廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第217號

　　上訴人（原審被告）：順德市龍湖新城房地產有限公司。住所地：佛山市順德區大良古樓廣珠公路側。

　　法定代表人：蔡偉球，該公司董事長。

　　委托代理人：張鋒、黃順華，均系順德市龍湖新城房地產有限公司的員工。

　　被上訴人（原審原告）：張之明，男，1951年6月1日出生，漢族，住佛山市順德區龍江鎮人民北路坦西大道24號。

　　委托代理人：黃永濤、李津，廣東可名律師事務所律師

　　上訴人順德市龍湖新城房地產有限公司（以下簡稱龍湖新城公司）與被上訴人張之明土地使用權轉讓合同糾紛一案，不服廣東省順德區人民法院（2003）順法民一初字第03422號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定：被告于1992年10月合法取得龍湖新城的土地使用權。及后，原告于1994年5月30日向被告交納了3萬元定金作為購買案涉的土地使用權。雙方于1994年6月10日正式簽訂了三份《土地使用權轉讓合同書》，三份合同約定被告將龍湖新城住宅區（編號LA區第55號，第80號，第81號）面積均為196.09平方米地塊的土地使用權以每平方米2500元的價格轉讓給原告，合同第六條明確約定“雙方同意于一九九四年八月三十日前由甲方（被告）將上述住宅用地正式交付給乙方（原告）建房”。三份合同還約定了定金、付款方式、用地交付等其它的權利、義務。同年6月29日，原告依約向被告支付了首期轉讓款390474.75元。1995年5月26日，原告應被告的通知又向被告交納了10萬元代建別墅的建設費。被告在未經原告的同意下擅自將該款轉匯給原順德大良鎮古鑒建筑施工隊。及后，原告多次向被告催促交付土地，但被告并沒有明確的答復，也沒有明確拒絕交付土地。直至1998年3月26日，原告向被告追討案涉土地時，因被告當時處于清算階段，與被告同一法定代表人蔡偉球的順德市外經實業發展公司（下稱外經公司）便以其名義復函答復原告，稱最遲在 2001年年底前對案涉的土地作出處理。2002年和2003年，原告多次到被告和外經公司追討案涉土地。但被告一直拖延不予答復。本案案涉的三塊土地分別于1996年和2002年辦理了被告名下的土地使用權證。被告一直未將該土地交付給原告使用，同時也沒有辦理土地使用權變更為原告名下的登記手續。

　　另查，被告龍湖新城公司成立于1993年12月3日，當時的公司股東是英國喜山公司和順德市勁龍房產公司（以下簡稱勁龍公司）。在2002年5月23日，被告龍湖新城公司變更公司股東，由外經公司承擔勁龍房產公司的全部債權和債務，成為被告龍湖新城公司的股東。

　　又查，被告龍湖新城公司、勁龍房產公司和外經公司均是中同銀行順德支行的自辦企業，三間企業的資金方主要由中行提供。其中，外經公司是勁龍公司的母公司，而勁龍公司則是被告龍湖新城公司的股東。在1999年之前，被告龍湖新城公司和外經公司的法人代表均是中行的員工蔡偉球。中行由于政策性原因，需要清理金融機構自辦企業，在1996年開始清理其自辦企業，并派駐了清算人員進駐外經公司和被告龍湖新城公司。及后，被告龍湖新城公司基本上無對外發生業務，公司處于清算狀態。在1999年外經公司的法定代表人變更為羅文。從1999年開始，順德中行便將龍湖新城公司的公章收回，繼續對龍湖新城公司、勁龍公司、外經實業公司三家企業進行清算。

