上訴人（一審被告）：呂宇華，男，1982年1月9日生，漢族，江西省崇義縣人，農民，住(略)。
被上訴人（一審原告）：王福隅，男，1939年1月1日生，漢族，江西省崇義縣人，農民，住(略)，現住(略)。

被上訴人（一審原告）：鄒小青，男，1974年1月9月日生，漢族，江西省崇義縣人，農民，住(略)。

委托代理人：黃蓉，崇義縣橫水律師服務所法律工作者。

一審原告王福隅、鄒小青與一審被告呂宇華房屋租賃糾紛一案，前由崇義縣人民法院于2008年4月9日作出（2007）崇民一（揚）初字第271號民事判決。上訴人呂宇華不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

崇義縣人民法院一審經審理查明：2006年9月25日，原、被告簽訂一份房屋租賃協議，協議約定：被告租賃原告位于長龍鎮葫蘆村上的店房兩層，租賃時間為5年（2006年10月1日起至2011年9月30日），實收四年租金，減免頭一年的租金，減免的租金用于被告安裝外線開支，外線架設按供電公司標準安裝，外線安裝好后被告不租用時，電表以內的線路屬被告所有；每年的租金為2400元，半年付一次，先付租金后使用；中途如有任何一方終止協議，則賠償另一方余額所剩余的租金，租房人中途終止協議租金按五年交付；如國家需要，雙方無權干涉，可終止協議，如原告要出售，須被告租期滿二年后，方可出售，被告無權干涉，不賠償任何損失；由被告負責自來水安裝，兩個廚房要安裝水龍頭（4寸管），被告不租用時，不能拿走；協議書從2006年10月1日生效。協議簽訂次日早，被告了解到安裝外線的費用需要3、4千元，接水的費用也要好幾百元，與原先了解的費用情況相差較大，認為不合算。被告遂專程到原告家，明確表示不愿承租此房，為表誠意和歉意，被告還特意送了些水果，并提出愿就原告因簽訂合同的往來交通費、誤工費彌補200元的損失。原告則表示雙方已經簽訂協議，終止協議應按協議支付賠償金。同月27號，被告遂向原告出租房所在地的長龍鎮政府、葫蘆村委會反映、聲明不愿承租原告店房。同年12月，被告通過他人再次向原告表示不愿履約。原告也一直未將店房鑰匙給被告。2007年10月1日，原告到被告處索要租金，被告以該協議在生效之前已經終止，拒絕支付租金，后原告訴至人民法院。在本案審理過程中，經法院主持調解，雙方均同意終止履行合同，但在賠償款數額問題上，由于意見分歧較大，而未能達成協議。原告鄒小青系原告王福隅女婿，租賃店房屬兩原告所有，原、被告簽訂租賃協議時，原告鄒小青不在場。

崇義縣人民法院一審認為：原、被告約定店房租賃協議的生效時間為2006年10月1日，因此該協議是一種附期限合同。本案被告在該協議未生效前就要求解除合同，并就給被告造成的損失愿進行適當彌補，但遭到原告的拒絕，被告遂向當地政府、村委會申明不再承租原告店房；原告始終也未將店房鑰匙交給被告。可見，該協議未實際履行。租賃協議系雙方自愿簽訂，在協議未生效前，被告要求解除合同，而協議并無解除合同條件的約定，被告解除合同的理由也非法定理由，故不能形成被告有權自動解除合同的法律效力，該附期限合同期限屆至，合同仍然具有法律約束力。生效的合同，雙方應自覺、誠信履行，對于違約方，應當依約定或法律規定承擔相應的違約責任。本案中雙方約定，任何一方終止協議，則賠償另一方余額所剩余的租金，租房人中途終止協議租金按五年交付。此條款規定的違約金確有些偏高，原告也表示過于苛刻，如被告認為此條款顯失公平，那么被告有權提出撤銷或變更的請求，但被告未行使該權力，而原告在訴訟中僅要求被告支付違約金1000元，應視為其對協議規定違約金的部分放棄，故對于原告的終止履行雙方的租店協議，支付違約金1000元的請求，予以支持。對于原告租房損失的請求，因被告在協議生效前已經表示不再承租該店房，原告明知此情況，而未采取措施防止損失擴大，而且原告也未向被告交付店房，故該擴大的損失由被告來負擔，顯然理由不成立，不予支持；對于原、被告因簽訂協議而往返住地與店房地的交通費、誤工費等，被告根據當時的實際估算為200元，這一損失由被告負擔，予以支持。原、被告在簽訂合同而合同未生效前發生爭議，雙方都沒有采取較妥善的方法來處理問題，導致本案糾紛的發生，均有過錯。依照《中華人民共和國合同法》第四十六條、第一百零八條、第一百一十四條、第一百一十九條、第一百二十條和《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條、第一百一十四條的規定，判決：一、原告王福隅、鄒小青與被告呂宇華簽訂的租房協議終止履行。二、被告呂宇華支付原告王福隅、鄒小青違約金1000元，賠償原告經濟損失200元，合計1200元，由被告在本判決生效后10日付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第229條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。三、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費50元，原告負擔10元，被告負擔40元。

