上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2006）滬二中民二（民）終字第16號

　　上訴人（原審原告）上海金礦房產經營開發公司，住所地上海市光復西路757號。

　　法定代表人李春明，經理。

　　委托代理人馬訟琪，上海市前和律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）上海康誠汽車材料有限公司，住所地上海市玉田路411號202室。

　　法定代表人李梅芬，經理。

　　被上訴人（原審被告）上海市虹口區商業網點管理辦公室，住所地上海市四平路839號。

　　法定代表人曹國興，主任。

　　委托代理人陸文強，系該辦公室職員。

　　上訴人上海金礦房產經營開發公司（以下簡稱“金礦房產”）因財產權屬糾紛一案，不服上海市虹口區人民法院（2002）虹民一（民）初字第3714號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，進行了審理。本案現已審理終結。

　　原審查明，原審原告系上海市汶水東路361號商場底層房屋開發商。原告與原審被告上海市虹口區商業網點管理辦公室（以下簡稱“商業網點辦”）于1997 年2月 27日簽訂公建配套協議書，約定原告按住宅總建筑面積3.5%配建商業網點600平方米，該商業網點產權歸商業網點辦所有，并約定具體位置及今后面積以附圖所列紅線劃定面積為準。1999年6月30日，原告將上海市汶水東路361號底層建筑面積600平方米房屋在開具房屋固定資產調撥單及單位空屋調用單后交付商業網點辦并由該網點辦使用至今。原審另查明，商業網點辦于1999年8月28日與原審被告上海康誠汽車材料有限公司（以下簡稱“康誠公司”）簽訂租賃協議約定：商業網點辦將上述361號底層面積 60.99平方米系爭房屋租賃給康誠公司經營，期限為5年零4個月（自1999年9月1日至2004年12月31日止），年租金為人民幣（以下幣種均為人民幣）12，000元。簽約后，商業網點辦將系爭房屋交付康誠公司使用。因建設中環線及原告與商業網點辦的訴訟，康誠公司未向商業網點辦支付租金。 2004年12月30日，商業網點辦與康誠公司簽訂租賃合同，約定租賃期限至2009年12月31日止。原審再查明，1999年12月1日，原告向有關部門申請變更上述汶水東路361號門牌號為 361、363、365號。當月24日，上海市虹口區房屋土地測繪中心出具房屋土地測繪技術報告書為：上海市汶水東路361、363、365號建筑面積共計837.77平方米，（其中361、363、365號建筑面積分別為155.69平方米、595.7平方米和86.38平方米）。2000年9月26 日，原告取得上述 361、363、365號房屋的房地產權證。

　　2002年7月，原告涉訟要求康誠公司遷讓。審理中，同年8月，商業網點辦涉訟要求確認上海市汶水東路361號房屋產權歸商業網點辦所有。2004年2月，上海市第二中級人民法院以（2003）滬二中民二（民）終字第185號民事判決書認定原告與商業網點辦于1997年2月27日簽訂公建配套協議書依法有效，并確認上述 363號房屋所有權歸商業網點辦所有。2004年6月，商業網點辦認為原告在公建配套協議書明確其開發住宅面積16，968平方米，應交商業網點配套面積為600平方米，而原告實際開發面積為21，188.22平方米，以原告因增容而應交商業網點配套面積為由，再次涉訟要求確認上述361號房屋歸其所有。原審法院（2004）虹民三民初字第747號民事裁定書以商業網點辦與原告就增容部分應交商業網點配套面積未達成協議為由，裁定駁回商業網點辦的起訴。

　　原審原告金礦房產訴稱，系爭房屋產權系原告所有，被康誠公司長期占用，為此多次要求該公司遷出，但康誠公司均以其只和商業網點辦有租賃關系而拒絕。現訴請原審二被告遷出系爭房屋，并連帶償付2001年1月1日至遷出之日止的房屋使用費69，000元和水、電、煤、物業管理費。

　　原審被告康誠公司辯稱，2000年康誠公司與商業網點辦簽訂租賃合同，系爭房屋系商業網點辦出租給康誠公司，租期至2004年底。租期屆滿后，康誠公司與商業網點辦又續簽了租賃合同，期限至2009年。故康誠公司與原審原告無關，不同意其訴請。

　　原審被告商業網點辦辯稱，原審原告在1999年6月31日已將系爭房屋按公建配套房屋無償調撥給商業網點辦。嗣后，商業網點辦將該房出租給康誠公司。由于上海市汶水東路建造中環線以及訴訟原因，康誠公司至今未付租金。

　　原審法院認為，原上海市汶水東路361號房屋經原審原告向有關部門申請分列為現有的上述汶水東路361號、363號、365號，其中363號房屋經生效判決確認為商業網點辦所有，而361號房屋原告亦已取得房地產權證，原審被告商業網點辦與康誠公司在原租賃協議屆滿后再簽訂租賃合同，延長租賃期限，顯屬不當，原告要求康誠公司遷出系爭房屋，理由正當，依法應予支持。原告要求二被告支付房屋使用費一節，因二被告的租賃關系基于原告向商業網點辦交付原上述汶水東路361號鑰匙的行為而產生。嗣后，商業網點辦與原告為該361號房屋權屬爭議至今，故原告要求二被告支付房屋使用費，不予支持。至于康誠公司與商業網點辦之間的租賃糾紛，可另行處理。康誠公司對系爭房屋租賃后的裝潢問題在本案中不主張權利，故原審法院不予處理。

