廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第697號

　　上訴人（原審被告）佛山市南海區(qū)匯雄房地產(chǎn)投資有限公司（以下簡稱匯雄公司）。住所地佛山市南海區(qū)九江汽配市場C座三樓。

　　法定代表人曾錦忠，總經(jīng)理。

　　上訴人（原審被告）佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)總公司九江分公司（以下簡稱九江分公司）。住所地佛山市南海區(qū)九江鎮(zhèn)儒林西路7號。

　　法定代表人岑棉初，總經(jīng)理。

　　上述兩上訴人的委托代理人梁鳳霞、陳輝，均系廣東華法律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審原告）譚建華，男，漢族，1975年8月18日出生，住佛山市南海區(qū)九江鎮(zhèn)洛浦大道洛陽樓A507房。

　　委托代理人譚偉平、李勇，均系廣東天倫律師事務(wù)所佛山分所律師。

　　上訴人匯雄公司、九江分公司、譚建華因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2004）南民三初字第1019號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：2002年5月1日，原告與被告匯雄公司簽訂《商品房買賣合同》，合同正文約定原告向被告購買位于佛山市南海區(qū)九江鎮(zhèn)洛浦大道洛陽樓預(yù)售商品房一套，房屋面積為103.69平方米，每平方米1280元，總價款132723元。其中第五條約定計價面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。對于面積差異，雙方同意按以下原則處理：1、差異值為±0.6%以內(nèi)的，買賣雙方不作任何補(bǔ)償；2、差異值為±0.6%以上至±3%以內(nèi)的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補(bǔ)；3、差異值超過±3%以上的，買受人可選擇多退少補(bǔ)或退回所購商品房。合同附件一為房屋平面圖，合同附件四則另行約定：1、乙方應(yīng)付購買商品房的房產(chǎn)證、土地證費用按銷售總額8%計算，另付水、電、電視、通信等工程費6000元/戶；2、本合同所列項目面積計算方法有可能不一致，甲方所售之樓房尺寸均按附表一為準(zhǔn)，每套樓房售價以銷售總金額為依據(jù)，單價只作參考。原告按合同約定于2003年1月23日向被告支付8%辦證費及水、電、電視、通信等工程費共16618元，于同年6月6日支付房款132723元。被告統(tǒng)一辦理房產(chǎn)證為原告代付契稅1990.85元，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記費、檔案保護(hù)費、買賣合同工本費共100元，房地產(chǎn)交易手續(xù)費、測繪費共 404.4元，合共2495.25元。原告到被告處領(lǐng)取房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)登記面積為94.8平方米，比合同約定面積減少8.89平方米。另查明：訟爭商品房的土地使用權(quán)人為被告九江分公司，有關(guān)規(guī)劃報建手續(xù)也是由被告九江分公司辦理，被告九江分公司和匯雄公司實為訟爭商品房的共同開發(fā)商。

