廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第1964號

　　上訴人（原審被告）佛山市鉆石苑房地產有限公司，住所：佛山市禪城區建新路103號。

　　法定代表人劉繼生，經理。

　　委托代理人陳嘉偉，該公司職員。

　　委托代理人黃毅杰，廣東金信方正律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）黃偉雄，男，1966年10月16日出生，漢族，住所：佛山市禪城區汾水西路1號2座204房。

　　委托代理人尹慶球，廣東正承律師事務所律師。

　　上訴人佛山市鉆石苑房地產有限公司因商品房預售合同糾紛一案，不服佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪法民一初字第77號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。

　　原審判決認定：原、被告于2000年4月15日簽訂商品房購銷合同，約定原告向被告購買佛山市鉆石苑A座403房（含夾層64號單車房），建筑面積 115.24平方米（其中實得建筑面積91.82平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積23.42平方米），該房屋按實得建筑面積計算，每平方米 4116.61元，總房款377987元。合同第十一條交付期限約定：被告應于2000年9月15日前，將竣工驗收（包括建筑工程質量驗收和按規定必須綜合驗收）合格，并符合合同附件二所規定的裝飾和設備標準的商品房交付原告使用。逾期交付，原告有權按已付房款向被告追究違約利息，逾期超過2個月，則視被告不履行合同，原告有權終止合同，被告按原告已付款5％向其支付違約金。而該合同第十九條還約定原告在實際接收該房屋之日起，在房地產產權登記機關規定的期限內向該機關辦理權屬登記手續，被告給予協助。如因被告過失造成原告不能在雙方實際交接之日起400天內取得房地產權屬證書，原告有權提出退房，并按已付款的5％賠償原告損失。合同簽訂后，原告于2000年8月13日支付房款377987元給被告，被告依合同約定（即于2000年9月30日前）交付房屋給原告，但訟爭房屋于2001年12月7日才通過建設工程規劃驗收，2002年11月28日被告才協助原告辦理了商品房過戶證明書。原告認為被告不依合同約定將經綜合驗收合格的房屋交付其使用，其行為已構成違約，起訴至原審法院請求解決。另查明：訟爭房屋于2001年12月7日通過規劃驗收，被告于 2002年4月30日向佛山市房地產部門申請對上述房屋進行測繪，測繪報告于同年8月28日出具，同年8月30日被告向佛山市登記機關申請商品房產權權屬登記，并于同年9月2日向登記機關遞交了有關辦證的相關資料。

　　原審判決認為：本案爭議的焦點是：一、被告是否已完成了其協助辦證的義務；二、被告的免責理由是否成立。原、被告于2000年4月15日簽訂的商品房購銷合同，主體合格，雙方意思表示真實，內容形式并未違反法律、行政法規的強制性規定，合同合法、有效，雙方應嚴格遵守。原告依約支付了全部購房款，被告理應將全部驗收合格的房屋交付原告，并協助辦理契證。但被告在2000年9月30日交付房屋時，尚未通過規劃驗收，導致原告未能在合同約定的期限內（即應于 2001年10月5日前）領取房地產權屬證書，被告違反了合同約定，存在過錯，構成違約。原告要求被告以房屋總價款按商業銀行同期貸款利率的4.875‰ 計算違約金，無違反法律規定，予以許可。但雙方對計算起始日期有爭議，原告要求以其提供的交接通知書確定的時間計算，被告認為該交接通知書并未加蓋公司公章，不予確認。原審法院認為，該證據無法證明原告之主張，真實性難于確認，不予采信。雙方對在合同約定的時間即2000年9月30日交付商品房使用無異議，故違約金應從此之后計算至被告為原告辦妥商品房過戶證明書為止。關于被告免責是否成立問題。訟爭樓盤于2001年12月27日通過工程規劃驗收，根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條“新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，施工許可證，房屋竣工驗收資料以及其他有關證明文件”的規定，被告直到2002年4月30日才向房地產有關部門申請測繪商品房面積，很顯然是被告不及時遞交相關證件材料，導致原告不能依時辦理權屬登記，因此，被告的抗辯理由不成立。原告要求被告協助其辦理商品房權屬證書，由于被告實際已于2002年11月28日協助原告辦理了商品房過戶證明書，被告的協助義務已履行完畢，同時亦符合雙方合同之約定。因此，原告該項請求無事實和法律依據，不予支持。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決如下：一、被告于本判決發生法律效力之日始10日內一次性支付原告違約金47909.85元（2000年10月1日至2002年11月28日，即26個月 377987×4.875‰/月×26個月=47909.85元）。二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費2000元，由原告承擔84元，被告承擔 1916元。