　　原審法院審理后，作出判決：一、被告上海康誠汽車材料有限公司、被告上海市虹口區商業網點管理辦公室應自本判決生效之日起七日內遷出本市汶水東路361號，該房屋由原告上海金礦房產經營開發公司收回；二、被告上海康誠汽車材料有限公司、被告上海市虹口區商業網點管理辦公室應自本判決生效之日起七日內按單據結清水、電、煤、物業管理費；三、原告上海金礦房產經營開發公司要求被告上海康誠汽車材料有限公司、被告上海市虹口區商業網點管理辦公室連帶償付2001年1月1日至遷出之日止的房屋使用費 69，000元的訴訟請求，不予支持。

　　金礦房產不服，上訴稱：原審判決以及生效的法律文書均已確認原上海市汶水東路 361號門牌內600平方米的房屋已交付給被上訴人商業網點辦，目前上述地址 361 、365號門牌的房屋已屬上訴人所有。現被上訴人商業網點辦將上訴人名下的系爭房屋出租給被上訴人康誠公司使用，顯然違反了有關權利人對自己財產享用占有、使用、收益和處分權利的法律規定。原審以系爭房屋的權屬存在爭議為由，對上訴人要求兩被上訴人支付房屋使用費的訴請不予支持的判決，顯然認定事實有誤，適用法律不當。據此，上訴人請求本院依法撤銷原審判決第三項，并支持上訴人在原審中的該項訴請。

　　康誠公司辯稱：其是與被上訴人商業網點辦簽訂的租賃合同，與上訴人金礦房產無合同關系。上訴人將其作為案件當事人沒有任何理由。簽約后，由于中環路的建設，路況不佳，系爭房屋大多數時間均關門未營業，只偶爾開門也未營業、盈利，故從未支付過租金。目前，康誠公司于2005年8、9月左右，在原審判決前已遷出系爭房屋，有關租賃協議實際已解除，故不同意上訴人的上訴請求。

　　商業網點辦辯稱：其與金礦房產簽訂的公建配套協議書中的紅線范圍包括了系爭房屋在內，且該房已由金礦房產自愿交付給商業網點辦。生效的法律文書雖然明確了目前上述地址中的363號房屋屬于商業網點辦所有，但是并未對包括系爭房屋在內的上述361、365號房產作出確認。上述地址的原361號門牌分號，是上訴人自己申請，并非國家公安部門的行政規定。而且由于市政建設的原因，雖然與康誠公司簽訂了租賃協議，但是至今未收取過租金。據此，商業網點辦認為原審判決正確，請求本院依法駁回上訴人金礦房產的上訴請求。

　　經本院審理查明，原審判決認定的事實無誤。

　　本院認為，法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。雖然上訴人金礦房產與被上訴人商業網點辦就系爭房屋的歸屬問題發生糾紛至今，但是已經生效的法律文書確認現上述地址的363號房屋屬商業網點辦所有，而系爭房屋的產權人是金礦房產，故上訴人依法享有對該房的所有權。金礦房產于2000 年9月26日依法取得系爭房屋在內的相關房地產權證后，要求享有系爭房屋的收益權利，于法有據，本院應予支持。由于被上訴人商業網點辦簽訂系爭房屋租賃協議后，未收取過租金，金礦房產要求商業網點辦連帶償付有關房屋使用費的訴請，無事實依據，本院難以支持。康誠公司雖未與金礦房產建立合同關系，但其自與商業網點辦簽訂租賃合同后，實際占有、使用了系爭房屋，且未支付過租金，而該部分利益應歸產權人金礦房產享有，故康誠公司應參照與商業網點辦簽訂的租賃合同所約定的租金標準向金礦房產支付使用費。康誠公司關于其簽訂租賃協議后的絕大多數時間內未使用系爭房屋，以及目前已遷出系爭房屋的辯稱，缺乏足夠的證據印證，本院難以采納。故金礦房產要求被上訴人支付系爭房屋自2001年1月1日起至實際遷出之日止的使用費，本院應予支持。但金礦房產計算的使用費 69000元的金額，與事實不符，本院予以糾正。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條之規定，判決如下：

　　一、維持上海市虹口區人民法院（2002）虹民一（民）初字第3714號民事判決第一、二項；

　　二、撤銷上海市虹口區人民法院（2002）虹民一（民）初字第3714號民事判決第三項；

　　三、被上訴人上海康誠汽車材料有限公司自本判決生效之日起七日內，支付上訴人上海金礦房產經營開發公司自2001年1月1日起至實際遷出之日止的房屋使用費（該費用以每年人民幣12000元計算）。

　　一、二審案件受理費人民幣2，568元，由上訴人上海金礦房產經營開發公司負擔人民幣500元，被上訴人上海康誠汽車材料有限公司負擔人民幣1568元，被上訴人上海市虹口區商業網點管理辦公室負擔人民幣500元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?鄭梅萍

　　代理審判員 ?虞恒齡

　　代理審判員 ?吳 俊

　　二○○六年二月二十四日

　　書 記 員 ?仇祉杰