上海市第一中級人民法院

民事判決書

　?。?005）滬一中民一（民）再終字第12號

　　抗訴機關上海市人民檢察院。

　　原審上訴人（被告）曹明強，男，1950年8月14日出生，漢族，住本市閔行區(qū)七莘路2855弄130號302室。

　　原審被上訴人（原告）上海萬歡物業(yè)管理有限公司，住所地本市閔行區(qū)七莘路2855弄20號。

　　法定代表人葉衛(wèi)兵，執(zhí)行董事、總經(jīng)理。

　　委托代理人何正大，上海何正大律師事務所律師。

　　原審上訴人曹明強與原審被上訴人上海萬歡物業(yè)管理有限公司（以下簡稱萬歡公司）物業(yè)管理糾紛一案，本院于二ΟΟ三年十二月八日作出（2003）滬一中民一（民）終字第3082號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。二ΟΟ五年六月二十七日，上海市人民檢察院以滬檢民行抗字第（2005）12號民事抗訴書向上海市高級人民法院提出抗訴。上海市高級人民法院指定本院再審。二ΟΟ五年九月九日，本院以（2005）滬一中民抗字第8號民事裁定書，中止原判決的執(zhí)行，對本案進行再審。二ΟΟ五年十一月一日，本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。原審上訴人曹明強，原審被上訴人萬歡公司的委托代理人何正大到庭參加了訴訟。上海市人民檢察院第一分院代理檢察員方珠敏出庭支持抗訴。本案現(xiàn)已審理終結。

　　原一審法院查明，曹明強系本市閔行區(qū)原“黎明花園”即七莘路2855弄130號302室業(yè)主，該房屋建筑面積84.68平方米，系曹明強向上海市閔行區(qū)杜行沿浦房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司（以下簡稱杜行公司）購置。 2001年，因“黎明花園”區(qū)域附近進行“疊彩人家”小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，影響了曹明強房屋所在區(qū)域居民的生活，經(jīng)上海市閔行區(qū)房屋土地管理局、杜行公司及 “疊彩人家”的物業(yè)管理單位萬歡公司協(xié)調(diào)，該區(qū)域劃入“疊彩人家”，由萬歡公司實行物業(yè)管理。2001年6月14日，杜行公司與萬歡公司簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》，約定自2001年7月1日至小區(qū)業(yè)主委員會成立止，“黎明花園”由萬歡公司進行物業(yè)管理，并約定管理費、保潔費、保安費按建筑面積每月每平方米人民幣0.85元（以下幣種相同）向業(yè)主收取，房屋設備運行費、維修費按建筑面積每月每平方米0.05元向業(yè)主收取等。2001年7月起，萬歡公司對該小區(qū)進行了物業(yè)管理，并按合同約定的金額向業(yè)主收取物業(yè)管理費。在收費過程中，曹明強對收費標準產(chǎn)生異議，故自2001年7月至當年年底萬歡公司按每套 25元收取物業(yè)管理費。自2002年1月起，萬歡公司要求曹明強按照每月每平方米0.70元繳納物業(yè)管理費，曹明強予以拒絕。故萬歡公司提出訴訟，要求曹明強支付2001年7月1日至2001年9月30日及2002年1月1日至2003年6月30日的物業(yè)管理費人民幣1，142.40元。

　　原一審法院認為，杜行公司與萬歡公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》依法有效，曹明強接受了萬歡公司的物業(yè)管理及服務，應當支付相應的物業(yè)管理費，現(xiàn)萬歡公司按照每月每平方米0.70元標準收費，未損害業(yè)主的利益。故判決：曹明強應給付萬歡公司2001年7月1日至2001年 9月30日及2002年1月1日至2003年6月30日的管理費1，142.40元。案件受理費89.82元，由萬歡公司負擔38.40元，曹明強負擔 51.42元。

　　曹明強不服原一審判決，向本院提出上訴。認為其原繳納管理費的數(shù)額是每月25元，在萬歡公司接手物業(yè)管理后，擅自提高收費標準，由于其與萬歡公司未簽訂有關物業(yè)管理的合同，雙方?jīng)]有形成法律關系，故萬歡公司按照每月每平方米0.70元標準收取物業(yè)管理費的依據(jù)不足。原一審法院確認杜行公司與萬歡公司之間的《前期物業(yè)管理服務合同》的效力，并以此認定其與萬歡公司構成合同關系是錯誤的。萬歡公司在實際物業(yè)管理過程中，僅保安方面比杜行公司有所改進，其他方面并沒有區(qū)別，卻大幅提高物業(yè)管理費數(shù)額，損害了業(yè)主的利益。另其已繳納了2001年7月至9月的物業(yè)管理費，原審仍判決其繳納是錯誤的，其愿意按照每月25元，共計450元支付物業(yè)管理費。請求駁回萬歡物業(yè)公司的訴訟請求。