　　原審判決認(rèn)為：原告與被告匯雄公司簽訂的《商品房買賣合同》符合平等自愿、協(xié)商一致的原則，雙方理應(yīng)按約定履行合同義務(wù)。作為房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定以及當(dāng)?shù)卣囊?guī)定向買受人收取費用，約定與政府規(guī)定相矛盾的，以政府規(guī)定為準(zhǔn)。根據(jù)省政府及原南海市政府的規(guī)定，2000年7月1日后水、電、電視、通信等工程費是商品房成本的一部分，應(yīng)當(dāng)計入商品房價款中，不得另行收取。但被告在合同附件四中約定原告另付6000元水、電、電視、通信工程費，屬于價外收費行為，違反了價格法的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效條款，故被告應(yīng)當(dāng)將該款項返還予原告并按銀行同期一年流動資金貸款利率支付利息。但原告請求按日萬分之二點一計付利息沒有依據(jù)，不予支持。被告所辯原告的主張超過了訴訟時效沒有法律依據(jù)，不予采納。關(guān)于8%的辦證費用。根據(jù)合同附件四約定“乙方應(yīng)付購買商品房的房產(chǎn)證、土地證費用按銷售總額8%計算”。該費用雖然不屬于銷售收入，但卻與被告代原告向有關(guān)行政部門繳交的實際費用相差甚大，顯失公平，故合同附件四關(guān)于收取8%的辦證費用的約定，屬于可變更或撤銷的條款。原告于2002年5月1日簽訂合同，2003年1月23日交費，期間應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利受到侵害，但原告沒有在一年內(nèi)行使該撤銷權(quán)，其撤銷權(quán)已經(jīng)消滅，雙方約定按房款的8%支付辦證費用，由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦證的條款有效。現(xiàn)原告請求退回8%辦證費，不予支持。至于合同約定面積與房管部門確權(quán)面積不一致，實為開發(fā)商與房管部門對未封閉陽臺采用了不同的計算方法所造成的。為此原、被告在合同附件四第2條中也作了補(bǔ)充說明。但原、被告簽訂的合同正文第五條與附件四存在明顯矛盾，就兩者的效力問題，當(dāng)合同條款存在正文與補(bǔ)充協(xié)議時，補(bǔ)充協(xié)議起到補(bǔ)充修改的作用，效力更優(yōu)。購房合同是建設(shè)部設(shè)計的樣板格式合同，合同正文有法律約束力，但雙方可以更改或補(bǔ)充，當(dāng)事人簽訂合同后或同時簽訂合同附件，是對合同第五條的補(bǔ)充與修改，后者優(yōu)于前者。現(xiàn)附件四已說明當(dāng)計算方法不一致時，以合同附圖為準(zhǔn)，每套樓房售價以銷售總金額為依據(jù)，單價只作參考。從該約定可以看出只要被告交付的房屋與合同附圖相一致，就說明被告所交付的房屋符合合同約定，其銷售總金額就不改變，單價按實際發(fā)證面積作調(diào)整。現(xiàn)被告所交付的房屋與合同的附圖是完全一致的，因而被告所交付的房屋符合合同約定，被告并無違約。雖然國家建設(shè)部于1995年發(fā)布《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，我區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門也明確1999年10月1日起執(zhí)行該規(guī)則規(guī)定，但并非陽臺面積無論何類型均一律按投影面積的50%計算，并且陽臺面積如何計算雙方在合同中并無約定，因此，原告以陽臺計算方法違反法律規(guī)定為由認(rèn)定自己所購的房屋面積減少，要求被告賠償，沒有法律依據(jù)，不予支持。被告匯雄公司和被告九江分公司是本案涉訟商品房的共同開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)共同對原告承擔(dān)責(zé)任。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第五十五條、《中華人民共和國合同法》第四十一條、第五十二條第（五）項、第五十五條、第五十六條、《中華人民共和國價格法》第十三條以及《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，判決：一、被告匯雄公司與原告譚建華簽訂的合同附件四中關(guān)于原告譚建華另付水、電、電視、通信等工程費用 6000元的約定無效；二、被告匯雄公司、九江分公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還原告譚建華價外不合理收費6000元，并從2003年1月 23日起至本判決確定的返還日止按中國人民銀行同期一年期流動資金貸款利率計付利息；三、駁回原告譚建華的其他訴訟請求。本案受理費1269元，由原告負(fù)擔(dān)1019元，被告負(fù)擔(dān)250元。

