廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第697號

　　上訴人（原審被告）佛山市南海區匯雄房地產投資有限公司（以下簡稱匯雄公司）。住所地佛山市南海區九江汽配市場C座三樓。

　　法定代表人曾錦忠，總經理。

　　上訴人（原審被告）佛山市南海區房地產總公司九江分公司（以下簡稱九江分公司）。住所地佛山市南海區九江鎮儒林西路7號。

　　法定代表人岑棉初，總經理。

　　上述兩上訴人的委托代理人梁鳳霞、陳輝，均系廣東華法律師事務所律師。

　　上訴人（原審原告）譚建華，男，漢族，1975年8月18日出生，住佛山市南海區九江鎮洛浦大道洛陽樓A507房。

　　委托代理人譚偉平、李勇，均系廣東天倫律師事務所佛山分所律師。

　　上訴人匯雄公司、九江分公司、譚建華因商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區人民法院（2004）南民三初字第1019號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審判決認定：2002年5月1日，原告與被告匯雄公司簽訂《商品房買賣合同》，合同正文約定原告向被告購買位于佛山市南海區九江鎮洛浦大道洛陽樓預售商品房一套，房屋面積為103.69平方米，每平方米1280元，總價款132723元。其中第五條約定計價面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。對于面積差異，雙方同意按以下原則處理：1、差異值為±0.6%以內的，買賣雙方不作任何補償；2、差異值為±0.6%以上至±3%以內的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補；3、差異值超過±3%以上的，買受人可選擇多退少補或退回所購商品房。合同附件一為房屋平面圖，合同附件四則另行約定：1、乙方應付購買商品房的房產證、土地證費用按銷售總額8%計算，另付水、電、電視、通信等工程費6000元/戶；2、本合同所列項目面積計算方法有可能不一致，甲方所售之樓房尺寸均按附表一為準，每套樓房售價以銷售總金額為依據，單價只作參考。原告按合同約定于2003年1月23日向被告支付8%辦證費及水、電、電視、通信等工程費共16618元，于同年6月6日支付房款132723元。被告統一辦理房產證為原告代付契稅1990.85元，房屋所有權轉移登記費、檔案保護費、買賣合同工本費共100元，房地產交易手續費、測繪費共 404.4元，合共2495.25元。原告到被告處領取房產證，產權登記面積為94.8平方米，比合同約定面積減少8.89平方米。另查明：訟爭商品房的土地使用權人為被告九江分公司，有關規劃報建手續也是由被告九江分公司辦理，被告九江分公司和匯雄公司實為訟爭商品房的共同開發商。

