廣東省佛山市中級人民法院

民 事 判 決 書

　　（2005）佛中法民五終字第796號

　　上訴人（原審原告）佛山市禪城區(qū)康宏物業(yè)管理部（以下簡稱：康宏物業(yè)），住所：佛山市佛平路51號四樓。

　　法定代表人蔣國權(quán)，經(jīng)理。

　　委托代理人許郁存，廣東天地正律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）李英平，男，1965年4月18日出生，漢族，住所：佛山市佛平路51號康大大廈806房。

　　委托代理人肖禹，廣東道正律師事務(wù)所律師。

　　上訴人康宏物業(yè)因物業(yè)管理糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院作出的（2005）佛禪法民三初字第206號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院認(rèn)定，被告李英平于1996年5月28日與佛山市康大實業(yè)投資總公司簽訂房屋買賣合同書，購買康大大廈805、806、807號商品房三套，購房面積為307.64平方米。原告佛山市禪城區(qū)康宏物業(yè)管理部受佛山市康大實業(yè)投資總公司指定對該大廈實施物業(yè)管理，是該大廈的物業(yè)管理者。被告李英平領(lǐng)取粵C3150736號產(chǎn)權(quán)證一份，是佛山市禪城區(qū)佛平路51號806房的所有權(quán)人，該房的所有權(quán)來源為2004年11月購買，建筑面積為 292.3平方米。被告李英平與原告佛山市禪城區(qū)康宏物業(yè)管理部于2004年11月11日簽訂物業(yè)管理合同一份，約定：委托管理期限自2004年11月 11日起至2005年12月31日至，物業(yè)管理費(fèi)按0.43元/月、平方米收取。

　　原審法院認(rèn)為，被告李英平于1996年5月28日與佛山市康大實業(yè)投資總公司簽訂房屋買賣合同書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方于1996年5月28日達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議。但是，原告佛山市禪城區(qū)康宏物業(yè)管理部據(jù)此認(rèn)為被告李英平于1996年5月28日購買該房屋并隨后入住，由于其沒有被告李英平移轉(zhuǎn)占有并入住該房屋的證據(jù)支持，本院不予采納。房地產(chǎn)權(quán)證是確認(rèn)房地所有權(quán)的合法、有效憑證，本案中，被告持有粵C3150736號產(chǎn)權(quán)證，原告亦對其真實性無異議，其效力自當(dāng)予以認(rèn)定，相應(yīng)自然應(yīng)當(dāng)對其所載內(nèi)容予以確認(rèn)。所以，原、被告訴爭房屋的購買時間理應(yīng)按產(chǎn)權(quán)證所載：2004年11月購買（房屋所有權(quán)來源項下）。因此被告李英平主張其2004年11月購買佛山市禪城區(qū)佛平路51號806房屋并入住，本院予以支持。故此，雖然原告有對康大大廈進(jìn)行物業(yè)管理的事實，但不能認(rèn)定在2004年11月之前對被告李英平實施了物業(yè)管理服務(wù)。被告李英平稱其2004年11月11日與原告佛山市禪城區(qū)康宏物業(yè)管理部簽訂物業(yè)管理合同以來一直繳納物業(yè)管理費(fèi)，由于不能舉證證明其已經(jīng)繳納2005年4月至2005 年6月的物業(yè)管理費(fèi)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款，《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款、第七條第五款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款的規(guī)定，判決如下：一、被告李英平在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告佛山市禪城區(qū)康宏物業(yè)管理部清付物業(yè)管理費(fèi)377.06元（292.3×0.43×3）。二、駁回原告佛山市禪城區(qū)康宏物業(yè)管理部的其它訴訟請求。本案受理費(fèi)237 元，由原告佛山市禪城區(qū)康宏物業(yè)管理部承擔(dān)200元，被告李英平承擔(dān)37元。

