴訟，要求曹明強支付2001年7月1日至2001年9月30日及2002年1月1日至2003年6月30日的物業管理費人民幣1，142.40元。

　　原一審法院認為，杜行公司與萬歡公司簽訂的《前期物業管理服務合同》依法有效，曹明強接受了萬歡公司的物業管理及服務，應當支付相應的物業管理費，現萬歡公司按照每月每平方米0.70元標準收費，未損害業主的利益。故判決：曹明強應給付萬歡公司2001年7月1日至2001年 9月30日及2002年1月1日至2003年6月30日的管理費1，142.40元。案件受理費89.82元，由萬歡公司負擔38.40元，曹明強負擔 51.42元。

　　曹明強不服原一審判決，向本院提出上訴。認為其原繳納管理費的數額是每月25元，在萬歡公司接手物業管理后，擅自提高收費標準，由于其與萬歡公司未簽訂有關物業管理的合同，雙方沒有形成法律關系，故萬歡公司按照每月每平方米0.70元標準收取物業管理費的依據不足。原一審法院確認杜行公司與萬歡公司之間的《前期物業管理服務合同》的效力，并以此認定其與萬歡公司構成合同關系是錯誤的。萬歡公司在實際物業管理過程中，僅保安方面比杜行公司有所改進，其他方面并沒有區別，卻大幅提高物業管理費數額，損害了業主的利益。另其已繳納了2001年7月至9月的物業管理費，原審仍判決其繳納是錯誤的，其愿意按照每月25元，共計450元支付物業管理費。請求駁回萬歡物業公司的訴訟請求。

　　萬歡公司辯稱，根據《上海市居住物業管理條例》的規定，曹明強所在小區屬前期物業管理階段。其在有關部門的協調下，與杜行公司簽訂《前期物業管理服務合同》后，將合同內容在小區公告欄中張貼。根據該小區的實際情況，其并沒有完全按照合同約定的收費標準收取物業管理費，而是將原核定標準作出下浮，收取每月每平方米0.70元的物業管理費。原一審法院判決正確，請求維持原判。

　　本院原二審認定一審查明事實屬實。

　　另查明，直至原二審審理期間，曹明強所在小區尚未成立業主委員會。

　　萬歡公司在原二審審理過程中放棄要求曹明強支付2001年7月1日至同年9月30日物業管理費的請求。

　　本院原二審認為，由于曹明強所在的居住小區始終未成立業主委員會，按照《上海市居住物業管理條例》第四十一條的規定，該小區仍屬前期物業管理階段。《上海市居住物業管理條例》第四十二條規定：“新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，并報所在地的區、縣房地產管理部門備案”。本案中，根據有關部門的協調，開發商杜行公司與萬歡公司簽訂的《前期物業管理服務合同》，內容合法，且有關收費標準經過當地物價部門的備案，完成了物業管理條例規定的必備要件，故萬歡公司向曹明強收取物業管理費的行為依法有據。現萬歡公司主張按每月每平方米0.70 元的標準收取物業管理費，并沒有超出向物價部門備案的標準，原一審支持其訴請正確。曹明強認為其與萬歡公司沒有物業管理法律關系的觀點錯誤，其上訴請求不予支持。由于萬歡公司在二審中放棄要求曹明強支付2001年7月1日至2001年9月30日的物業管理費的請求，原二審對一審判決予以調整。據此判決：（一）、撤銷原一審判決；（二）、曹明強應給付萬歡公司2002年1月1日至2003年6月30日的管理費1，067元。上訴案件受理費89.82元，由曹明強負擔。

　　抗訴機關對上述判決提出抗訴，認為原審判決認定萬歡公司向曹明強收取每月每平方米0.70元物業管理費的行為依法有據，屬認定事實和適用法律錯誤。主要理由是：（一）、原審判決確認萬歡公司物業收費標準合法有效，適用法律錯誤。首先，曹明強與杜行公司簽訂的《上海市內銷商品房出售合同》附件五約定，杜行公司自該物業售出后，由其負責對該小區進行物業管理，并與住宅區居民簽訂入住公共契約，進行全面管理。杜行公司據此依約按每月每套15元向業主收取物業管理費。本案雖仍屬前期物業管理期間，但在原開發商杜行公司已經自行物業管理多年的情況下，原審判決仍適用《上海市居住物業管理條例》第四十二條的規定，顯然不符合本案的實際情況。杜行公司與萬歡公司簽訂《前期物業管理服務合同》，約定提高原杜行公司與業主約定的收費標準，相對于曹明強而言，萬歡公司與杜行公司的約定系單方行為，對曹明強沒有約束力。其次，根據《上海市居住物業管理條例》第二十三條關于“普通內銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主或者業主委員會在區、縣物價部門會同房地產管理部門規定的基準價的浮動幅度內協商確定”的規定，萬歡公司欲將物業費提高至每月每平方米0.70元應與業主或業委會協商確定，由于曹明強所居住的小區尚未成立業委會，理應由物業公司直接與業主協商確定，現萬歡公司無證據證明提高物業費已與業主協商確認，故杜行公司與萬歡公司簽訂的《前期物業管理服務合同》，在未經業主協商同意的情況下提高物業收費標準，損害了業主的合法權益。（二）、原審判決認定萬歡公司的收費標準經過當地物價部門的備案，缺乏事實依據。2001年3月，萬歡公司向物價部門備案的《上海市物業管理服務收費價目表》明確其管理區域為“萬兆家園－疊彩人家”，根據《前期物業管理服務合同》，曹明強所在的三幢老式多層房即原“黎明花園”系于2001年7月起委托萬歡公司實行物業管理。顯然，萬歡公司向物價部門申報時，“黎明花園”并未并入“疊彩人家”，故原審判決認為曹明強所在小區物業收費標準經過物價部門的備案，依據不足。

