上訴人（一審被告）：贛州市旺眾百貨商場
法定代表人：黃明燈，該商場總經理。

委托代理人：劉德昆，男，漢族，1959年12月10日出生，住(略)，系旺眾百貨商場員工。

被上訴人（一審原告）：趙麗艷，女，1960年8月28日生，漢族，贛州市人，住(略)。

委托代理人：尼玉峰，江西明理律師事務所律師。

一審原告趙麗艷與一審被告贛州市旺眾百貨商場房屋租賃糾紛一案，前由章貢區人民法院于2008年4月28日作出（2007）章民一（1）初字第1156號民事判決。上訴人贛州市旺眾百貨商場不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了此案，現已審理終結。

章貢區人民法院一審查明：2006年4月30日，林宇輝與原告訂立租賃合同，合同約定：甲方（即原告）將贛州市章貢區大公路120號1單元702室租賃給乙方（林宇輝）使用，每月租金600元。雙方簽訂合同時，乙方須向甲方一次性繳納1800元押金，待租賃合同期滿后，甲方將押金1800元一次性退還乙方。租房時間從2006年5月1日至2008年4月30日止，每月租金陸佰元需按月繳納，即每月1日前繳清或匯入甲方指定的帳戶內，逾期不繳納或繳納的金額不足時，甲方有權收回本房，押金不予退回。在合同期未滿前，任何一方欲提前終止本合同，需提前一個月書面通知對方，經協商可提前終止本合同。未盡事宜，經雙方協商同意，可進一步修改完善，否則視為違約。任何一方違約，皆須用三個月租金（即1800元）來補償對方的損失。合同簽訂后，原告將該房交付給林宇輝使用，租金通過轉帳付給原告。后被告的出納通知原告到被告處領取租金，由原告寫收條給被告的出納。2007年原、被告雙方協商未果，訴至一審法院。一審另查明：2007年10月8日一審法院在被告財務處保全時，在被告財務處合同文件夾中提取林宇輝與原告的租賃合同，在被告商場羅天昊經理處提取贛州市章貢區大公路120號1單元702室房屋的鑰匙。

章貢區人民法院一審認為：位于贛州市章貢區大公路120號1單元702室房屋系原告所購，原告對該房屋擁有合法的所有權，享有對該房屋占有、使用、收益、處分的權利。原告雖然與被告沒有簽訂租賃合同，但林宇輝離開贛州市以后，原告的租賃合同存放在被告的合同文件夾中，原告的鑰匙也是被告的工作人員保管，且租金也是由被告的財務人員支付。因此，被告的行為，足以使原告有理由相信該房屋是被告承租。被告提出支付租金系林宇輝委托被告公司的出納個人支付，且必須林宇輝寄過租金后才支付原告，但被告沒有提供證據加以證明。原告與林宇輝的合同中約定在合同期未滿前，任何一方欲提前終止本合同，需提前一個月書面通知對方，經協商可提前終止本合同。被告未書面通知原告停止租賃該房，因此，對于原告請求，本院依法予以支持。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第九十二條、《城市房屋租賃管理辦法》第六條第三項之規定，判決：一、被告支付從2007年元月起至2007年10月的房屋租金共計人民幣6000元整及閉路電視費人民幣150元；二、被告支付的押金1800元不予退還。案件受理費50元，由被告承擔。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

上訴人贛州市旺眾百貨商場不服該判決，上訴請求駁回被上訴人的起訴或發回重審。其上訴理由是：上訴人贛州市旺眾百貨商場沒有與被上訴人趙麗艷簽訂過合同，不是趙麗艷房屋的承租人，承租趙麗艷房屋的是林宇輝，上訴人不具有被告主體資格。

被上訴人趙麗艷答辯稱：一審法院認定事實清楚。旺眾百貨商場與合同簽訂人林宇輝是雇傭關系，租賃房屋所居住的是旺眾的員工，租金由旺眾百貨的出納支付。合同及鑰匙都是由旺眾百貨商場的財務人員進行保管。顯然林宇輝是旺眾百貨商場的員工，林宇輝實施的租賃行為即代表旺眾百貨商場。一審判決適用法律正確。懇請二審法院駁回上訴人的上訴請求。