　　宣判后，上訴人康宏物業(yè)不服，向本院提起上訴稱，原審法院所作的判決違背了其本身所認(rèn)定的事實，是錯誤的。一、被上訴人購買的物業(yè)是康大大廈的一部分，上訴人是該大廈的物業(yè)管理者，對大廈實施管理，被上訴人一直以來享受了相應(yīng)的物業(yè)管理，作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。二、原審法院認(rèn)定的被上訴人于2004年11月購買案涉房產(chǎn)不是事實，未能注意現(xiàn)實中辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的實際情況。房屋產(chǎn)權(quán)證的記載不能否定被上訴人是于1996年5月28日購買案涉房產(chǎn)并隨后入住的事實。三、被上訴人否認(rèn)康大大廈于1997年竣工后即入住的事實違反誠實信用原則。綜上，原審法院判決錯誤，特提起上訴，請求二審法院撤銷原審判決第二項，改判被上訴人支付自2002年11月至2004年10月的物業(yè)管理費(fèi)共計5305.17元。

　　被上訴人李英平辯稱：原審法院認(rèn)定事實清楚，證據(jù)充分。上訴人稱我在合同簽訂后就進(jìn)行使用，沒有事實依據(jù)，上訴人認(rèn)為可以根據(jù)兩份《電費(fèi)繳交記錄》證明我方于96年5月入住使用房屋不是事實也不合理；我已于原審判決作出后，2005年8月3日全額繳交了所有款項，我是通過銀行支付相關(guān)費(fèi)用，無任何欠費(fèi)故意。

　　二審期間，上訴人康宏物業(yè)提交了如下證據(jù)：

　　《電費(fèi)繳交記錄》兩份，用以證明被上訴人于97年4月份入住，因為被上訴人在97年4月份開設(shè)電表帳戶，并且一直在使用，戶名鐘榮是被上訴人的岳母。

　　被上訴人認(rèn)為對此證據(jù)真實性無法確認(rèn)，上訴人根據(jù)此證據(jù)證明我于97年4月入住訟爭房屋是一種臆斷，因為該證據(jù)上沒有明確開戶時間；同時該證據(jù)的戶名鐘榮，是開發(fā)商的法定代表人，該證據(jù)與本案無關(guān)；根據(jù)慣例，房屋入住使用應(yīng)有交接手續(xù)，但上訴人一直未能提交。

　　被上訴人李英平提交了如下證據(jù)：

　　《現(xiàn)金存款憑證》兩張，用以證明被上訴人入住以來都有交付物業(yè)管理費(fèi)，無欠費(fèi)情況。

　　上訴人表示對此證據(jù)證明的情況不清楚。

　　經(jīng)審查，上訴人康宏物業(yè)提交的證據(jù)形成于2002年、2003年，不屬于新證據(jù)，且戶名為鐘榮不能證明其擬證明的內(nèi)容，本院不予采信。被上訴人李英平提交的證據(jù)，一份形成于2005年3月21日，不屬于新證據(jù)，本院不予采信；另一份雖形成于2005年8月2日（原審判決于2005年7月26日），但無款項用途，不能證明其擬證明的內(nèi)容，本院亦不予采信。

　　經(jīng)審查，對原審判決認(rèn)定的事實，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，簽訂房屋買賣合同與交付房屋是兩個不同的、獨(dú)立的民事行為。現(xiàn)時商品房買賣合同簽訂后并不一定同時交付房屋，而是在合同簽訂后的一定時間內(nèi)再作交付并辦理房屋交付手續(xù)。本案中，上訴人的證據(jù)不足于證明被上訴人已于2004年11月前收受或入住訟爭房產(chǎn)，原審法院支持被上訴人的主張正確，應(yīng)予維持，上訴人上訴理由不足，本院不予支持。原審法院駁回上訴人訴請收取被上訴人2004年11月前的物業(yè)管理費(fèi)并不違背該法院所認(rèn)定的上訴人是案涉康大大廈的物業(yè)管理者及被上訴人于1996年5月28日簽訂房屋買賣合同的事實。綜上，原審法院的判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)237元，由上訴人康宏物業(yè)承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 逸

　　代理審判員 楊 崇 康

　　代理審判員 羅 凱 原

　　二○○五年十月十八日

　　書 記 員 林 　 彥