　　宣判后，上訴人匯雄公司、九江分公司、譚建華均不服，分別向本院提起上訴。

　　上訴人匯雄公司、九江分公司上訴稱：一審法院適用《中華人民共和國價格法》第十三條以及《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》作為判決的依據(jù)，認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的合同附件四關(guān)于譚建華另付水、電、電視、通信等工程費用的約定無效屬適用法律不當(dāng)。匯雄公司、九江分公司該收費行為是以合法有效的合同為依據(jù)的，收費行為也并沒有違反我國法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)我國《合同法》第八條的規(guī)定，依法應(yīng)受到法律保護(hù)。譚建華退費主張沒有法律依據(jù)，依法應(yīng)予以駁回。一、該收費沒有違反《中華人民共和國價格法》第十三條的規(guī)定。匯雄公司、九江分公司并未違反《價格法》的規(guī)定收取任何未予標(biāo)明的費用，并未實施任何價格欺騙、欺詐行為。匯雄公司、九江分公司收取的費用全部都有合同依據(jù)，是雙方真實意思表示，合法有效，依法應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。二、《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》不能作為認(rèn)定合同條款無效的法律依據(jù)。人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。一審法院適用的《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》是廣東省物價局制定的地方性規(guī)章，依法均不能作為認(rèn)定合同無效的法律依據(jù)。為此，一審法院適用該地方性規(guī)章認(rèn)定收費條款無效屬于適用法律錯誤。三、物價行政管理規(guī)定不能作為認(rèn)定民事責(zé)任的法律依據(jù)。退一步來講，匯雄公司、九江分公司沒有將所有成本和利潤加在一起以一個總價的形式表現(xiàn)出來，而將部分收費單列出來予以特別明確說明的行為，即使違反了省、區(qū)兩級物價部門對物價的行政管理規(guī)定，其法律后果也僅是承擔(dān)行政責(zé)任，而非民事責(zé)任。匯雄公司、九江分公司的違規(guī)行為應(yīng)當(dāng)由物價監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)進(jìn)行查處。譚建華認(rèn)為匯雄公司、九江分公司違規(guī)的，有權(quán)向有關(guān)物價部門反映，但無權(quán)就此提起民事訴訟而要求匯雄公司、九江分公司承擔(dān)民事責(zé)任。違反行政管理規(guī)定的行為不會直接導(dǎo)致民事責(zé)任，行政管理規(guī)定是規(guī)范行政管理部門與被管理人之間關(guān)系的，而非平等民事主體間的民事關(guān)系，行政管理規(guī)定中不應(yīng)當(dāng)存在對民事責(zé)任的認(rèn)定，人民法院也不應(yīng)根據(jù)行政管理規(guī)定來判定當(dāng)事人的民事責(zé)任。民事責(zé)任須由民事法律、法規(guī)來規(guī)定。為此，一審法院就匯雄公司、九江分公司的價格違規(guī)行為要求匯雄公司、九江分公司承擔(dān)民事責(zé)任是沒有法律依據(jù)的。綜上所述，匯雄公司、九江分公司的收費行為有合同依據(jù)，且沒有違反《價格法》及其他法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，譚建華要求退費沒有法律依據(jù)。一審法院適用法律錯誤，請求二審法院根據(jù)我國《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項依法改判，以維護(hù)匯雄公司、九江分公司的合法權(quán)益。據(jù)此請求：1、撤銷（2004）南民三初字第1019號民事判決；依法駁回譚建華在一審中的全部訴訟請求；2、一、二審案件受理費用全部由譚建華負(fù)擔(dān)。