　　萬歡公司辯稱，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，曹明強所在小區(qū)屬前期物業(yè)管理階段。其在有關部門的協(xié)調(diào)下，與杜行公司簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》后，將合同內(nèi)容在小區(qū)公告欄中張貼。根據(jù)該小區(qū)的實際情況，其并沒有完全按照合同約定的收費標準收取物業(yè)管理費，而是將原核定標準作出下浮，收取每月每平方米0.70元的物業(yè)管理費。原一審法院判決正確，請求維持原判。

　　本院原二審認定一審查明事實屬實。

　　另查明，直至原二審審理期間，曹明強所在小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會。

　　萬歡公司在原二審審理過程中放棄要求曹明強支付2001年7月1日至同年9月30日物業(yè)管理費的請求。

　　本院原二審認為，由于曹明強所在的居住小區(qū)始終未成立業(yè)主委員會，按照《上海市居住物業(yè)管理條例》第四十一條的規(guī)定，該小區(qū)仍屬前期物業(yè)管理階段。《上海市居住物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：“新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務合同，并報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案”。本案中，根據(jù)有關部門的協(xié)調(diào)，開發(fā)商杜行公司與萬歡公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》，內(nèi)容合法，且有關收費標準經(jīng)過當?shù)匚飪r部門的備案，完成了物業(yè)管理條例規(guī)定的必備要件，故萬歡公司向曹明強收取物業(yè)管理費的行為依法有據(jù)。現(xiàn)萬歡公司主張按每月每平方米0.70 元的標準收取物業(yè)管理費，并沒有超出向物價部門備案的標準，原一審支持其訴請正確。曹明強認為其與萬歡公司沒有物業(yè)管理法律關系的觀點錯誤，其上訴請求不予支持。由于萬歡公司在二審中放棄要求曹明強支付2001年7月1日至2001年9月30日的物業(yè)管理費的請求，原二審對一審判決予以調(diào)整。據(jù)此判決：（一）、撤銷原一審判決；（二）、曹明強應給付萬歡公司2002年1月1日至2003年6月30日的管理費1，067元。上訴案件受理費89.82元，由曹明強負擔。

　　抗訴機關對上述判決提出抗訴，認為原審判決認定萬歡公司向曹明強收取每月每平方米0.70元物業(yè)管理費的行為依法有據(jù)，屬認定事實和適用法律錯誤。主要理由是：（一）、原審判決確認萬歡公司物業(yè)收費標準合法有效，適用法律錯誤。首先，曹明強與杜行公司簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》附件五約定，杜行公司自該物業(yè)售出后，由其負責對該小區(qū)進行物業(yè)管理，并與住宅區(qū)居民簽訂入住公共契約，進行全面管理。杜行公司據(jù)此依約按每月每套15元向業(yè)主收取物業(yè)管理費。本案雖仍屬前期物業(yè)管理期間，但在原開發(fā)商杜行公司已經(jīng)自行物業(yè)管理多年的情況下，原審判決仍適用《上海市居住物業(yè)管理條例》第四十二條的規(guī)定，顯然不符合本案的實際情況。杜行公司與萬歡公司簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》，約定提高原杜行公司與業(yè)主約定的收費標準，相對于曹明強而言，萬歡公司與杜行公司的約定系單方行為，對曹明強沒有約束力。其次，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十三條關于“普通內(nèi)銷商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會在區(qū)、縣物價部門會同房地產(chǎn)管理部門規(guī)定的基準價的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定”的規(guī)定，萬歡公司欲將物業(yè)費提高至每月每平方米0.70元應與業(yè)主或業(yè)委會協(xié)商確定，由于曹明強所居住的小區(qū)尚未成立業(yè)委會，理應由物業(yè)公司直接與業(yè)主協(xié)商確定，現(xiàn)萬歡公司無證據(jù)證明提高物業(yè)費已與業(yè)主協(xié)商確認，故杜行公司與萬歡公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》，在未經(jīng)業(yè)主協(xié)商同意的情況下提高物業(yè)收費標準，損害了業(yè)主的合法權益。（二）、原審判決認定萬歡公司的收費標準經(jīng)過當?shù)匚飪r部門的備案，缺乏事實依據(jù)。2001年3月，萬歡公司向物價部門備案的《上海市物業(yè)管理服務收費價目表》明確其管理區(qū)域為“萬兆家園－疊彩人家”，根據(jù)《前期物業(yè)管理服務合同》，曹明強所在的三幢老式多層房即原“黎明花園”系于2001年7月起委托萬歡公司實行物業(yè)管理。顯然，萬歡公司向物價部門申報時，“黎明花園”并未并入“疊彩人家”，故原審判決認為曹明強所在小區(qū)物業(yè)收費標準經(jīng)過物價部門的備案，依據(jù)不足。

