上訴人（一審被告）：呂宇華，男，1982年1月9日生，漢族，江西省崇義縣人，農(nóng)民，住(略)。
被上訴人（一審原告）：王福隅，男，1939年1月1日生，漢族，江西省崇義縣人，農(nóng)民，住(略)，現(xiàn)住(略)。

被上訴人（一審原告）：鄒小青，男，1974年1月9月日生，漢族，江西省崇義縣人，農(nóng)民，住(略)。

委托代理人：黃蓉，崇義縣橫水律師服務(wù)所法律工作者。

一審原告王福隅、鄒小青與一審被告呂宇華房屋租賃糾紛一案，前由崇義縣人民法院于2008年4月9日作出（2007）崇民一（揚(yáng)）初字第271號(hào)民事判決。上訴人呂宇華不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

崇義縣人民法院一審經(jīng)審理查明：2006年9月25日，原、被告簽訂一份房屋租賃協(xié)議，協(xié)議約定：被告租賃原告位于長龍鎮(zhèn)葫蘆村上的店房兩層，租賃時(shí)間為5年（2006年10月1日起至2011年9月30日），實(shí)收四年租金，減免頭一年的租金，減免的租金用于被告安裝外線開支，外線架設(shè)按供電公司標(biāo)準(zhǔn)安裝，外線安裝好后被告不租用時(shí)，電表以內(nèi)的線路屬被告所有；每年的租金為2400元，半年付一次，先付租金后使用；中途如有任何一方終止協(xié)議，則賠償另一方余額所剩余的租金，租房人中途終止協(xié)議租金按五年交付；如國家需要，雙方無權(quán)干涉，可終止協(xié)議，如原告要出售，須被告租期滿二年后，方可出售，被告無權(quán)干涉，不賠償任何損失；由被告負(fù)責(zé)自來水安裝，兩個(gè)廚房要安裝水龍頭（4寸管），被告不租用時(shí)，不能拿走；協(xié)議書從2006年10月1日生效。協(xié)議簽訂次日早，被告了解到安裝外線的費(fèi)用需要3、4千元，接水的費(fèi)用也要好幾百元，與原先了解的費(fèi)用情況相差較大，認(rèn)為不合算。被告遂專程到原告家，明確表示不愿承租此房，為表誠意和歉意，被告還特意送了些水果，并提出愿就原告因簽訂合同的往來交通費(fèi)、誤工費(fèi)彌補(bǔ)200元的損失。原告則表示雙方已經(jīng)簽訂協(xié)議，終止協(xié)議應(yīng)按協(xié)議支付賠償金。同月27號(hào)，被告遂向原告出租房所在地的長龍鎮(zhèn)政府、葫蘆村委會(huì)反映、聲明不愿承租原告店房。同年12月，被告通過他人再次向原告表示不愿履約。原告也一直未將店房鑰匙給被告。2007年10月1日，原告到被告處索要租金，被告以該協(xié)議在生效之前已經(jīng)終止，拒絕支付租金，后原告訴至人民法院。在本案審理過程中，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方均同意終止履行合同，但在賠償款數(shù)額問題上，由于意見分歧較大，而未能達(dá)成協(xié)議。原告鄒小青系原告王福隅女婿，租賃店房屬兩原告所有，原、被告簽訂租賃協(xié)議時(shí)，原告鄒小青不在場。

崇義縣人民法院一審認(rèn)為：原、被告約定店房租賃協(xié)議的生效時(shí)間為2006年10月1日，因此該協(xié)議是一種附期限合同。本案被告在該協(xié)議未生效前就要求解除合同，并就給被告造成的損失愿進(jìn)行適當(dāng)彌補(bǔ)，但遭到原告的拒絕，被告遂向當(dāng)?shù)卣?、村委?huì)申明不再承租原告店房；原告始終也未將店房鑰匙交給被告?？梢?，該協(xié)議未實(shí)際履行。租賃協(xié)議系雙方自愿簽訂，在協(xié)議未生效前，被告要求解除合同，而協(xié)議并無解除合同條件的約定，被告解除合同的理由也非法定理由，故不能形成被告有權(quán)自動(dòng)解除合同的法律效力，該附期限合同期限屆至，合同仍然具有法律約束力。生效的合同，雙方應(yīng)自覺、誠信履行，對(duì)于違約方，應(yīng)當(dāng)依約定或法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中雙方約定，任何一方終止協(xié)議，則賠償另一方余額所剩余的租金，租房人中途終止協(xié)議租金按五年交付。此條款規(guī)定的違約金確有些偏高，原告也表示過于苛刻，如被告認(rèn)為此條款顯失公平，那么被告有權(quán)提出撤銷或變更的請(qǐng)求，但被告未行使該權(quán)力，而原告在訴訟中僅要求被告支付違約金1000元，應(yīng)視為其對(duì)協(xié)議規(guī)定違約金的部分放棄，故對(duì)于原告的終止履行雙方的租店協(xié)議，支付違約金1000元的請(qǐng)求，予以支持。對(duì)于原告租房損失的請(qǐng)求，因被告在協(xié)議生效前已經(jīng)表示不再承租該店房，原告明知此情況，而未采取措施防止損失擴(kuò)大，而且原告也未向被告交付店房，故該擴(kuò)大的損失由被告來負(fù)擔(dān)，顯然理由不成立，不予支持；對(duì)于原、被告因簽訂協(xié)議而往返住地與店房地的交通費(fèi)、誤工費(fèi)等，被告根據(jù)當(dāng)時(shí)的實(shí)際估算為200元，這一損失由被告負(fù)擔(dān)，予以支持。原、被告在簽訂合同而合同未生效前發(fā)生爭議，雙方都沒有采取較妥善的方法來處理問題，導(dǎo)致本案糾紛的發(fā)生，均有過錯(cuò)。依照《中華人民共和國合同法》第四十六條、第一百零八條、第一百一十四條、第一百一十九條、第一百二十條和《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條、第一百一十四條的規(guī)定，判決：一、原告王福隅、鄒小青與被告呂宇華簽訂的租房協(xié)議終止履行。二、被告呂宇華支付原告王福隅、鄒小青違約金1000元，賠償原告經(jīng)濟(jì)損失200元，合計(jì)1200元，由被告在本判決生效后10日付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第229條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)50元，原告負(fù)擔(dān)10元，被告負(fù)擔(dān)40元。

