江西省贛州市中級人民法院

行政判決書

　?。?005）贛中行終字第3號

　　上訴人（一審被告）大余縣房地產管理局。

　　法定代表人蔡東海，該局局長。

　　委托代理人劉海峰，大余縣鏡明律師事務所律師。

　　委托代理人蔡林，大余縣鏡明律師事務所法律工作者。

　　上訴人（一審第三人）中國建設銀行大余縣支行。

　　負責人朱新樂，該行副行長（主持工作）。

　　委托代理人邱恢先，江西同心齊律師事務所律師。

　　被上訴人（一審原告）大余縣飲食服務公司。

　　法定代表人陳喜風，該公司經理。

　　委托代理人尹春，該公司副經理。

　　委托代理人彭翔，江西啟光律師事務所律師。

　　被上訴人大余縣飲食服務公司因房屋登記一案，不服上訴人大余縣房地產管理局為上訴人中國建設銀行大余縣支行頒發的房權證余房公字第015091號房屋所有權證，向大余縣人民法院提起行政訴訟，大余縣人民法院于2004年11月11日作出（2004）余行初字第03號行政判決，上訴人大余縣房地產管理局、中國建設銀行大余縣支行不服，向本院提起上訴，本院受理后依法組成合議庭于2005年1月27日公開開庭審理了本案，上訴人大余縣房地產管理局的委托代理人劉海峰、蔡林，上訴人中國建設銀行大余縣支行的負責人朱新樂、委托代理人邱恢先，被上訴人大余縣飲食服務公司的委托代理人尹春、彭翔到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