　　再審開庭審理中，曹明強同意抗訴機關的抗訴意見，認為其在2001年7月1日前每月向杜行公司交付物業(yè)管理費15元。萬歡公司接受小區(qū)物業(yè)管理后，按每月25元收取物業(yè)管理費，其對此亦予認可。但杜行公司與萬歡公司簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》后，擅自提高收費標準，未經(jīng)其同意，不具有法律效力。萬歡公司則對抗訴機關的抗訴理由不予認可，認為曹明強所稱的杜行公司原每月收取的15元物業(yè)管理費亦未經(jīng)物價部門備案。盡管萬歡公司對“黎明花園”進行物業(yè)管理時已不是新建住宅，但因一直未成立業(yè)主委員會，依照《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，仍然屬于前期物業(yè)管理期間，杜行公司作為開發(fā)商與萬歡公司簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》，無須征得業(yè)主同意，具有法律效力。萬歡公司管理的“疊彩人家”的收費標準經(jīng)閔行區(qū)物價局備案?！袄杳骰▓@”并入 “疊彩人家”由萬歡公司統(tǒng)一管理后，萬歡公司亦曾就《前期物業(yè)管理服務合同》約定的收費標準向閔行區(qū)物價局申請備案。但物價部門提出：原則上一個小區(qū)只有一個收費標準，由于“黎明花園”建造時間較長，情況較特殊，建議在“疊彩人家”收費標準基礎上適當降低收費，在和業(yè)主達成協(xié)議后再給予辦理備案手續(xù)。萬歡公司遂按照物價部門的意見多次與業(yè)主進行協(xié)商，并于2001年11月，經(jīng)由閔行區(qū)房地局七寶辦事處和當?shù)鼐游瘯⑴c的部分業(yè)主座談會商議，確定將《前期物業(yè)管理服務合同》約定的每月每平方米0.90元的收費標準下浮為0.70元。其后，部分業(yè)主與萬歡公司簽訂了協(xié)議書。現(xiàn)“黎明花園”113戶業(yè)主中，已有 90％的業(yè)主按照每月每平方米0.70元繳納了物業(yè)管理費，包括曹明強在內(nèi)的12戶欠費業(yè)主，通過訴訟，也按上述標準支付了物業(yè)管理費。故原審判決正確，請求維持。

　　經(jīng)再審查明，原審認定事實無誤，本院予以確認。

　　另查明，曹明強所居住的“黎明花園”小區(qū)的業(yè)主委員會現(xiàn)已成立。

　　本院再審認為，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，住宅出售后至業(yè)主委員會成立前，屬于前期物業(yè)管理階段。由于曹明強所居住的“黎明花園” 至原審期間一直未成立業(yè)主委員會，故原審確認該小區(qū)屬前期物業(yè)管理階段，依法有據(jù)。又根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務合同，并報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。因此，前期物業(yè)管理服務合同應由建設單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立。杜行公司與萬歡公司在當?shù)胤课萃恋毓芾聿块T協(xié)調(diào)下簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》，依法有效。萬歡公司根據(jù)《前期物業(yè)管理服務合同》對曹明強所居住的“黎明花園”小區(qū)進行物業(yè)管理，曹明強作為業(yè)主接受了萬歡公司的服務，理應支付相應的物業(yè)管理費。

　　萬歡公司對“疊彩人家”每月每平方米1.10元的物業(yè)管理費收費標準經(jīng)過當?shù)匚飪r部門備案，手續(xù)完備。萬歡公司接受對“黎明花園”進行統(tǒng)一物業(yè)管理后確定的每月每平方米0.90元的物業(yè)費低于上述已經(jīng)備案的標準。萬歡公司亦曾向閔行區(qū)物價局提出備案申請。正如抗訴機關調(diào)查的，物價部門沒有準予重新登記，主要是因為物價部門認為：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務是相同的，公共設施是共有的，故原則上只能有一個收費標準，但考慮到“黎明花園”是早期開發(fā)的房產(chǎn)，房型和設施均比“疊彩人家”落后，而“疊彩人家”是比較高檔的住宅，故“黎明花園”適用“疊彩人家”的收費標準也不妥當。物價部門據(jù)此要求萬歡公司與業(yè)主進行協(xié)商，按雙方協(xié)商一致的價格進行收費。上述情況充分反映，在“疊彩人家”物業(yè)費標準已經(jīng)備案的前提下，物價部門對萬歡公司在“疊彩人家”收費標準范圍內(nèi)，根據(jù)“黎明花園”的實際情況降低定價是允許的。由于“黎明花園”一直未成立業(yè)主委員會，萬歡公司按照當?shù)匚飪r部門意見，在與“黎明花園”業(yè)主協(xié)商過程中，經(jīng)當?shù)胤抗懿块T和居委會參與，再次降低物業(yè)費標準為每月每平方米0.70元。該收費標準符合實際情況，尚屬合理。原審據(jù)此對萬歡公司要求曹明強支付物業(yè)管理費的訴請予以支持，于法不悖。本案原審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決結果并無不當。抗訴機關的抗訴理由，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條、第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

　　維持本院（2003）滬一中民一（民）終字第3082號民事判決。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?徐翠萍

　　審 判 員 ?何 玲

　　代理審判員 ?尤家培

　　二OO六年三月二十三日

　　書 記 員 ?徐曉煒