　　對此，譚建華辯稱：雖然合同附件四中有約定收取水、電、電視、通信等工程費用的條款，但是該約定違反了《價格法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效，一審法院判決匯雄公司、九江分公司返還價外收取的費用符合法律規(guī)定，請求二審予以維持。一、合同附件中關(guān)于水、電、電視、通信等工程費用的約定違反《價格法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。水、電、電視、通信等工程費用屬于基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套建設(shè)費用，應(yīng)包含在商品房售價中，屬于應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價的內(nèi)容。但是匯雄公司、九江分公司對該部分費用未予明碼標(biāo)價，更嚴(yán)重的是對于已經(jīng)包含在商品房售價中應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價的該部分費用，價外重復(fù)收取。這樣的行為顯然是違反《價格法》第十三條的規(guī)定的，因此，合同附件中收取水、電、電視、通信等工程費用的約定無效，匯雄公司、九江分公司依據(jù)該無效條款而收取的費用應(yīng)當(dāng)予以返還。二、匯雄公司、九江分公司的上訴理由沒有法律依據(jù)，是對法律規(guī)定的曲解。（一）《價格法》第十三條應(yīng)包含兩層含義：第一層含義為經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)根據(jù)政府物價主管部門規(guī)定的收費項目、內(nèi)容、價格等明碼標(biāo)價；第二層含義為經(jīng)營者不得在上述明碼標(biāo)價之外收取任何未予標(biāo)明的費用，不得在明碼標(biāo)價之外變相加價出售商品。也就是說《價格法》第十三條不但禁止經(jīng)營者不按照政府物價主管部門的規(guī)定明碼標(biāo)價的行為，同時還禁止經(jīng)營者不按照明碼標(biāo)價的范圍價外收費的行為。很明顯，在本案中匯雄公司、九江分公司均違反了上述兩個禁止性規(guī)定，既未明碼標(biāo)價，又在明碼標(biāo)價外重復(fù)收取費用。對于匯雄公司、九江分公司上訴狀中所稱的已經(jīng)用合同的形式將水、電、電視、通信等工程費“標(biāo)明”的問題，我方認(rèn)為《價格法》第十三條中“未予標(biāo)明的費用”的含義并非簡單地指沒有用書面的形式告知的費用，結(jié)合該條第一款明碼標(biāo)價的規(guī)定，“未予標(biāo)明的費用”應(yīng)是超出明碼標(biāo)價范圍或者未明碼標(biāo)價的費用。比如本案中的水、電、電視、通信等工程費，根據(jù)廣東省物價局的規(guī)定，屬于建設(shè)成本，應(yīng)包含在房價款中在明碼標(biāo)價書上明確標(biāo)明，但是匯雄公司、九江分公司在全額收取房價款后，又超出明碼標(biāo)價范圍價外重復(fù)收取，顯然違反了《價格法》第十三條不得收取未予標(biāo)明的費用的規(guī)定。（二）對于廣東省物價部門的規(guī)定因《價格法》僅僅針對明碼標(biāo)價做了原則性的規(guī)定，而現(xiàn)實生活紛繁復(fù)雜，因此《價格法》授權(quán)政府物價管理主管部門對涉及經(jīng)濟(jì)生活的各個領(lǐng)域作出細(xì)化規(guī)定。《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》、《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房銷售明碼標(biāo)價管理規(guī)定》及佛山市物價部門的相關(guān)規(guī)定正屬于《價格法》第十三條所規(guī)定的政府物價主管部門的規(guī)定，是根據(jù)《價格法》授權(quán)以確定廣東省內(nèi)商品房銷售中應(yīng)明碼標(biāo)價的項目、范圍及價格等內(nèi)容。因?qū)儆谑跈?quán)性規(guī)范，因此違反上述廣東省物價主管部門的規(guī)定其實質(zhì)即是違反《價格法》的規(guī)定。一審法院也正是基于此認(rèn)定合同附件中關(guān)于收取水、電、電視、通信等費用的條款違反《價格法》的強(qiáng)制性規(guī)定，而并非如匯雄公司、九江分公司所理解的僅僅依據(jù)廣東省物價主管部門的規(guī)定認(rèn)定該條款無效。顯然，匯雄公司、九江分公司在對廣東省物價主管部門的規(guī)定應(yīng)當(dāng)如何適用上也存在誤解。（三）關(guān)于匯雄公司、九江分公司應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任還是行政責(zé)任的問題。我方認(rèn)為匯雄公司、九江分公司不只應(yīng)當(dāng)根據(jù)廣東省物價部門的規(guī)定承擔(dān)行政責(zé)任，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)《價格法》及《合同法》的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我方要求匯雄公司、九江分公司返還價外收取的費用的依據(jù)是《價格法》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，是因為雙方所簽訂的附件條款違反《價格法》強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效條款，匯雄公司、九江分公司基于無效合同所取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。匯雄公司、九江分公司違法又違章的行為既應(yīng)受到行政機(jī)關(guān)的行政處罰，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任，以彌補(bǔ)當(dāng)事人的損失，以維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序。綜上所述，匯雄公司、九江分公司的上訴理由沒有法律依據(jù)，原審法院關(guān)于該項訴訟請求的判決符合法律規(guī)定，請求二審法院予以維持。