　　原審判決認為：《土地使用權轉讓合同書》是原、被告雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的，且訟爭土地經本院向有關土地管理部門核實，被告已取得該地塊的土地使用權證，并已辦理了國有出讓手續，符合土地使用權轉讓的條件，雙方所簽訂的合同沒有違反法律禁止性規定，是有效合同，雙方均應自覺履行。原告提出合同無效的主張，理據不足，不予采納。同時，原、被告雙方雖然在合同中第六條約定被告將案涉土地交付給原告使用的時間為1994年8月30日前，但并沒有約定案涉土地的使用權辦理轉讓變更登記手續的時間，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，改變土地的權屬和用途的，需要辦理土地變更登記，土地的所有權、使用權的變更，自變更之日起生效。因此土地的交付應以辦理正式轉讓變更登記為其主要的義務，在本案中雙方對辦理轉讓變更登記約定不明。因此雙方所簽訂的《土地使用權轉讓合同書》應視為履行期限不明確。本案的訴訟時效的起算時間不能從合同約定的交付土地的時間開始計算。應從原告知道自己的權利被侵害之日起開始計算訴訟時效的起始時間。1998年3月26日，原告到被告追討交付案涉土地時，外經公司復函答復原告最遲會在2001年年底前對該問題作出處理，因當時蔡偉球同時擔任被告龍湖新城公司和外經公司的法定代表人，外經公司又是被告龍湖新城公司的股東勁龍公司的母公司，而被告龍湖新城公司又處于清算狀態，已無能力處理該問題。鑒于上述的原因，外經公司復函已對原告構成表見代理，原告張之明有理由相信外經公司是代被告龍湖新城公司對案涉土地作出處理，因此，應視為原告給予被告龍湖新城公司合理履行期限也是至2001年年底前。因此，本案訴訟時效應從復函承諾的履行期限2001年12月31日屆滿之次日起重新開始計算。從1999 年開始，被告龍湖新城公司的公章已被中行收回，該公司與其中方股東勁龍公司以及外經公司并進入清算階段，因此，原告實際上不能向被告龍湖新城公司主張權利，其又分別于2002年、2003年向己經是龍湖新城公司的中方股東及清算主管部門追討，又發生訴訟時效的中斷，訴訟時效又再次重新開始計算，故此被告龍湖新城公司提出原告已超過訴訟時效的主張，理據不足，本院不予采納。鑒于在合同的實際履行過程中，原告張之明在全面履行合同義務后，被告一直無將案涉土地交付給原告使用，且被告實際上也沒有繼續開發案涉土地，其又表示不可能再履行交地的義務，故此，已造成合同履行不能，屬于根本性違約，雙方之間所簽訂的土地使用權的合同應予解除，因被告的過錯，造成合同被解除，其應承擔合同被解除后退還購地款390474.75元及賠償利息損失的責任，原告該部分訴訟請求，理據充分，本院予以支持。對于原告支付給被告的100000萬元，雙方均確認是支付的代建費，雖然原告提供的在被告處取得收據證實被告已將該款如數轉付給有關施工單位，但因原、被告之間并沒有就該款的處理問題達成共識，被告在原告沒有授權的情況下擅自處分了該筆款項，而且也沒有實際上發生建設費的結算問題，因此，被告擅自轉付給他人，于法無據，對該筆款項及利息的損失，被告應予賠償給原告。該100000元代建費應由被告向實際收取的施工單位主張權利，原告該部份請求，本院應予支持。對于原告提出被告應雙倍返還定金60000元的主張，因被告不能履行合同，故其對定金20000元應雙倍返還，但其中 10000元的收據一張是寫“訂金”，屬于預付購地款性質，被告應向原告返還，并應賠償相應的利息損失。故此，對其該項主張，合理部分予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第一百一十五條、《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條、第一百四十條的規定，判決如下：一、終止原告張之明與被告順德市龍湖新城房地產有限公司于1994年6月10日簽訂了三份《土地使用權轉讓合同書》。二、被告順德市龍湖新城房地產有限公司應于本判決發生法律效力之日起30天內向原告張之明返還購地款390474.75元、購地訂金10000元和返還建設費100000元共計500474.75元及利息（從1994年9月1日至清償完畢之日止，按中國人民銀行規定的同期同類商業貸款利率計算）。三、被告順德市龍湖新城房地產有限公司應于本判決發生法律效力之日起30天內向原告張之明雙倍返還購地定金為40000元。四、駁回原告張之明的其它訴訟請求。案件受理費13510元，由被告順德市龍湖新城房地產有限公司負擔。