　　原審判決認為：原告與被告匯雄公司簽訂的《商品房買賣合同》符合平等自愿、協商一致的原則，雙方理應按約定履行合同義務。作為房地產開發商應當根據合同約定以及當地政府的規定向買受人收取費用，約定與政府規定相矛盾的，以政府規定為準。根據省政府及原南海市政府的規定，2000年7月1日后水、電、電視、通信等工程費是商品房成本的一部分，應當計入商品房價款中，不得另行收取。但被告在合同附件四中約定原告另付6000元水、電、電視、通信工程費，屬于價外收費行為，違反了價格法的強制性規定，是無效條款，故被告應當將該款項返還予原告并按銀行同期一年流動資金貸款利率支付利息。但原告請求按日萬分之二點一計付利息沒有依據，不予支持。被告所辯原告的主張超過了訴訟時效沒有法律依據，不予采納。關于8%的辦證費用。根據合同附件四約定“乙方應付購買商品房的房產證、土地證費用按銷售總額8%計算”。該費用雖然不屬于銷售收入，但卻與被告代原告向有關行政部門繳交的實際費用相差甚大，顯失公平，故合同附件四關于收取8%的辦證費用的約定，屬于可變更或撤銷的條款。原告于2002年5月1日簽訂合同，2003年1月23日交費，期間應當知道自己的權利受到侵害，但原告沒有在一年內行使該撤銷權，其撤銷權已經消滅，雙方約定按房款的8%支付辦證費用，由開發商負責辦證的條款有效。現原告請求退回8%辦證費，不予支持。至于合同約定面積與房管部門確權面積不一致，實為開發商與房管部門對未封閉陽臺采用了不同的計算方法所造成的。為此原、被告在合同附件四第2條中也作了補充說明。但原、被告簽訂的合同正文第五條與附件四存在明顯矛盾，就兩者的效力問題，當合同條款存在正文與補充協議時，補充協議起到補充修改的作用，效力更優。購房合同是建設部設計的樣板格式合同，合同正文有法律約束力，但雙方可以更改或補充，當事人簽訂合同后或同時簽訂合同附件，是對合同第五條的補充與修改，后者優于前者。現附件四已說明當計算方法不一致時，以合同附圖為準，每套樓房售價以銷售總金額為依據，單價只作參考。從該約定可以看出只要被告交付的房屋與合同附圖相一致，就說明被告所交付的房屋符合合同約定，其銷售總金額就不改變，單價按實際發證面積作調整。現被告所交付的房屋與合同的附圖是完全一致的，因而被告所交付的房屋符合合同約定，被告并無違約。雖然國家建設部于1995年發布《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分攤規則（試行）》，我區房地產行政主管部門也明確1999年10月1日起執行該規則規定，但并非陽臺面積無論何類型均一律按投影面積的50%計算，并且陽臺面積如何計算雙方在合同中并無約定，因此，原告以陽臺計算方法違反法律規定為由認定自己所購的房屋面積減少，要求被告賠償，沒有法律依據，不予支持。被告匯雄公司和被告九江分公司是本案涉訟商品房的共同開發商，應當共同對原告承擔責任。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第五十五條、《中華人民共和國合同法》第四十一條、第五十二條第（五）項、第五十五條、第五十六條、《中華人民共和國價格法》第十三條以及《廣東省城鎮新建商品房交易價格行為規則》的有關規定，判決：一、被告匯雄公司與原告譚建華簽訂的合同附件四中關于原告譚建華另付水、電、電視、通信等工程費用 6000元的約定無效；二、被告匯雄公司、九江分公司應于本判決發生法律效力之日起十日內返還原告譚建華價外不合理收費6000元，并從2003年1月 23日起至本判決確定的返還日止按中國人民銀行同期一年期流動資金貸款利率計付利息；三、駁回原告譚建華的其他訴訟請求。本案受理費1269元，由原告負擔1019元，被告負擔250元。

　　宣判后，上訴人匯雄公司、九江分公司、譚建華均不服，分別向本院提起上訴。

　　上訴人匯雄公司、九江分公司上訴稱：一審法院適用《中華人民共和國價格法》第十三條以及《廣東省城鎮新建商品房交易價格行為規則》作為判決的依據，認定雙方當事人簽訂的合同附件四關于譚建華另付水、電、電視、通信等工程費用的約定無效屬適用法律不當。匯雄公司、九江分公司該收費行為是以合法有效的合同為依據的，收費行為也并沒有違反我國法律、法規的強制性規定，根據我國《合同法》第八條的規定，依法應受到法律保護。譚建華退費主張沒有法律依據，依法應予以駁回。一、該收費沒有違反《中華人民共和國價格法》第十三條的規定。匯雄公司、九江分公司并未違反《價格法》的規定收取任何未予標明的費用，并未實施任何價格欺騙、欺詐行為。匯雄公司、九江分公司收取的費用全部都有合同依據，是雙方真實意思表示，合法有效，依法應當予以保護。二、《廣東省城鎮新建商品房交易價格行為規則》不能作為認定合同條款無效的法律依據。人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。一審法院適用的《廣東省城鎮新建商品房交易價格行為規則》是廣東省物價局制定的地方性規章，依法均不能作為認定合同無效的法律依據。為此，一審法院適用該地方性規章認定收費條款無效屬于適用法律錯誤。三、物價行政管理規定不能作為認定民事責任的法律依據。退一步來講，匯雄公司、九江分公司沒有將所有成本和利潤加在一起以一個總價的形式表現出來，而將部分收費單列出來予以特別明確說明的行為，即使違反了省、區兩級物價部門對物價的行政管理規定，其法律后果也僅是承擔行政責任，而非民事責任。匯雄公司、九江分公司的違規行為應當由物價監督檢查機構進行查處。譚建華認為匯雄公司、九江分公司違規的，有權向有關物價部門反映，但無權就此提起民事訴訟而要求匯雄公司、九江分公司承擔民事責任。違反行政管理規定的行為不會直接導致民事責任，行政管理規定是規范行政管理部門與被管理人之間關系的，而非平等民事主體間的民事關系，行政管理規定中不應當存在對民事責任的認定，人民法院也不應根據行政管理規定來判定當事人的民事責任。民事責任須由民事法律、法規來規定。為此，一審法院就匯雄公司、九江分公司的價格違規行為要求匯雄公司、九江分公司承擔民事責任是沒有法律依據的。綜上所述，匯雄公司、九江分公司的收費行為有合同依據，且沒有違反《價格法》及其他法律、行政法規的強制性規定，譚建華要求退費沒有法律依據。一審法院適用法律錯誤，請求二審法院根據我國《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項依法改判，以維護匯雄公司、九江分公司的合法權益。據此請求：1、撤銷（2004）南民三初字第1019號民事判決；依法駁回譚建華在一審中的全部訴訟請求；2、一、二審案件受理費用全部由譚建華負擔。