　　上訴人譚建華上訴稱：一、匯雄公司、九江分公司收取8%的辦證費用違反法律規(guī)定。（一）合同附件四中約定8%的辦證費用違反《價格法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效條款。根據(jù)物價主管部門的有關(guān)規(guī)定，辦證費用屬于選擇性的房價外代收代付費用，應(yīng)由購房者自由決定是否接受，并且該費用也屬于政府定價的收費項目，必須嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)代收。開發(fā)商應(yīng)將該部分費用在明碼標(biāo)價書中明示，并由購房者簽收，除此之外開發(fā)商不得在明碼標(biāo)價外加收任何費用。在本案中，購房者委托開發(fā)商代為繳納辦證費用，由開發(fā)商將該部分費用代收代付。開發(fā)商應(yīng)按照《價格法》及價格主管部門的規(guī)定將應(yīng)當(dāng)代收代付的辦證費用明碼標(biāo)價，并按規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但匯雄公司、九江分公司違反法律規(guī)定，不僅未實行明碼標(biāo)價，而且采用蒙騙購房者，按照銷售總金額的8%收取辦證費用。因此該行為是違反《價格法》規(guī)定的行為，屬于價外收費，其性質(zhì)與收取6000元的水、電、電視和通信費相同。所以合同附件四中關(guān)于8%辦證費的約定條款違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效條款。根據(jù)《價格法》第四十一條的規(guī)定：“經(jīng)營者因價格違法行為致使消費者或者其他經(jīng)營者多付價款的，應(yīng)當(dāng)退還多付部分；造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。” 匯雄公司、九江分公司依法應(yīng)當(dāng)返還價外多收取的上述費用。（二）一審法院認(rèn)為8％的辦證費用屬可撤銷條款，我方?jīng)]有在一年期內(nèi)行使該撤銷權(quán)，認(rèn)定事實錯誤，適用法律不當(dāng)。首先，如上所述該條款因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)屬于無效條款，而非可變更或可撤銷的條款。其次，即使該條款屬于可撤銷條款，譚建華的一年除斥期間也未經(jīng)過。根據(jù)《合同法》第五十五條的規(guī)定：“ 有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：（一）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；”撤銷權(quán)的行使期間應(yīng)當(dāng)自知道撤銷事由之日起開始計算，而非為行為發(fā)生之日起計算。本案中我方在簽訂合同以及交費給開發(fā)商時并不知道實際應(yīng)當(dāng)交納辦證費的數(shù)額，其原因和責(zé)任在于開發(fā)商沒有依照規(guī)定將該部分代收代付費用列明在明碼標(biāo)價表中。事實上，匯雄公司、九江分公司一直未將辦證費的票據(jù)交付譚建華，直到一審開庭時譚建華才從匯雄公司、九江分公司提交的證據(jù)材料中得知實際交納的辦證費用的實際數(shù)額，因此即使該條款為可撤銷條款，根據(jù)法律規(guī)定譚建華的撤銷期間的起算也應(yīng)當(dāng)自一審開庭時開始計算。綜上，該條款因違反《價格法》的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，匯雄公司、九江分公司收取8%的辦證費用屬于價外收費，應(yīng)當(dāng)返還多收的辦證費用。二、本案房屋確權(quán)面積比合同約定面積減少，匯雄公司、九江分公司應(yīng)當(dāng)退還多收房款。（一）一審法院對于房屋面積事實的認(rèn)定是錯誤的。1、一審法院認(rèn)定合同約定面積與房管部門確權(quán)面積不一致，是由于對未封閉陽臺采用了不同的計算方法所造成的，這樣的認(rèn)定無事實依據(jù)。（1）合同中并未約定對未封閉陽臺使用何種計算方法，匯雄公司、九江分公司也未舉證證明合同約定面積采用的是何種計算方法，既然這兩個方面都不明確，一審法院卻認(rèn)定合同約定面積與房管部門確權(quán)面積不一致，是由于對未封閉陽臺采用了不同的計算方法所造成的，沒有事實依據(jù)。（2）上訴人陽臺的面積僅僅為 5.57 平方米，但是確權(quán)面積比約定面積減少了 8.89 平方米，即使如原審法院所認(rèn)定的，面積不一致是由于陽臺計算方法不一致造成的，面積差異也不可能這么多。（3）判斷房屋面積是否縮水其依據(jù)在于比較房產(chǎn)證的確權(quán)面積是否比合同約定面積減少了，而不是考查面積是用什么方法計算出來的。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。”第四十五條第四款規(guī)定“ 本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。”一審法院的認(rèn)定顯然違反了建設(shè)部的上述規(guī)定。并且，即使房管部門因測量方法錯誤或其他原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)登記面積錯誤，也應(yīng)通過行政程序糾正，一審法院無權(quán)在本案中直接審查認(rèn)定。