海南省三亞市中級人民法院

民事判決書

（２００６）三亞民一終字第２０２號

　　上訴人（原審被告）王英，女，１９７４年３月７日出生，漢族，住三亞市丹州小區Ｄ３１９棟５０３房。
　　委托代理人鄧安安，男，３４歲，住址同上。
　　委托代理人崔廣梅，女，４６歲，住三亞市丹州小區Ｃ１棟。
　　被上訴人（原審原告）三亞丹州物業管理有限公司，住所地：三亞市鳳凰路丹州小區商業中心二樓。
　　法定代表人李天壯，該公司董事長。
　　委托代理人羅于賢，該公司法律顧問。
　　上訴人王英因與被上訴人三亞丹州物業管理有限公司（以下簡稱丹州物業公司）物業管理糾紛一案，不服三亞市城郊人民法院（２００５）城民一初字第４０３號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人王英的委托代理人鄧安安、崔廣梅，被上訴人丹州物業公司的委托代理人羅于賢到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原審法院查明：１９９８年１１月１８日，丹州物業公司與丹州小區業主管理委員會（以下簡稱業主委員會）簽訂《物業管理委托合同》，委托丹州物業公司對丹州小區進行物業管理服務。合同履行期限屆滿后，業主委員會尚未依法選聘新的物業管理企業，丹州小區的物業管理仍由丹州物業公司繼續管理。２００３年２月２６日，三亞市物價局向丹州物業公司作出三價字［２００３］３９號《關于重新核定三亞丹州小區物業管理收費標準的通知》，確定綜合物業管理純生活用房每月每平方米０．８２元。因部分業主質疑丹州物業公司繼續管理丹州小區的合法性，２００３年８月４日，三亞市國土資源局向業主委員會作出《關于丹州小區業主委員會反映業主權益受損有關問題的答復》，指出：為確保小區物業管理的延續性，業主委員會召開業主大會選聘新的物業管理公司前，小區物業管理活動仍由丹州物業公司管理。２００４年４月　１３日，業主委員會向丹州物業公司發出解聘通知，終止丹州物業公司對丹州小區的物業管理并移交物業管理權。４月３０　日，丹州物業公司向全體業主發出公告，決定于２００４年５月１日起中止對丹州小區的物業管理服務，同時供水、供電服務終止。５月１日，業主委員會成立物業管理處，招聘人員管理丹州小區。由于業主委員會未按法定程序選聘新的物業管理公司接管丹州小區的物業管理，丹州物業公司于同年　６月７日公告恢復對丹州小區的物業管理服務，并主動將該小區的物業管理費降為每平方米０．４元，但遭到丹州小區業主拒絕進入管理。７月４日業主委員會向三亞市國土資源局遞交了《關于解決丹州小區目前物業管理問題的意見》，提出在新的業主大會召開之前，暫時由丹州物業公司負責管理，業主委員會成立的物業管理處同時停止運作。７月８日，三亞市國土資源局向業主委員會作出《關于三亞丹州住宅小區物業管理意見的復函》，指出：切實做好業主思想工作，協助物業管理公司收繳物業管理服務費、水電費等，確保小區管理正常運作。之后，丹州物業公司恢復管理。自２００４　年１月至２００５年２月，王英尚欠水費４２６．６０元，電費１１７８．１５元，物業管理費５８３．９４元（不含２００４年５、６月份）。丹州物業公司于２００５年３月底停止了對丹州小區的物業管理。
　　原審法院認為，丹州物業公司系依法設立具有相應物業管理資質的企業法人，并取得了物價部門核發的收費許可證，依法具備從事物業管理資格，因此，丹州物業公司對丹州小區業主收取物業服務及水電費的合法性本院確認。雖然丹州物業公司與業主委員會簽訂的物業管理合同履行期限已屆滿，但為確保該小區物業管理的正常運轉，在業主委員會依照法定程序選聘新的物業管理公司之前，丹州物業公司根據主管部門的意見對該小區進行過渡性管理并無不當。丹州物業公司事實上也為丹州小區業主提供水電及物業服務。丹州物業公司在該期間已提供了相應的物業服務，王英應當支付該段期間的電費１１７８．１５元，水費４２６．６０元，物業服務費５８３．９４元。因丹州物業公司實際未提供２００４年５、６月份的服務，訴求王英支付５、６月份的物業服務費，不予支持。關于提高收費價格多收業主電費一節，丹州物業公司的收費是否存在違法行為，應由相關部門查處，不屬于本案審理范圍。王英以三亞供電公司及三亞房管代管處已收水電費而拒交水費、電費及物業管理費依據不足，不予支持。雖然王英否認丹州物業公司提供的收費臺帳，但是王英未舉出相反的證據證明丹州物業公司主張的事實不成立，王英應承擔舉證不能的責任。原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第一百零八條，《物業管理條例》第七條第（五）項、第四十一條、第四十二條第一款、第四十五條第二款、第六十七條之規定，判決王英自本判決生效之日起三日內向丹州物業公司支付２００４年１月至２００５年２月物業服務費５８３．９４元（不含５、６月份服務費），水費４２６．６０元，電費１１７８．１５元。案件受理費９０元，由丹州物業公司承擔１８元，王英承擔７２元。
　　上訴人王英不服原審判決上訴稱：一、丹州物業公司多收了我的水電費，應予退還。二、丹州物業公司與我之間不存在供水供電關系，丹州物業公司只是代收水電費，該公司也未提供其墊付水電費的證據，其不具備起訴水電費的資格。三、丹州物業公司的營業執照、資質證書、收費許可證均未年檢，其合法性值得質疑。一審法院將無效的收費許可證和物業管理資質認為是合法，認為丹州物業公司具備主體資格是毫無根據的。綜上，請求撤銷一審判決，對丹州物業公司的物業管理企業資質、收費許可證和代收水電費資格進行審查，對丹州物業公司多收的水電費進行核實并退還給我。
　　被上訴人丹州物業公司口頭辯稱：一、關于退還水電費，應由王英舉證證明我公司多收了多少水電費，且王英在一審中未就此提起反訴，我方對此不同意調解，王英只能另外起訴。二、我司與丹州小區的合同于２００１年期滿，由于業主委員會未選出新的公司來管理，只能由我司一直管理到２００５年，因此，不存在雙方協商一個價格并報備案。我司的收費行為有許可證，物價局也核定了收費標準，我司的收費是合法的。綜上，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
　　經審理查明：一審法院查明的事實屬實。

審　判　長　　尹　合　歡
審　判　員　　曾　人　孝
審　判　員　　何　　　　冰
二○○六年十二月二十一日
書　記　員　　柴　　　　華