　　對此，譚建華辯稱：雖然合同附件四中有約定收取水、電、電視、通信等工程費用的條款，但是該約定違反了《價格法》的強制性規定，應屬無效，一審法院判決匯雄公司、九江分公司返還價外收取的費用符合法律規定，請求二審予以維持。一、合同附件中關于水、電、電視、通信等工程費用的約定違反《價格法》的強制性規定，應屬無效。水、電、電視、通信等工程費用屬于基礎設施、公用配套建設費用，應包含在商品房售價中，屬于應當明碼標價的內容。但是匯雄公司、九江分公司對該部分費用未予明碼標價，更嚴重的是對于已經包含在商品房售價中應當明碼標價的該部分費用，價外重復收取。這樣的行為顯然是違反《價格法》第十三條的規定的，因此，合同附件中收取水、電、電視、通信等工程費用的約定無效，匯雄公司、九江分公司依據該無效條款而收取的費用應當予以返還。二、匯雄公司、九江分公司的上訴理由沒有法律依據，是對法律規定的曲解。（一）《價格法》第十三條應包含兩層含義：第一層含義為經營者應當根據政府物價主管部門規定的收費項目、內容、價格等明碼標價；第二層含義為經營者不得在上述明碼標價之外收取任何未予標明的費用，不得在明碼標價之外變相加價出售商品。也就是說《價格法》第十三條不但禁止經營者不按照政府物價主管部門的規定明碼標價的行為，同時還禁止經營者不按照明碼標價的范圍價外收費的行為。很明顯，在本案中匯雄公司、九江分公司均違反了上述兩個禁止性規定，既未明碼標價，又在明碼標價外重復收取費用。對于匯雄公司、九江分公司上訴狀中所稱的已經用合同的形式將水、電、電視、通信等工程費“標明”的問題，我方認為《價格法》第十三條中“未予標明的費用”的含義并非簡單地指沒有用書面的形式告知的費用，結合該條第一款明碼標價的規定，“未予標明的費用”應是超出明碼標價范圍或者未明碼標價的費用。比如本案中的水、電、電視、通信等工程費，根據廣東省物價局的規定，屬于建設成本，應包含在房價款中在明碼標價書上明確標明，但是匯雄公司、九江分公司在全額收取房價款后，又超出明碼標價范圍價外重復收取，顯然違反了《價格法》第十三條不得收取未予標明的費用的規定。（二）對于廣東省物價部門的規定因《價格法》僅僅針對明碼標價做了原則性的規定，而現實生活紛繁復雜，因此《價格法》授權政府物價管理主管部門對涉及經濟生活的各個領域作出細化規定。《廣東省城鎮新建商品房交易價格行為規則》、《廣東省城鎮新建商品房銷售明碼標價管理規定》及佛山市物價部門的相關規定正屬于《價格法》第十三條所規定的政府物價主管部門的規定，是根據《價格法》授權以確定廣東省內商品房銷售中應明碼標價的項目、范圍及價格等內容。因屬于授權性規范，因此違反上述廣東省物價主管部門的規定其實質即是違反《價格法》的規定。一審法院也正是基于此認定合同附件中關于收取水、電、電視、通信等費用的條款違反《價格法》的強制性規定，而并非如匯雄公司、九江分公司所理解的僅僅依據廣東省物價主管部門的規定認定該條款無效。顯然，匯雄公司、九江分公司在對廣東省物價主管部門的規定應當如何適用上也存在誤解。（三）關于匯雄公司、九江分公司應承擔民事責任還是行政責任的問題。我方認為匯雄公司、九江分公司不只應當根據廣東省物價部門的規定承擔行政責任，還應當依據《價格法》及《合同法》的規定承擔相應的民事責任。我方要求匯雄公司、九江分公司返還價外收取的費用的依據是《價格法》及《合同法》的相關規定，是因為雙方所簽訂的附件條款違反《價格法》強制性規定，應屬無效條款，匯雄公司、九江分公司基于無效合同所取得的財產應當予以返還并承擔相應的賠償責任。匯雄公司、九江分公司違法又違章的行為既應受到行政機關的行政處罰，還應當承擔民事賠償責任，以彌補當事人的損失，以維護社會經濟秩序。綜上所述，匯雄公司、九江分公司的上訴理由沒有法律依據，原審法院關于該項訴訟請求的判決符合法律規定，請求二審法院予以維持。