2、一審法院認(rèn)定約定面積應(yīng)以合同附圖（即合同附件一房屋平面圖）為準(zhǔn)，且附圖與匯雄公司、九江分公司所交付的房屋完全一致，缺乏事實依據(jù)。（1）合同的附圖只是房屋的施工圖，根本無法計算出準(zhǔn)確的房屋面積。合同附圖僅僅簡單地標(biāo)明了大致的尺寸數(shù)據(jù)，但是未標(biāo)明尺寸比例，且很多部分如廚房、陽臺等都未標(biāo)明尺寸，圖紙也未嚴(yán)格依據(jù)比例繪制，僅僅能從附圖中看出房屋的戶型，朝向，方位，根本無法計算出房屋的面積。（2）一審法院認(rèn)定附圖與匯雄公司、九江分公司所交付的房屋完全一致沒有事實依據(jù)。如上所述，根據(jù)附圖根本無法計算出房屋面積，一審法院又是如何認(rèn)定附圖與房屋實際面積是完全一致的？附圖僅僅能說明匯雄公司、九江分公司交付的房屋的戶型、朝向、方位與約定一致，而無法說明面積相一致的問題，一審法院既未作令人信服的比較，也未說明相一致的依據(jù)。（3）雙方約定的房屋面積不應(yīng)以附圖為準(zhǔn)。雖然合同附件四第2條約定：“本合同所列項目面積計算方法有可能不一致，甲方所售之樓房尺寸均按附表一為準(zhǔn)。”（注：附表一即為附圖）首先附件僅是約定樓房尺寸以附圖為準(zhǔn)，而非約定樓房面積以附圖為準(zhǔn)；其次由于附圖未完全標(biāo)明尺寸，也未標(biāo)明比例等，導(dǎo)致附圖面積無法計算，合同附件四第2條的約定就應(yīng)當(dāng)視為對房屋的面積約定不明確或沒有約定。因此補(bǔ)充協(xié)議并未變更原合同中有關(guān)房屋面積的約定，房屋的約定面積仍然應(yīng)以原合同中的約定為準(zhǔn)。一審法院關(guān)于“當(dāng)合同條款存在正文與補(bǔ)充協(xié)議時，補(bǔ)充協(xié)議起到補(bǔ)充修改的作用，效力更優(yōu)”在本案房屋面積約定上是不適用的，也即雙方約定的房屋面積仍應(yīng)以原合同為準(zhǔn)。（二）匯雄公司、九江分公司違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的面積差異處理辦法返還上訴人房款。（1）房屋約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積存在差異，應(yīng)按照合同約定的面積差異處理辦法進(jìn)行處理。（2）合同附件四僅對計價方式作出了變更，并未變更面積差異時的處理方法，一審法院對該部分事實的認(rèn)定錯誤。一審法院認(rèn)定合同附件四第2條是對合同正文第五條的變更，合同附件效力更優(yōu)，當(dāng)合同附圖與所交付的房屋相一致時，就說明被告所交付的房屋符合合同約定，其銷售總金額就不改變，單價按實際辦證面積做調(diào)整。一審法院的該部分認(rèn)定事實不清，邏輯混亂：第一，合同附圖與交付的房屋是戶型一致、面積一致還是朝向一致，一審法院并未說明，僅籠統(tǒng)地認(rèn)為交付的房屋與合同附圖完全一致。如果戶型和朝向一致，但面積不一致，一審法院又如何能得出交付的房屋與合同約定相一致這一結(jié)論？本案爭議的焦點之一是房屋面積的差異問題，而不是戶型和朝向，僅僅戶型和朝向一致并不能得出交付的房屋與合同約定相一致的必然結(jié)論。事實上，附圖的面積根本無法計算，無論如何也無法得出附圖面積與確權(quán)面積相一致的結(jié)論。第二，合同附件四第二條與合同正文第五條并不矛盾。合同附件四第二條前一句話的意思是當(dāng)合同正文約定的計價面積與附圖不一致時，以附圖為準(zhǔn)，而不是當(dāng)房產(chǎn)證確權(quán)面積與附圖面積不一致時以附圖為準(zhǔn)。后一句話“每套樓房售價以銷售總金額為依據(jù)，單價只作參考”只是對房屋計價方式的約定，而不是對房屋面積差異處理方式的約定。而合同正文第五條的內(nèi)容是對面積確認(rèn)及面積差異處理方式的約定。由此可見，合同附件四第二條與合同正文第五條之間并不矛盾，也就不存在是否效力更優(yōu)的問題。（3）匯雄公司、九江分公司違約，其應(yīng)依據(jù)合同約定退還上訴人多收的房款。根據(jù)合同第五條的約定以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，不論房屋價格采用何種方式計算，只要房屋實際套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的計價面積不符，都應(yīng)當(dāng)按約定或法定標(biāo)準(zhǔn)多退少補(bǔ)。現(xiàn)匯雄公司、九江分公司交付使用的房屋面積比合同約定的房屋面積少，對于面積縮水部分的房款，匯雄公司、九江分公司應(yīng)當(dāng)相應(yīng)地退還。綜上所述，上訴人認(rèn)為，一審法院關(guān)于8%辦證費的性質(zhì)和是否退還的認(rèn)定以及房屋面積的約定、計算和是否退還的認(rèn)定都沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)。為此，譚建華特提起上訴，據(jù)此請求：一、撤銷（2004）南民三初字第1019號民事判決書第三項；二、判令匯雄公司、九江分公司退還房屋價外收費綜合費16618元及利息2250.91元（利息從2003 年 1 月 23日起按利率每日萬分之二點一暫計至2004年10月31日，此后利息計至款項還清之日止）；三、判令匯雄公司、九江分公司退還多收房價款 11379.2元及利息1221.1元（利息從2003 年6月6日起按利率每日萬分之二點一暫計至2004年10月31日，此后利息計至款項還清之日止）；四、維持（2004）南民三初字第1019號民事判決書第一項、第二項；五、判令匯雄公司、九江分公司承擔(dān)本案的訴訟費用。