　　再審開庭審理中，曹明強同意抗訴機關的抗訴意見，認為其在2001年7月1日前每月向杜行公司交付物業管理費15元。萬歡公司接受小區物業管理后，按每月25元收取物業管理費，其對此亦予認可。但杜行公司與萬歡公司簽訂《前期物業管理服務合同》后，擅自提高收費標準，未經其同意，不具有法律效力。萬歡公司則對抗訴機關的抗訴理由不予認可，認為曹明強所稱的杜行公司原每月收取的15元物業管理費亦未經物價部門備案。盡管萬歡公司對“黎明花園”進行物業管理時已不是新建住宅，但因一直未成立業主委員會，依照《上海市居住物業管理條例》的規定，仍然屬于前期物業管理期間，杜行公司作為開發商與萬歡公司簽訂《前期物業管理服務合同》，無須征得業主同意，具有法律效力。萬歡公司管理的“疊彩人家”的收費標準經閔行區物價局備案?！袄杳骰▓@”并入 “疊彩人家”由萬歡公司統一管理后，萬歡公司亦曾就《前期物業管理服務合同》約定的收費標準向閔行區物價局申請備案。但物價部門提出：原則上一個小區只有一個收費標準，由于“黎明花園”建造時間較長，情況較特殊，建議在“疊彩人家”收費標準基礎上適當降低收費，在和業主達成協議后再給予辦理備案手續。萬歡公司遂按照物價部門的意見多次與業主進行協商，并于2001年11月，經由閔行區房地局七寶辦事處和當地居委會參與的部分業主座談會商議，確定將《前期物業管理服務合同》約定的每月每平方米0.90元的收費標準下浮為0.70元。其后，部分業主與萬歡公司簽訂了協議書?，F“黎明花園”113戶業主中，已有 90％的業主按照每月每平方米0.70元繳納了物業管理費，包括曹明強在內的12戶欠費業主，通過訴訟，也按上述標準支付了物業管理費。故原審判決正確，請求維持。

　　經再審查明，原審認定事實無誤，本院予以確認。

　　另查明，曹明強所居住的“黎明花園”小區的業主委員會現已成立。

　　本院再審認為，根據《上海市居住物業管理條例》第四十一條規定，住宅出售后至業主委員會成立前，屬于前期物業管理階段。由于曹明強所居住的“黎明花園” 至原審期間一直未成立業主委員會，故原審確認該小區屬前期物業管理階段，依法有據。又根據《上海市居住物業管理條例》第四十二條規定，新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，并報所在地的區、縣房地產管理部門備案。因此，前期物業管理服務合同應由建設單位與其選聘的物業管理企業訂立。杜行公司與萬歡公司在當地房屋土地管理部門協調下簽訂的《前期物業管理服務合同》，依法有效。萬歡公司根據《前期物業管理服務合同》對曹明強所居住的“黎明花園”小區進行物業管理，曹明強作為業主接受了萬歡公司的服務，理應支付相應的物業管理費。

　　萬歡公司對“疊彩人家”每月每平方米1.10元的物業管理費收費標準經過當地物價部門備案，手續完備。萬歡公司接受對“黎明花園”進行統一物業管理后確定的每月每平方米0.90元的物業費低于上述已經備案的標準。萬歡公司亦曾向閔行區物價局提出備案申請。正如抗訴機關調查的，物價部門沒有準予重新登記，主要是因為物價部門認為：一個物業管理區域內服務是相同的，公共設施是共有的，故原則上只能有一個收費標準，但考慮到“黎明花園”是早期開發的房產，房型和設施均比“疊彩人家”落后，而“疊彩人家”是比較高檔的住宅，故“黎明花園”適用“疊彩人家”的收費標準也不妥當。物價部門據此要求萬歡公司與業主進行協商，按雙方協商一致的價格進行收費。上述情況充分反映，在“疊彩人家”物業費標準已經備案的前提下，物價部門對萬歡公司在“疊彩人家”收費標準范圍內，根據“黎明花園”的實際情況降低定價是允許的。由于“黎明花園”一直未成立業主委員會，萬歡公司按照當地物價部門意見，在與“黎明花園”業主協商過程中，經當地房管部門和居委會參與，再次降低物業費標準為每月每平方米0.70元。該收費標準符合實際情況，尚屬合理。原審據此對萬歡公司要求曹明強支付物業管理費的訴請予以支持，于法不悖。本案原審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決結果并無不當?？乖V機關的抗訴理由，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條、第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　維持本院（2003）滬一中民一（民）終字第3082號民事判決。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?徐翠萍

　　審 判 員 ?何 玲

　　代理審判員 ?尤家培

　　二OO六年三月二十三日

　　書 記 員 ?徐曉煒