上訴人呂宇華不服該判決，上訴請求：1、撤銷一審判決第二項；2、上訴費由被上訴人承擔。其上訴理由如下：1、被上訴人未交付鑰匙。上訴人簽訂協議第二天即不同意，請求村委會、鄉政府，要求在他們的主持下，解除雙方的合同，但兩次通知被上訴人時其卻置之不理，也不作任何答復，其態度完全可以認定其已同意了就此解除合同，協議也終止履行。被上訴人依然沒有將房屋交付給上訴人使用。2、雙方簽訂協議時，其房屋仍然在與他人租賃期內，根本無法交付上訴人使用。3、鄒小青不是租店房協議書的當事人，也未提供證據證明其是店房所有權人，其成為適格的訴訟主體于法無據。4、雙方所簽訂的合同無效。

被上訴人答辯稱：1、上訴人稱合同簽訂次日就表示不愿承租該房，那么何來多次要求被上訴人交付房屋而被上訴人不交付房屋之說，顯然自相矛盾。2、上訴人向基層組織申明、反映的事實，不能證明被上訴人同意了解除合同的意思表示。3、被上訴人沒有同時將房屋出租給他人的事實，本合同不具有無效之情形。4、鄒小青是該房屋的所有權人之一，因其在外務工，不能參加一審庭審。請求駁回上訴，維持原判。

二審審理中，上訴人未向法庭提交新的證據。

二審審理中，被上訴人向法庭提交以下兩份證據：第一份是2008年8月10日長龍鎮葫蘆村村委會出具的證明，證明上訴人對本案爭議的情況向村委會反映過，但是村委會并未進行協調。本案爭議房屋在06年9月至07年10月沒有再出租給第三人；第二份是農歷1998年2月6日王福隅與鄒小青簽訂的《立賣房屋字據》，證明鄒小青是爭議房屋的所有權人之一，具有本案的訴訟主體資格。本院對該兩份證據的真實性、合法性和關聯性予以認定。

二審認定的事實與一審查明的事實一致。

本院認為：上訴人與被上訴人在2006年9月25日簽訂的房屋租賃協議是一附生效期限的協議，該協議不具有《合同法》第五十二條規定的五種無效之情形。本案中，上訴人于簽訂合同第二天，即表示不同意履行該合同，雖然當時該合同尚未生效，但依據《合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。故該合同雖未生效但仍然具有約束力，未經協商一致，上訴人不得單方面解除合同。上訴人在履行期限之前即表示不同意履約，是一種預期違約行為，依據《合同法》第一百零八條之規定，上訴人應當承擔違約責任。合同約定的“租房人中途終止協議租金按五年交付”是一種違約責任的約定，該約定金額明顯偏高，可適當調整。一審中被上訴人起訴的訴訟請求為租房損失3400元及違約金1000元，其要求的金額為4400元。因違約金與違約損失不能并用，故可理解為被上訴人要求的違約金為4400元。一審判決支持了違約金1000元以及經濟損失200元，共計支持了1200元，未超過訴訟請求的數額，其中的200元也可理解為是一種違約金。上訴人稱被上訴人未交付房屋，其未向法庭提供證據證明，且與上訴人主張的次日即向基層組織反映不再履行合同的事實不符。被上訴人提交的證據證明了被上訴人沒有同時將房屋出租給他人的事實，也證明了鄒小青是房屋的所有權人之一。上訴人的上訴理由不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由上訴人呂宇華負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 袁 海

代理審判員 鄭小兵

代理審判員 黃中林

二○○八年八月二十一日

書 記 員 王 佳