　　原審認定：1988年9月，大余縣房地產公司為甲方與原告大余縣飲食服務公司為乙方簽定一份房屋拆遷協議，甲、乙雙方根據《大余縣基本建設拆遷安置辦法》的精神，就原紅旗旅社（包括背后的城墻）部分房屋拆遷達成如下協議：一、在原紅旗旅社西側，乙方有建筑面積145.38平方米的房屋（包括背后城墻上建筑面積45平方米的房屋），甲方根據情況按規定以38.50元/平方米計價補償給乙方房屋拆遷費5597.13元，此款可轉入甲方帳戶抵繳。二、乙方在原紅旗旅社背后城墻上的其他房屋建筑面積為180.26平方米，甲方以22.19元/平方米計價補償乙方建材費4000元，本協議甲乙雙方簽字蓋章后十天內由甲方一次性付清給乙方。三、甲方新建房后保證乙方建筑面積145.38平方米的營業鋪面，其位于正面西側（底層――頂層），按乙方的意圖由甲方統一設計、統一施工（預算表應交一份給乙方自存）。甲方在新房建成后的房屋資金結算，應剔除145.38平方米的拆遷費用項目和自有土地上的其他不合理升值費用結算。（超過面積按全價計算）……。大余縣公證處對此進行了公證。1988年9月20日大余縣房地產公司向大余縣飲食服務公司支付了協議中第二款的補償費4000元。事后，大余縣房地產公司為甲方與中國人民建設銀行贛州地區中心支行房地產開發公司為乙方簽定共同開發房地產協議書，約定：一、經雙方商議在坐落縣城余西街建設路84―86號地段……；三、為滿足拆遷戶的經營需要，乙方應從建好的商品房西側劃出占地面積為145平方米的房屋給甲方，由其轉讓給縣飲食服務公司使用（具體事宜由甲方與縣飲食服務公司另行協議）。劃出的房屋按乙方工程結算造價計算（不計算商品房的管理費、利潤等費用）劃出的占地按實際占用面積每平方米平均價計算；四、本協議簽章后乙方一次性支付甲方征地拆遷補償費17萬元。大余縣房地產公司負責該地段土地開發，中國人民建設銀行贛州地區中心支行房地產開發公司負責商品房開發。雙方已按協議內容履約。1990年12月15日該辦公大樓竣工。大余縣建筑工程質量監督站于同月31日作出工程質量認定為合格工程，建筑面積為2704.68平方米。1991年5月15日大余縣計劃委員會作出余計字（1991）42號關于興建綜合樓立項的批復，同意建設銀行在余西街建設路84―86號居民區移民拆遷興建綜合樓，建筑面積為2686平方米。辦公大樓交付使用后，大余縣飲食服務公司、中國建設銀行大余縣支行及大余縣房地產公司三方就協議中所訂的款項內容（即145.38平方米的房屋問題）進行協商，因造價問題未達成一致意見，大余縣飲食服務公司提出先交付房屋使用。1992年7月，大余縣房地產公司向大余縣飲食服務公司支付協議中第一款內容即支付房屋拆遷補償費5597.13元。同年12月，中國建設銀行大余縣支行為甲方與大余縣飲食服務公司為乙方簽訂一份租賃合同，約定“由于城市建設，乙方原紅衛旅社面積145.38平方米于1988年9月經大余縣房地產公司拆除后，由甲方新建房屋一棟（包括乙方145.38平方米），在乙方未收到土地補償費的情況下，乙方要求租賃甲方已建好的房屋樓下左側二間店面及衛生間二間，面積為77.97平方米予以經營，經甲、乙雙方協商如下條款：一、乙方租賃期間，乙方必須保證室內設施完整，如有損壞，負責賠償；二、乙方租賃期間，月租金為200元，半年結算一次。……五、租賃時間暫定三年從1993年1月1日起至1995年12月31日止。大余縣飲食服務公司一直租賃房屋至今。期間，中國建設銀行大余縣支行多次提出并書面通知大余縣飲食服務公司要求終止合同并支付租金。2001年8月，大余縣飲食服務公司書面回復中國建設銀行大余縣支行要求盡快協商解決好該房屋的產權、土地補償費問題。2002年至2003年期間大余縣房地產管理局曾通知大余縣飲食服務公司到中國建設銀行大余縣支行處協調協議書遺留的問題，因三方觀點各異，未達成任何協議。2003年10月25日，中國建設銀行大余縣支行向大余縣國土局申請辦理該辦公大樓的土地使用證，11月6日，大余縣國土局為其頒發了余國用（2003）第5―093號國有土地使用證，使用類型為出讓，使用權面積1085.8平方米。2003年11月12日，中國建設銀行大余縣支行向大余縣房地產管理局呈交公房所有權登記申請表及相關證明材料。2004年3月15日，大余縣房地產管理局為其頒發了房權證余房公字第015091號房屋所有權證，建筑面積2628.91平方米。2004年5月，中國建設銀行大余縣支行起訴大余縣飲食服務公司，要求大余縣飲食服務公司支付承租該辦公大樓西側的兩間店面的房屋租金，并請求解除雙方的房屋租賃合同。大余縣飲食服務公司認為大余縣房地產管理局頒發房權證余房公字第015091號房屋所有權證的行為違法，向法院提起行政訴訟，要求撤銷該房屋所有權證。另查明，大余縣房地產管理局于1994年成立，2002年之前，大余縣房地產管理局與大余縣房地產公司系兩塊牌子一套人馬。中國建設銀行大余縣支行與大余縣飲食服務公司的房屋租賃合同糾紛案因本案的審理，現已裁定中止審理。原審認為，根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第10條”房屋權屬登記依以下程序進行：（1）受理登記申請；（2）權屬審核；（3）公告；（4）核準登記，頒發房屋權屬證書“，《江西省城市房屋權屬登記條例》第17條”房屋有下列情形之一的，房屋主管部門應當在受理登記申請或者公告期滿之日起15日內，作出不予登記的決定，書面通知申請人并說明理由：（1）房屋權屬或者房屋占用的土地使用權不明或者有爭議尚未解決的“的規定，房屋權屬審查是房屋產權登記機關應當遵循的法定程序，也是房屋產權登記機關應當履行的法定義務。被告大余縣房地產管理局明知或應當知道該辦公大樓中的145.38平方米房屋產權尚有爭議，且三方就此事進行過多次磋商，并未達成一致意見。被告大余縣房地產管理局在核發第三人辦公大樓房屋所有權證時，應當進行公告，而被告未依法予以公告，徑行為第三人頒發所有權證，違反法定程序。第三人在申請房屋產權時，應當如實提供有關的房屋確權資料，而未將其與大余縣房地產公司的有關協議提供，第三人的該行為也欠妥，依法應承擔相應的責任。為此，依據《中華人民共和國行政訴訟法》第53條第1款、第54條第2項第3目之規定，判決：撤銷被告大余縣房地產管理局為第三人中國建設銀行大余縣支行頒發的房權證余房公字第015091號房屋所有權證。

　　大余縣房地產管理局和中國建設銀行大余縣支行不服，向本院提出上訴，其上訴的請求和理由如下：

　　一、中國建設銀行大余縣支行依法有償取得土地使用權，并以自有資金建造房屋，符合《城市房屋權屬登記管理辦法》第6條“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則”，中國建設銀行大余縣支行是該辦法第3條規定的房屋權利人和房屋權利申請人。大余縣房地產管理局依照該辦法第9條第2項的規定給中國建設銀行大余縣支行進行房屋產權“初始登記”是符合法律規定的。

　　二、一審適用法律錯誤。一審認為大余縣房地產管理局未進行公告違反法定程序，是對《城市房屋權屬登記管理辦法》第10條的斷章取義，該條第2款規定“本條第（三）項適用于登記機關認為有必要進行公告的登記”，公告不是必經程序，而是由登記機關決定是否公告。一審適用《江西省城市房屋權屬登記條例》第17條，認為房屋權屬存在爭議，事實該房屋是中國建設銀行大余縣支行依法有償取得土地后以自有資金新建的房屋，依照物權法的規定，該房屋的所有權應當屬于中國建設銀行大余縣支行，與大余縣飲食服務公司無任何關系。一審認為第三人在申請登記時沒有提交有關協議，是對法律的錯誤理解。中國建設銀行大余縣支行是新建房屋申請初始登記，依照辦法和條例的規定提交的是“證明文件”，而因房屋買賣等房屋所有權的轉移才需提交合同、協議。