　　對此，匯雄公司、九江分公司辯稱：一審法院對于辦證費用及房屋面積的問題認(rèn)定事實正確，適用法律準(zhǔn)確，所以二審法院應(yīng)依法予以維持。一、針對8%辦證費用，我方認(rèn)為由于該綜合費實際代繳了辦證的費用與譚建華所說的水電費屬于價外收費性質(zhì)不同。一審判決中認(rèn)定該收費顯失公平正確，該費用的收取，是有合同依據(jù)，雖然屬于可變更可撤銷的條款，譚建華需及時行使自己的權(quán)利，所以譚建華現(xiàn)在也不能主張退回8%的綜合費。二、面積差異的部分，一審已有清楚的認(rèn)定，在附件四中有清楚的補(bǔ)充，體現(xiàn)了雙方的真實意思表示，應(yīng)該以附件四為準(zhǔn)，也就是說，商品房的銷售價格，以銷售總額為準(zhǔn)，單價只作為參考，不能作為確定房屋總價的依據(jù)，這與合同原來的約定相符。譚建華不能在簽訂有效的合同后，又隨意推翻原來的合同，雙方應(yīng)本著誠信的原則，應(yīng)按合同的約定履行。所以譚建華在簽訂合同時明確知道，自己對于自己簽訂的合同負(fù)責(zé)，而譚建華在收樓時親自到場檢驗房屋，對于計算方法不同，造成的差異，不能構(gòu)成退款的理由，綜上，一審法院對于此兩項的判決有理有據(jù)，所以請求予以維持。