　　龍湖新城公司不服上述判決上訴稱：一、一審判決關于證據的采納違反了民事訴訟的證據規則。1、關于原審判決書中被上訴人提出的證據2即外經公司在1998 年3月26日的復函，由于該證據是在第一次庭審后提交的，顯然已經超過舉證期限，且不屬于《民事訴訟法》及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》規定的“新的證據”，在庭審中，我公司也明確提出拒絕質證。該證據不應當作為認定本案事實的依據。2、關于被上訴人提請法院調取的證人證言，并未在舉證期限內提出申請，且該證人并未到庭參與質證，顯然不符合證據規則，不應當作為認定本案事實的依據。二、一審判決認定事實不清：1、關于10萬元代建費，原判決認定上訴人與被上訴人沒有就該款的處理達成共識，顯然與事實不符，該10萬元是代建費，雙方對此達成一致的意思表示。2、一審判決認定“2002年和 2003年，被上訴人多次到被告和外經公司追討案涉土地”，而事實是被上訴人在這段期間內只是去外經公司了解情況，并沒有證據表明被上訴人曾經向我公司乃至外經公司主張權利。三、一審判決認為被上訴人的訴訟請求沒有超過訴訟時效的理由不充分。1、一審判決認為三份《土地使用權轉讓合同書》的主要義務是土地使用權辦理過戶手續，但根據《土地使用權轉讓合同書》的內容可以看出，交付土地給被上訴人建房同樣是一項重要的義務，《土地使用權轉讓合同書》約定交付土地的期限是1994年8月30日，可見一審判決認定合同對履行義務的期限沒有約定是片面的，訴訟時效應從1994年8月31日被上訴人知道自己權利被侵害時起算。2、一審判決認為外經公司1998年給被上訴人的復函構成對上訴人的表見代理，從而構成訴訟時效中斷，顯然是錯誤的。所謂代理須是代理人以被代理人的名義從事法律行為，而該份復函落款處只是加蓋了外經公司的公章，而沒有上訴人的公章，實質是外經公司以自己的名義從事的行為，該份復函不能構成表見代理。一審判決認為上訴人當時“處于清算狀態，沒有能力處理該問題”，但外經公司同樣處于清算狀態，沒有能力處理該問題。雖然上訴人與外經公司法定代表人同為蔡偉球，但該復函沒有蔡偉球的簽名，不能認定為是蔡偉球代表我公司從事的行為。大量證據表明，我公司的清算主管部門不是外經公司，而當是中國銀行順德支行。綜上所述，被上訴人在1994年8月31日知道自己權利被侵害后，一直未向上訴人或其清算主管部門主張權利，其所有的訴訟請求已超出訴訟時效期間。懇請貴院撤消一審判決，駁回被上訴人在一審中的訴訟請求，并判令所有訴訟費用由被上訴人承擔。

　　被上訴人張之明答辯稱：一審判決認定事實清楚、程序合法、證據充分、判決正確。一、上訴人認為本案訴訟時效已過理由不充分。1、交付土地的履行期限不明確。上訴人在與被上訴人簽訂三份《土地使用權轉讓合同》時，尚未合法取得訴爭土地的使用權，審批手續是在1996年后辦理的，因此，雙方在合同中的土地交付履行期限，由于上訴人沒有取得合法使用權而不能交付土地。根據《合同法》有關合同履行條款的規定，訴爭土地在上訴人96年才依法取得土地使用權后，雙方沒有就履行交付期限達成新的約定，應視為履行期限不明確。被上訴人作為債權人可以隨時要求履行。因此本案不存在已過訴訟時效的情形。2、《復函》應作為本案訴訟時效中斷的證據。由于上訴人當時已處于清算狀態，根本沒有能力解決土地轉讓問題，因此被上訴人屢次找蔡偉球和外經公司要求解決，1998年3月外經公司作為上訴人的開辦人就土地問題致《復函》給被上訴人，明確表示同意履行義務和解決合同已收款項的最后期限，《復函》應為本案訴訟時效中斷的證據。《復函》和證人證言也可互相印證，上訴人在上訴狀中也確認了被上訴人提出請求的行為。二、有關代建費的事實已查明，一審判決認定是正確的。三、本案采信的證據程序合法有效。1、是上訴人首先提出補充證據；2、法院有依法調查的權力；3、證據已經上訴人同意并提出質證意見。請求駁回上訴，維持原判。