上訴人呂宇華不服該判決，上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決第二項(xiàng)；2、上訴費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。其上訴理由如下：1、被上訴人未交付鑰匙。上訴人簽訂協(xié)議第二天即不同意，請(qǐng)求村委會(huì)、鄉(xiāng)政府，要求在他們的主持下，解除雙方的合同，但兩次通知被上訴人時(shí)其卻置之不理，也不作任何答復(fù)，其態(tài)度完全可以認(rèn)定其已同意了就此解除合同，協(xié)議也終止履行。被上訴人依然沒有將房屋交付給上訴人使用。2、雙方簽訂協(xié)議時(shí)，其房屋仍然在與他人租賃期內(nèi)，根本無法交付上訴人使用。3、鄒小青不是租店房協(xié)議書的當(dāng)事人，也未提供證據(jù)證明其是店房所有權(quán)人，其成為適格的訴訟主體于法無據(jù)。4、雙方所簽訂的合同無效。

被上訴人答辯稱：1、上訴人稱合同簽訂次日就表示不愿承租該房，那么何來多次要求被上訴人交付房屋而被上訴人不交付房屋之說，顯然自相矛盾。2、上訴人向基層組織申明、反映的事實(shí)，不能證明被上訴人同意了解除合同的意思表示。3、被上訴人沒有同時(shí)將房屋出租給他人的事實(shí)，本合同不具有無效之情形。4、鄒小青是該房屋的所有權(quán)人之一，因其在外務(wù)工，不能參加一審?fù)?。?qǐng)求駁回上訴，維持原判。

二審審理中，上訴人未向法庭提交新的證據(jù)。

二審審理中，被上訴人向法庭提交以下兩份證據(jù)：第一份是2008年8月10日長龍鎮(zhèn)葫蘆村村委會(huì)出具的證明，證明上訴人對(duì)本案爭議的情況向村委會(huì)反映過，但是村委會(huì)并未進(jìn)行協(xié)調(diào)。本案爭議房屋在06年9月至07年10月沒有再出租給第三人；第二份是農(nóng)歷1998年2月6日王福隅與鄒小青簽訂的《立賣房屋字據(jù)》，證明鄒小青是爭議房屋的所有權(quán)人之一，具有本案的訴訟主體資格。本院對(duì)該兩份證據(jù)的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)定。

二審認(rèn)定的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：上訴人與被上訴人在2006年9月25日簽訂的房屋租賃協(xié)議是一附生效期限的協(xié)議，該協(xié)議不具有《合同法》第五十二條規(guī)定的五種無效之情形。本案中，上訴人于簽訂合同第二天，即表示不同意履行該合同，雖然當(dāng)時(shí)該合同尚未生效，但依據(jù)《合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。故該合同雖未生效但仍然具有約束力，未經(jīng)協(xié)商一致，上訴人不得單方面解除合同。上訴人在履行期限之前即表示不同意履約，是一種預(yù)期違約行為，依據(jù)《合同法》第一百零八條之規(guī)定，上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定的“租房人中途終止協(xié)議租金按五年交付”是一種違約責(zé)任的約定，該約定金額明顯偏高，可適當(dāng)調(diào)整。一審中被上訴人起訴的訴訟請(qǐng)求為租房損失3400元及違約金1000元，其要求的金額為4400元。因違約金與違約損失不能并用，故可理解為被上訴人要求的違約金為4400元。一審判決支持了違約金1000元以及經(jīng)濟(jì)損失200元，共計(jì)支持了1200元，未超過訴訟請(qǐng)求的數(shù)額，其中的200元也可理解為是一種違約金。上訴人稱被上訴人未交付房屋，其未向法庭提供證據(jù)證明，且與上訴人主張的次日即向基層組織反映不再履行合同的事實(shí)不符。被上訴人提交的證據(jù)證明了被上訴人沒有同時(shí)將房屋出租給他人的事實(shí)，也證明了鄒小青是房屋的所有權(quán)人之一。上訴人的上訴理由不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人呂宇華負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長 袁 海

代理審判員 鄭小兵

代理審判員 黃中林

二○○八年八月二十一日

書 記 員 王 佳