　　上訴人譚建華上訴稱：一、匯雄公司、九江分公司收取8%的辦證費用違反法律規定。（一）合同附件四中約定8%的辦證費用違反《價格法》的強制性規定，應屬無效條款。根據物價主管部門的有關規定，辦證費用屬于選擇性的房價外代收代付費用，應由購房者自由決定是否接受，并且該費用也屬于政府定價的收費項目，必須嚴格按規定標準代收。開發商應將該部分費用在明碼標價書中明示，并由購房者簽收，除此之外開發商不得在明碼標價外加收任何費用。在本案中，購房者委托開發商代為繳納辦證費用，由開發商將該部分費用代收代付。開發商應按照《價格法》及價格主管部門的規定將應當代收代付的辦證費用明碼標價，并按規定收費標準執行，但匯雄公司、九江分公司違反法律規定，不僅未實行明碼標價，而且采用蒙騙購房者，按照銷售總金額的8%收取辦證費用。因此該行為是違反《價格法》規定的行為，屬于價外收費，其性質與收取6000元的水、電、電視和通信費相同。所以合同附件四中關于8%辦證費的約定條款違反法律的強制性規定，應屬無效條款。根據《價格法》第四十一條的規定：“經營者因價格違法行為致使消費者或者其他經營者多付價款的，應當退還多付部分；造成損害的，應當依法承擔賠償責任。” 匯雄公司、九江分公司依法應當返還價外多收取的上述費用。（二）一審法院認為8％的辦證費用屬可撤銷條款，我方沒有在一年期內行使該撤銷權，認定事實錯誤，適用法律不當。首先，如上所述該條款因違反法律強制性規定應屬于無效條款，而非可變更或可撤銷的條款。其次，即使該條款屬于可撤銷條款，譚建華的一年除斥期間也未經過。根據《合同法》第五十五條的規定：“ 有下列情形之一的，撤銷權消滅：（一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；”撤銷權的行使期間應當自知道撤銷事由之日起開始計算，而非為行為發生之日起計算。本案中我方在簽訂合同以及交費給開發商時并不知道實際應當交納辦證費的數額，其原因和責任在于開發商沒有依照規定將該部分代收代付費用列明在明碼標價表中。事實上，匯雄公司、九江分公司一直未將辦證費的票據交付譚建華，直到一審開庭時譚建華才從匯雄公司、九江分公司提交的證據材料中得知實際交納的辦證費用的實際數額，因此即使該條款為可撤銷條款，根據法律規定譚建華的撤銷期間的起算也應當自一審開庭時開始計算。綜上，該條款因違反《價格法》的強制性規定而無效，匯雄公司、九江分公司收取8%的辦證費用屬于價外收費，應當返還多收的辦證費用。二、本案房屋確權面積比合同約定面積減少，匯雄公司、九江分公司應當退還多收房款。（一）一審法院對于房屋面積事實的認定是錯誤的。1、一審法院認定合同約定面積與房管部門確權面積不一致，是由于對未封閉陽臺采用了不同的計算方法所造成的，這樣的認定無事實依據。（1）合同中并未約定對未封閉陽臺使用何種計算方法，匯雄公司、九江分公司也未舉證證明合同約定面積采用的是何種計算方法，既然這兩個方面都不明確，一審法院卻認定合同約定面積與房管部門確權面積不一致，是由于對未封閉陽臺采用了不同的計算方法所造成的，沒有事實依據。（2）上訴人陽臺的面積僅僅為 5.57 平方米，但是確權面積比約定面積減少了 8.89 平方米，即使如原審法院所認定的，面積不一致是由于陽臺計算方法不一致造成的，面積差異也不可能這么多。（3）判斷房屋面積是否縮水其依據在于比較房產證的確權面積是否比合同約定面積減少了，而不是考查面積是用什么方法計算出來的。建設部《商品房銷售管理辦法》第二十條規定“按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。”第四十五條第四款規定“ 本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。”一審法院的認定顯然違反了建設部的上述規定。并且，即使房管部門因測量方法錯誤或其他原因導致產權登記面積錯誤，也應通過行政程序糾正，一審法院無權在本案中直接審查認定。2、一審法院認定約定面積應以合同附圖（即合同附件一房屋平面圖）為準，且附圖與匯雄公司、九江分公司所交付的房屋完全一致，缺乏事實依據。（1）合同的附圖只是房屋的施工圖，根本無法計算出準確的房屋面積。合同附圖僅僅簡單地標明了大致的尺寸數據，但是未標明尺寸比例，且很多部分如廚房、陽臺等都未標明尺寸，圖紙也未嚴格依據比例繪制，僅僅能從附圖中看出房屋的戶型，朝向，方位，根本無法計算出房屋的面積。