　　經審理查明：原審判決對“原告多次向被告催促交付土地，但被告并沒有明確的答復，也沒有明確拒絕交付土地。直至1998年3月26日，原告向被告追討案涉土地時，因被告當時處于清算階段，與被告同一法定代表人蔡偉球的順德市外經實業發展公司（下稱外經公司）便以其名義復函答復原告，稱最遲在2001年年底前對案涉的土地作出處理。2002年和2003年，原告多次到被告和外經公司追討案涉土地。但被告一直拖延不予答復。”部分事實的認定，存在認定事實不清，證據不足，本院不予確認外，其它部分事實原審判決認定事實清楚，本院予以確認。

　　另查，1998年3月26日，外經公司以其名義向被上訴人張之明出具一份《復函》：關于張之明要求解決在龍湖新城房地產有限公司購買的三塊別墅用地（編號 LA區第55號，第80號，第81號）之事宜，……所簽合同及已收款項的處理，最遲在2001年年底前作出最后的決定。

　　本院認為，本案的焦點是被上訴人張之明起訴時是否已過訴訟時效。經查，上訴人龍湖新城公司與被上訴人張之明所簽訂的《土地使用權轉讓合同書》第六條明確約定：雙方同意于1994年8月30日前由上訴人龍湖新城公司將上述住宅用地正式交付給被上訴人張之明建房。由于不動產的交付不但是實物的交付即實物轉移占有，更應是權屬的交付即權屬變更登記。因此，根據合同上述的約定，上訴人龍湖新城公司不但應于1994年8月30日前交付住宅用地給被上訴人張之明，而且還應將土地的使用權過戶登記到被上訴人張之明的名下，否則，龍湖新城公司違約。據此，雙方所簽訂的《土地使用權轉讓合同書》的履行期限包括辦理土地變更登記期限是明確的，龍湖新城公司未能在1994年8月30日交付住宅用地給被上訴人張之明建房并辦理土地使用權過戶登記，龍湖新城公司已違約，張之明也應該知道自己的權利已被侵害，故本案的訴訟時效應從1994年8月30日開始起算。羅文的證言只能證明證人關明杰的身份及龍湖新城公司和外經公司當時公司的狀況；證人譚劍峰的證言只是證明張之明在2002年、2003年有向外經公司追討過土地；只有證人關明杰的證言提及在1997年至2000年其任龍湖新城公司經理期間，張之明有向其追討過土地，由于關杰峰的證言沒有其他證據佐證，故本院不予采信。外經公司和龍湖新城公司均具有獨立法人資格，外經公司無權代表龍湖新城公司對外實施民事法律行為，外經公司出具給被上訴人張之明的《復函》是以自己名義出具的，并非代表龍湖新城公司，且外經公司在《復函》之前從未以代理人身份或其他任何名義參與購地事宜，不存在足以使相對人相信外經公司有代理權的事實，因此，外經公司在《復函》中對被上訴人的承諾不符合表見代理的情形，對龍湖新城公司不具有約束力。原審判決認定被上訴人張之明多次向上訴人龍湖新城公司催促交付土地，2002年和2003年，張之明多次到龍湖新城公司和外經公司追討案涉土地及外經公司的《復函》對張之明構成表見代理，張之明有理由相信外經公司是代龍湖新城公司對案涉土地作出處理，缺乏事實和法律依據，應予糾正。從1994年8月30日起，至2003年8月23日被上訴人張之明起訴時，已近十年，而現有證據無法證實存在訴訟時效中斷的法定情形，本案已過訴訟時效。原審判決認定事實和適用法律有誤，應予糾正。上訴人龍湖新城公司上訴稱本案已過訴訟時效有理，本院應予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）、（三）項的規定，判決如下：

　　一、撤銷廣東省佛山市順德區人民法院（2003）順法民一初字第3422號民事判決。

　　二、駁回被上訴人張之明的訴訟請求。

　　本案一、二審案件受理費各13510元，均由被上訴人張之明承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 林 義 學

　　審 判 員 陳 秀 武

　　二○○四年六月三日

　　書 記 員 林 程