　　三、根據兩份協議，145.38平方米的房屋是由大余縣飲食服務公司“回購”，而不是“返遷”。大余縣房地產公司指定大余縣飲食服務公司向中國建設銀行大余縣支行購買，而且將補償款5597.13元留在大余縣房地產公司以充作購房款。1990年房屋建好后，大余縣飲食服務公司既沒有與中國建設銀行大余縣支行簽訂“購買房屋合同”，也未向中國建設銀行大余縣支行支付購房款，雙方并未形成房屋買賣關系。事實上大余縣飲食服務公司在1992年7月將預留購房款領取，其后又于1992年12月與中國建設銀行大余縣支行簽訂租賃合同，此時大余縣飲食服務公司以其實際行動放棄了“回購”房屋的權利。根據《合同法》合理期限的規定，協議早已依法終結。

　　綜上，兩上訴人請求撤銷一審判決，認定大余縣房地產管理局為中國建設銀行大余縣支行頒發的房權證余房公字第015091號房屋所有權證合法、有效。

　　大余縣飲食服務公司答辯認為，大余縣房地產管理局、中國建設銀行大余縣支行和大余縣飲食服務公司是本案爭議房屋權屬糾紛的三方當事人，因大余縣房地產公司將土地轉讓給中國建設銀行大余縣支行，沒有履行協議第3條約定，形成本案權屬糾紛，為解決糾紛三方曾多次協商，但未獲得解決。大余縣房地產管理局明知房屋權屬存在爭議，而不經公告辦理權屬登記違反了《城市房屋權屬登記管理辦法》第10條和《江西省城市房屋權屬登記條例》第17條的規定，其頒發的房屋所有權證依法應當撤銷。

　　經審理查明，上訴人大余縣房地產管理局、中國建設銀行大余縣支行及被上訴人大余縣飲食服務公司對一審認定的事實沒有提出異議，本院予以確認。

　　本院認為，大余縣房地產公司與被上訴人大余縣飲食服務公司簽訂的房屋拆遷協議第3條的約定，明確約定了在大余縣房地產公司拆遷被上訴人大余縣飲食服務公司房屋后按被上訴人大余縣飲食服務公司意圖統一設計、建設，保證在正面西側被上訴人大余縣飲食服務公司145.38平方米的營業鋪面，在房屋建好后按建房造價與被上訴人大余縣飲食服務公司結算，而后大余縣房地產公司與上訴人中國建設銀行大余縣支行簽訂的共同開發房地產協議書第3條也明確約定將正面西側145.38平方米的營業鋪面按工程結算造價轉讓給被上訴人大余縣飲食服務公司。從協議所述內容，大余縣房地產公司在拆遷被上訴人大余縣飲食服務公司房屋后，就145.38平方米的營業鋪面達成的協議是代建的協議，由大余縣房地產公司按被上訴人大余縣飲食服務公司意圖統一設計、建設，并按工程造價與被上訴人大余縣飲食服務公司結算，后大余縣房地產公司與上訴人中國建設銀行大余縣支行簽訂的共同開發房地產協議書也明確了這一點。房屋建好后，因對造價意見不一，對145.38平方米營業鋪面的權屬經各方多次協商未達成一致意見，但被上訴人大余縣飲食服務公司并未明示放棄145.38平方米營業鋪面權屬。1992年被上訴人大余縣飲食服務公司與上訴人中國建設銀行大余縣支行簽訂租賃合同，不能認定為被上訴人大余縣飲食服務公司放棄鋪面權屬。因此，就145.38平方米營業鋪面的權屬問題各方仍存在爭議，上訴人大余縣房地產管理局也曾為此問題召集各方協商，但未達成一致意見?！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第10條規定的權屬登記程序，對公告沒有規定為必經程序，而由房屋登記管理部門視情況決定。公告的目的是為了告知相關權利人有關事項，以便權利人享有充分的知情權和辯論權，在權屬存在爭議的情況下應當進行公告。上訴人大余縣房地產管理局明知房屋權屬存在爭議，未經公告，沒有給被上訴人大余縣飲食服務公司陳述、申辯的權利，違反了《城市房屋權屬登記管理辦法》第10條的規定，屬程序違法?！督魇〕鞘蟹课輽鄬俚怯洍l例》第17條規定權屬存在爭議的房屋登記申請，不論是初始登記還是轉移登記，都應決定不予登記，上訴人大余縣房地產管理局給予上訴人中國建設銀行大余縣支行房屋權屬登記違反了此項規定。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法。對上訴人的上訴請求不予支持。據此，依據《中華人民共和國行政訴訟法》第61條第1項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費4010元，由上訴人大余縣房地產管理局和中國建設銀行大余縣支行各承擔2005元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 甘傳洲

　　代理審判員 周培敏

　　代理審判員 鐘起瑞

　　二00五年二月六日

　　代理書記員 毛敏喧