　　二審期間，上訴人匯雄公司、九江分公司、譚建華均未提交新證據(jù)。

　　經(jīng)審查，對原審判決認(rèn)定的事實，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：本案的上訴爭議焦點系訟爭合同附件中所約定的上訴人匯雄公司、九江分公司收取水、電、電視、通信等工程費用6000元的行為是否合法有效；上訴人匯雄公司、九江分公司收取的按訟爭房屋銷售總額8%的房產(chǎn)證、土地證等綜合費用是否應(yīng)當(dāng)退還給譚建華及上訴人匯雄公司、九江分公司是否應(yīng)當(dāng)退還房管部門確權(quán)面積與合同約定面積的差額面積部分的購房款的問題。

　　關(guān)于訟爭合同附件中所約定的上訴人匯雄公司、九江分公司收取水、電、電視、通信等工程費用6000元的行為是否合法有效的問題。在訟爭《商品房買賣合同》附件四明確約定“另付水、電、電視、通信等工程費用6000元/戶。”此款雙方當(dāng)事人約定的收費項目是上訴人匯雄公司、九江分公司在雙方所簽訂的《商品房買賣合同》中約定的商品房價格外，另列名目收取的費用。對房地產(chǎn)市場的這種銷售形式，在2000年7月1日前是為當(dāng)?shù)匚飪r管理部門所默許，但在2000年 5月25日，南海市人民政府南府[2000]57號文件印發(fā)了《南海市新建商品房交易價格管理辦法》，明確了自2000年7月1日水、電、電視、通信等工程費用是商品房成本的一部分，應(yīng)當(dāng)計入商品房價款中，不得另行收取。上訴人匯雄公司、九江分公司于2000年7月1日后仍收取商品房價格外的水、電、電視、通信等工程費用的行為不僅違反了地方政府價格主管部門的規(guī)定，同時也違反了《中華人民共和國價格法》第十三條的規(guī)定，該價外收費行為系無效行為，其應(yīng)當(dāng)將其收取的該上述費用款項退還給譚建華。至于上訴人匯雄公司、九江分公司提出《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》不能作為認(rèn)定合同條款無效的法律依據(jù)的問題，本案中，該地方性規(guī)章系作為進(jìn)行實體判決的參考依據(jù)，而認(rèn)定合同條款的無效是依據(jù)《中華人民共和國價格法》，故上訴人匯雄公司、九江分公司的該上訴主張無理，本院不予采信。另外，上訴人匯雄公司、九江分公司提出其行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政責(zé)任而非民事責(zé)任的問題，行政責(zé)任和民事責(zé)任系屬不同的承擔(dān)責(zé)任的形式，二者不可替代。上訴人匯雄公司、九江分公司的該行為是否應(yīng)當(dāng)在行政管理領(lǐng)域承擔(dān)行政責(zé)任，并不影響其在民事領(lǐng)域應(yīng)當(dāng)就其的行為所承擔(dān)的民事責(zé)任，故上訴人匯雄公司、九江分公司的該上訴主張無理，本院不予采信。綜上，上訴人匯雄公司、九江分公司關(guān)于不應(yīng)退還水、電、電視、通信等工程費用6000元予譚建華的上訴請求，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

　　關(guān)于上訴人匯雄公司、九江分公司收取的按訟爭房屋銷售總額8%的房產(chǎn)證、土地證等綜合費用是否應(yīng)當(dāng)退還給上訴人譚建華的問題。雙方當(dāng)事人約定的該費用系一種選擇性的服務(wù)項目，由購房者自行決定是否接受。且我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對于該項收費并無作出強(qiáng)制性規(guī)定，故該費用條款不屬于無效條款。而在房地產(chǎn)市場，針對開發(fā)商與購房者在簽訂合同時信息不對稱、開發(fā)商處于信息優(yōu)勢的強(qiáng)勢地位的特點，且該約定的費用與上訴人匯雄公司、九江分公司向行政部門繳交的實際費用的較大差距，原審法院認(rèn)定該費用的條款因顯失公平屬可變更或可撤銷條款，定性準(zhǔn)確，本院予以維持。行使撤銷權(quán)的期限為自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)。判斷應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由的標(biāo)準(zhǔn)為社會中普通人的判斷能力，在該案中，原審法院以上訴人譚建華在繳納該項費用時應(yīng)當(dāng)知曉自己的權(quán)利受到侵害，并以此為起算點計算該撤銷權(quán)的行使期限正確，本院予以維持。因上訴人譚建華未有證據(jù)證明其在此期間行使權(quán)利，該撤銷權(quán)消滅，故其認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由上訴人匯雄公司、九江分公司退還該費用的上訴請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

　　關(guān)于上訴人匯雄公司、九江分公司是否應(yīng)當(dāng)退還房管部門確權(quán)面積與合同約定面積的差額面積部分的購房款的問題。在訟爭合同第五條約定了關(guān)于面積及面積差異的處理辦法，但在附件四中又約定“每套樓房銷售以銷售總金額為依據(jù)，單價只作參考”，對于屬同一合同作出內(nèi)容相互矛盾的約定情形下，原審法院以附件四起到補(bǔ)充修改的作用為由認(rèn)定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用附件四的條款約定正確，本院予以維持。探究附件四的該條款內(nèi)容的真意，即訟爭樓房系按套購買、按套計價，排除了對訟爭房屋以面積來計算購房款的情形，且上訴人譚建華以簽名確認(rèn)的形式認(rèn)可了上訴人匯雄公司、九江分公司的該種銷售方式，故其關(guān)于上訴人匯雄公司、九江分公司應(yīng)當(dāng)退還房管部門確權(quán)面積少于合同約定面積的差額面積部分的購房款的上訴請求，本院不予支持。綜上，原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費1269元，由上訴人譚建華負(fù)擔(dān)1019元，上訴人匯雄公司、九江分公司負(fù)擔(dān)250元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 逸

　　審 判 員 林 義 學(xué)

　　代理審判員 余 珂 珂

　　二○○五年九年二日

　　書 記 員 李 靜 然