（2）一審法院認定附圖與匯雄公司、九江分公司所交付的房屋完全一致沒有事實依據。如上所述，根據附圖根本無法計算出房屋面積，一審法院又是如何認定附圖與房屋實際面積是完全一致的？附圖僅僅能說明匯雄公司、九江分公司交付的房屋的戶型、朝向、方位與約定一致，而無法說明面積相一致的問題，一審法院既未作令人信服的比較，也未說明相一致的依據。（3）雙方約定的房屋面積不應以附圖為準。雖然合同附件四第2條約定：“本合同所列項目面積計算方法有可能不一致，甲方所售之樓房尺寸均按附表一為準。”（注：附表一即為附圖）首先附件僅是約定樓房尺寸以附圖為準，而非約定樓房面積以附圖為準；其次由于附圖未完全標明尺寸，也未標明比例等，導致附圖面積無法計算，合同附件四第2條的約定就應當視為對房屋的面積約定不明確或沒有約定。因此補充協議并未變更原合同中有關房屋面積的約定，房屋的約定面積仍然應以原合同中的約定為準。一審法院關于“當合同條款存在正文與補充協議時，補充協議起到補充修改的作用，效力更優”在本案房屋面積約定上是不適用的，也即雙方約定的房屋面積仍應以原合同為準。（二）匯雄公司、九江分公司違約，應當按照合同約定的面積差異處理辦法返還上訴人房款。（1）房屋約定面積與產權登記面積存在差異，應按照合同約定的面積差異處理辦法進行處理。（2）合同附件四僅對計價方式作出了變更，并未變更面積差異時的處理方法，一審法院對該部分事實的認定錯誤。一審法院認定合同附件四第2條是對合同正文第五條的變更，合同附件效力更優，當合同附圖與所交付的房屋相一致時，就說明被告所交付的房屋符合合同約定，其銷售總金額就不改變，單價按實際辦證面積做調整。一審法院的該部分認定事實不清，邏輯混亂：第一，合同附圖與交付的房屋是戶型一致、面積一致還是朝向一致，一審法院并未說明，僅籠統地認為交付的房屋與合同附圖完全一致。如果戶型和朝向一致，但面積不一致，一審法院又如何能得出交付的房屋與合同約定相一致這一結論？本案爭議的焦點之一是房屋面積的差異問題，而不是戶型和朝向，僅僅戶型和朝向一致并不能得出交付的房屋與合同約定相一致的必然結論。事實上，附圖的面積根本無法計算，無論如何也無法得出附圖面積與確權面積相一致的結論。第二，合同附件四第二條與合同正文第五條并不矛盾。合同附件四第二條前一句話的意思是當合同正文約定的計價面積與附圖不一致時，以附圖為準，而不是當房產證確權面積與附圖面積不一致時以附圖為準。后一句話“每套樓房售價以銷售總金額為依據，單價只作參考”只是對房屋計價方式的約定，而不是對房屋面積差異處理方式的約定。而合同正文第五條的內容是對面積確認及面積差異處理方式的約定。由此可見，合同附件四第二條與合同正文第五條之間并不矛盾，也就不存在是否效力更優的問題。（3）匯雄公司、九江分公司違約，其應依據合同約定退還上訴人多收的房款。根據合同第五條的約定以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定，不論房屋價格采用何種方式計算，只要房屋實際套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的計價面積不符，都應當按約定或法定標準多退少補。現匯雄公司、九江分公司交付使用的房屋面積比合同約定的房屋面積少，對于面積縮水部分的房款，匯雄公司、九江分公司應當相應地退還。綜上所述，上訴人認為，一審法院關于8%辦證費的性質和是否退還的認定以及房屋面積的約定、計算和是否退還的認定都沒有事實根據和法律依據。為此，譚建華特提起上訴，據此請求：一、撤銷（2004）南民三初字第1019號民事判決書第三項；二、判令匯雄公司、九江分公司退還房屋價外收費綜合費16618元及利息2250.91元（利息從2003 年 1 月 23日起按利率每日萬分之二點一暫計至2004年10月31日，此后利息計至款項還清之日止）；三、判令匯雄公司、九江分公司退還多收房價款 11379.2元及利息1221.1元（利息從2003 年6月6日起按利率每日萬分之二點一暫計至2004年10月31日，此后利息計至款項還清之日止）；四、維持（2004）南民三初字第1019號民事判決書第一項、第二項；五、判令匯雄公司、九江分公司承擔本案的訴訟費用。