二審審理中，上訴人贛州市旺眾百貨商場的出納林娟出庭作證，陳述其是受林宇輝委托交納房屋租金、代為保管租賃合同與房屋鑰匙，所作證言內容與一審中陳述的內容基本一致。由于林娟目前的身份仍然是贛州市旺眾百貨商場的出納，其與本案具有利害關系，對其證言的真實性本院不予采信。

二審審理中，被上訴人趙麗艷向法庭提交06年4月1日旺眾百貨商場經理黃明燈與鄒慶偉簽訂的《聯營協議書》，協議約定旺眾百貨商場的設計、裝修、施工都是由黃明燈負責，證明林宇輝是旺眾百貨商場的工作人員。本院對該《聯營協議書》的真實性、合法性和關聯性予以認定。

二審確認一審判決查明的事實。

二審另查明：雖然與趙麗艷簽訂合同的是林宇輝，但實際承租該房屋的是上訴人贛州市旺眾百貨商場。認定該事實有以下幾個方面的依據：1、趙麗艷的鄰居羅寶華以及租賃房屋所在宿舍區的門衛劉建國的證詞。該兩名證人均證實以下內容：承租趙麗艷房屋的實際承租人是贛州市旺眾百貨商場。該商場租賃的還有同一小區2單元204室（即溫宗順的房屋）。在趙麗艷家里住宿的是贛州市旺眾百貨商場的男員工，在溫宗順家里住宿的是女員工，這些人一開始在所租賃的房屋內接受培訓，兩三個月后，有很多人上崗了，在贛州市旺眾百貨商場上班。另外，該兩名證人還證實在租賃房屋內住宿的這些人，經常很晚回來住宿，門衛經常要為這些人開門。為了加強管理，不影響其他住戶休息，后來制定了制度，晚上超過11點半回來的，門衛要收1元/次的服務費。門衛劉建國還證實：辦理租賃手續的是旺眾百貨商場一位姓林的福建人，這位姓林的福建人與劉建國聊天時自我介紹是旺眾百貨商場負責后勤工作的，在這里住的是接受培訓的員工，以后就正式上崗。這些員工搬走之后，姓林的還在204室住了很久。旺眾百貨商場福建來了客人，也經常在此住宿。2007年3、4月份，旺眾百貨商場安排了員工來搬東西，從趙麗艷家里拿走了四、五張單人床，來接的人力車還是旺眾百貨商場的。2、支付趙麗艷房屋租金的是旺眾百貨商場的出納林娟，每次趙麗艷均向林娟出具了收條，有時是在旺眾百貨商場，有時是在出租房內。對于收條的內容，趙麗艷稱是寫明了收旺眾百貨商場的租金，而出納林娟在法庭詢問時稱不清楚，其又不能提供證據反駁。3、2007年10月8日，章貢區人民法院進行證據保全時，在旺眾百貨商場財務處合同文件夾中提取到林宇輝與趙麗艷訂立的租賃合同，在旺眾百貨商場當時的經理羅天昊處提取到趙麗艷702室房屋的鑰匙。

本院認為：雖然與趙麗艷簽訂房屋承租合同的是林宇輝，但當時林宇輝是旺眾百貨商場負責裝修的人員，承租房屋內住宿的也是旺眾百貨商場正在培訓中的員工，該房屋的租金也是由旺眾百貨商場的出納林娟支付，而且，在一審法院進行證據保全時，從旺眾百貨商場財務處合同文件夾中還提取到訴爭房屋的租賃合同，在旺眾百貨商場當時的經理羅天昊處還提取到趙麗艷702室房屋的鑰匙。綜合以上證據，有理由相信該訴爭房屋的實際承租人為贛州旺眾百貨商場。《租賃合同》中約定，在合同期未滿前，任何一方欲提前終止本合同，需提前一個月書面通知對方。承租方從2007年1月開始沒有交納該房屋的租金，其雖然于2007年3、4月份從租賃房屋內搬出，但未提供證據證明其提前書面通知過趙麗艷，故從2007年1月開始至一審起訴前即2007年10月的租金和按照租賃合同應由承租方交納的閉路電視費承租方應當承擔。贛州旺眾百貨商場承擔本案責任后，如其認為林宇輝與其之間另有合同關系，可根據雙方之間存在的真實法律關系向林宇輝追償。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由上訴人贛州旺眾百貨商場負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 袁 海

代理審判員 鄭小兵

代理審判員 黃中林

二○○八年八月十四日

書 記 員 王 佳