　　宣判后，佛山市鉆石苑房地產有限公司不服，向本院提起上訴認為：一、原審判決認定上訴人在合同約定的400天辦證免責期內仍應承擔違約責任，沒有事實和法律依據。被上訴人起訴時是要求上訴人承擔遲延辦證的違約責任，但雙方在《商品房購銷合同》第19條已明確約定上訴人自交樓之日起有400天的辦證期間，該400天屬于辦證免責期，當上訴人確實存在過失的情況下造成被上訴人不能在400天內辦妥房產證的，才自交樓后第 401天承擔違約責任。但原審判決卻在未分清被上訴人請求內容的情況下，錯誤認為上訴人自交樓之日起承擔遲延辦證的違約責任，顯然沒有事實和法律依據。二、根據上訴人與被上訴人雙方簽訂的合同，只有上訴人存在過失而導致遲延辦證才承擔違約責任。上訴人取得建設工程規劃驗收通知后，即將有關辦證材料向有關主管部門遞交，但有關主管部門多達251天不能辦好房產證，并非上訴人的過失造成。因此原審判決對有關主管部門超期辦公和新增程序而造成遲延辦證期間的過失，由上訴人承擔違約責任是錯誤的。請求二審法院撤銷原審判決第一項；改判由上訴人向被上訴人承擔違約金8405元；本案訴訟費用全部由被上訴人承擔。

　　上訴人在二審期間沒有提供新證據。

　　被上訴人答辯認為：原審判決認定事實清楚，判決正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　被上訴人在二審期間沒有提供新證據。

　　經審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。

　　本院認為：根據上訴人與被上訴人簽訂的《商品房購銷合同》第十九條“被上訴人在實際接收該房屋之日起，在房地產產權登記機關規定的期限內向該機關辦理權屬登記手續，上訴人給予協助。如因上訴人過失造成被上訴人不能在雙方實際交接之日起400天內取得房地產權屬證書，被上訴人有權提出退房，并由上訴人按已付款的5％賠償損失”的約定，上訴人需在2000年9月30日前交付商品房給被上訴人，并在交付商品房后400天內（即2001年11月5日前）協助被上訴人取得房地產權屬證書，但上訴人于2000年9月30日前交房后，沒有在合同約定的400天內協助被上訴人辦好房地產權證，直到2002年11月28日才協助被上訴人取得商品房過戶證明書，上訴人已構成違約，依法上訴人應從2001年11月6日起至2002年11月28日止依照合同的約定，即按已付房款 377987元的5%支付逾期辦理房產證的違約金給被上訴人。但被上訴人請求按商業銀行同期貸款月利率4.875‰計付違約金，上訴人沒有就此違約金計算問題提出上訴，且上訴人一審時對此利率計付利息沒有提出異議，故本院對被上訴人的該違約金請求，予以采納。亦即上訴人應從2001年11月6日起至 2002年11月28日止按已付房款377987元的商業銀行同期貸款月利率4.875‰計付違約金23463.54元給被上訴人。上訴人上訴主張交樓后 400天內屬于免責期間，理由成立，本院予以采納。但上訴人認為逾期辦證是有關主管部門的責任所造成，不應由其承擔支付違約金的責任，沒有事實和法律依據，本院不予支持。原審判決計付違約金從上訴人交付商品房之日起至其辦妥商品房過戶證明書之日止不當，本院予以更正。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（二）項的規定，判決如下：

　　一、維持佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪法民一初字第77號民事判決第二項。

　　二、變更佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪法民一初字第77號民事判決第一項為：佛山市鉆石苑房地產有限公司應從2001年11月6日起至2002年 11月28日止，按本金377987元的商業銀行同期貸款月利率4.875‰計付違約金23463.54元給黃偉雄。上述債務，佛山市鉆石苑房地產有限公司應于本判決送達之日起10日內給付，逾期給付，則按上述利率加倍支付遲延履行期間的債務利息給黃偉雄。

　　一、二審案件受理費各2000元，合計4000元，由佛山市鉆石苑房地產有限公司負擔1900元，黃偉雄負擔2100元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 譚 洪 生

　　二○○三年十月十四日

　　書 記 員 邱 雪 碧