　　對此，匯雄公司、九江分公司辯稱：一審法院對于辦證費用及房屋面積的問題認定事實正確，適用法律準確，所以二審法院應依法予以維持。一、針對8%辦證費用，我方認為由于該綜合費實際代繳了辦證的費用與譚建華所說的水電費屬于價外收費性質不同。一審判決中認定該收費顯失公平正確，該費用的收取，是有合同依據，雖然屬于可變更可撤銷的條款，譚建華需及時行使自己的權利，所以譚建華現在也不能主張退回8%的綜合費。二、面積差異的部分，一審已有清楚的認定，在附件四中有清楚的補充，體現了雙方的真實意思表示，應該以附件四為準，也就是說，商品房的銷售價格，以銷售總額為準，單價只作為參考，不能作為確定房屋總價的依據，這與合同原來的約定相符。譚建華不能在簽訂有效的合同后，又隨意推翻原來的合同，雙方應本著誠信的原則，應按合同的約定履行。所以譚建華在簽訂合同時明確知道，自己對于自己簽訂的合同負責，而譚建華在收樓時親自到場檢驗房屋，對于計算方法不同，造成的差異，不能構成退款的理由，綜上，一審法院對于此兩項的判決有理有據，所以請求予以維持。

　　二審期間，上訴人匯雄公司、九江分公司、譚建華均未提交新證據。

　　經審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。

　　本院認為：本案的上訴爭議焦點系訟爭合同附件中所約定的上訴人匯雄公司、九江分公司收取水、電、電視、通信等工程費用6000元的行為是否合法有效；上訴人匯雄公司、九江分公司收取的按訟爭房屋銷售總額8%的房產證、土地證等綜合費用是否應當退還給譚建華及上訴人匯雄公司、九江分公司是否應當退還房管部門確權面積與合同約定面積的差額面積部分的購房款的問題。

　　關于訟爭合同附件中所約定的上訴人匯雄公司、九江分公司收取水、電、電視、通信等工程費用6000元的行為是否合法有效的問題。在訟爭《商品房買賣合同》附件四明確約定“另付水、電、電視、通信等工程費用6000元/戶。”此款雙方當事人約定的收費項目是上訴人匯雄公司、九江分公司在雙方所簽訂的《商品房買賣合同》中約定的商品房價格外，另列名目收取的費用。對房地產市場的這種銷售形式，在2000年7月1日前是為當地物價管理部門所默許，但在2000年 5月25日，南海市人民政府南府[2000]57號文件印發了《南海市新建商品房交易價格管理辦法》，明確了自2000年7月1日水、電、電視、通信等工程費用是商品房成本的一部分，應當計入商品房價款中，不得另行收取。上訴人匯雄公司、九江分公司于2000年7月1日后仍收取商品房價格外的水、電、電視、通信等工程費用的行為不僅違反了地方政府價格主管部門的規定，同時也違反了《中華人民共和國價格法》第十三條的規定，該價外收費行為系無效行為，其應當將其收取的該上述費用款項退還給譚建華。至于上訴人匯雄公司、九江分公司提出《廣東省城鎮新建商品房交易價格行為規則》不能作為認定合同條款無效的法律依據的問題，本案中，該地方性規章系作為進行實體判決的參考依據，而認定合同條款的無效是依據《中華人民共和國價格法》，故上訴人匯雄公司、九江分公司的該上訴主張無理，本院不予采信。另外，上訴人匯雄公司、九江分公司提出其行為應當承擔行政責任而非民事責任的問題，行政責任和民事責任系屬不同的承擔責任的形式，二者不可替代。上訴人匯雄公司、九江分公司的該行為是否應當在行政管理領域承擔行政責任，并不影響其在民事領域應當就其的行為所承擔的民事責任，故上訴人匯雄公司、九江分公司的該上訴主張無理，本院不予采信。綜上，上訴人匯雄公司、九江分公司關于不應退還水、電、電視、通信等工程費用6000元予譚建華的上訴請求，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。

　　關于上訴人匯雄公司、九江分公司收取的按訟爭房屋銷售總額8%的房產證、土地證等綜合費用是否應當退還給上訴人譚建華的問題。雙方當事人約定的該費用系一種選擇性的服務項目，由購房者自行決定是否接受。且我國現行法律、法規對于該項收費并無作出強制性規定，故該費用條款不屬于無效條款。而在房地產市場，針對開發商與購房者在簽訂合同時信息不對稱、開發商處于信息優勢的強勢地位的特點，且該約定的費用與上訴人匯雄公司、九江分公司向行政部門繳交的實際費用的較大差距，原審法院認定該費用的條款因顯失公平屬可變更或可撤銷條款，定性準確，本院予以維持。行使撤銷權的期限為自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內。判斷應當知道撤銷事由的標準為社會中普通人的判斷能力，在該案中，原審法院以上訴人譚建華在繳納該項費用時應當知曉自己的權利受到侵害，并以此為起算點計算該撤銷權的行使期限正確，本院予以維持。因上訴人譚建華未有證據證明其在此期間行使權利，該撤銷權消滅，故其認為應當由上訴人匯雄公司、九江分公司退還該費用的上訴請求，無事實和法律依據，本院不予支持。

　　關于上訴人匯雄公司、九江分公司是否應當退還房管部門確權面積與合同約定面積的差額面積部分的購房款的問題。在訟爭合同第五條約定了關于面積及面積差異的處理辦法，但在附件四中又約定“每套樓房銷售以銷售總金額為依據，單價只作參考”，對于屬同一合同作出內容相互矛盾的約定情形下，原審法院以附件四起到補充修改的作用為由認定應當優先適用附件四的條款約定正確，本院予以維持。探究附件四的該條款內容的真意，即訟爭樓房系按套購買、按套計價，排除了對訟爭房屋以面積來計算購房款的情形，且上訴人譚建華以簽名確認的形式認可了上訴人匯雄公司、九江分公司的該種銷售方式，故其關于上訴人匯雄公司、九江分公司應當退還房管部門確權面積少于合同約定面積的差額面積部分的購房款的上訴請求，本院不予支持。綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，依法應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費1269元，由上訴人譚建華負擔1019元，上訴人匯雄公司、九江分公司負擔250元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 逸

　　審 判 員 林 義 學

　　代理審判員 余 珂 珂

　　二○○五年九年二日

　　書 記 員 李 靜 然